Как перепланировать обычную квартиру в студию

При каких условиях возможно сделать квартиру-студию

Что такое квартира-студия?

В строительных нормах и правилах, действующих в РФ, данное понятие не определено. Понятие «квартира-студия» относится к коммерческой сфере. Поэтому дать данному типу жилья точное определение не представляется возможным.

На рынке недвижимости студией называют квартиру, представляющую собой пространство с минимальным количеством внутренних перегородок. Так, в квартире-студии кухня и жилая комната не разделены какой-либо перегородкой, образуя единое помещение.

Однако устройство квартиры-студии (или квартиры в студию) возможно далеко не всегда, и только при соблюдении ряда обязательных условий.

В каких домах не получится перепланировка 1 комнатной квартиры в студию

В большинстве панельных и блочных домов подобный вариант перепланировки практически не реален из-за того, что большая часть стен в домах этого типа является несущими. Такие стены несут основную нагрузку от перекрытий и вышерасположенных конструкций. По этой причине сносить несущие стены в многоквартирных домах запрещено (п.10.3 Приложения 1 к постановлению Правительства Москвы №508-ПП), так как это снижает прочность, жесткость и устойчивость строения, что может в конечном итоге привести к аварийной ситуации.

По сравнению с панельными и блочными зданиями, в кирпичных или монолитных домах осуществить демонтаж перегородок проще. Однако даже в тех домах, где стена между комнатой и кухней не несет нагрузки, перепланировка 1 квартиры в студию не всегда возможна. К примеру, одним из условий, запрещающих данное мероприятие, является газовое оборудование на кухне. Согласно п. 10.17 ППМ №508-ПП, не допускается объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.

Следовательно, если в кухне установлена газовая плита, то объединить ее с жилой комнатой путем демонтажа ненесущей стены надзорный орган не разрешит. В таких случаях для получения разрешения на перепланировку в проекте предусматривают раздвижные двери-купе, которые будут установлены вместо стандартной глухой перегородки.

Еще одной разновидностью такой перепланировки станет частичный демонтаж перегородки, в результате чего образуется широкий проем, который придется закрыть распашными дверями с плотным притвором. Но в обоих вариантах это уже будет не квартира-студия.

Требования для перепланировки квартиры в квартиру-студию

В квартире с ненесущими внутренними перегородками, несмотря на техническую возможность их демонтажа, существует еще ряд ограничений, которые сделают перепланировку квартиры в студию невозможной:

1. В старых домах с деревянными или смешанными перекрытиями ненесущие стены могут служить дополнительной опорой. Поэтому полностью их демонтировать не разрешат.
2. Электрифицированную кухню объединять с комнатой возможно. Однако, рекомендуется оставить небольшие части ненесущей перегородки по краям размером 100-150 мм и перемычку между кухонным и жилым помещениями. В итоге между помещениями получается, как бы, очень широкий проем без двери. Это нужно для того, чтобы более конкретно выделить зоны кухни и комнаты, подчеркнуть их самостоятельность.
3. При отсутствии коридора между санузлом и остальным пространством квартиры необходимо разделить их тамбуром, что обязательно по санитарным нормам и правилам, которые запрещают устраивать выход из санузла сразу в кухню или жилую комнату. Или перенести вход в санузел максимально близко ко входу в квартиру, где возможно будет по документам организовать небольшую прихожую.

Требования для квартир-студий:

Квартиры-студии в новостройках, а также устраиваемые в результате работ по перепланировке, должны соответствовать требованиям действующих санитарных и строительных норм. Перечислим основные:

► Выход из помещения, оборудованного санузлом, не должен осуществляться в зону жилого или кухонного помещения.

Выход из санузла, согласно санитарным нормам, должен осуществляться во вспомогательное помещение – коридор, тамбур, в проходной встроенный шкаф, кладовую и пр.

► Запрещается объединять кухню с газовой плитой и жилое помещение. Согласно текущим нормам и требованием, между данными помещениями необходимо предусмотреть раздвижную перегородку типа «купе» или дверь с плотным притвором;

Всевозможные гармошки и ширмы не отвечают требованию плотного притвора

► Кухню с электрической плитой объединять с комнатой вполне возможно, но рекомендуется не удалять ненесущую перегородку полностью, а ограничиться устройством проема (пусть и значительных размеров);

► Санузлы и кухни-ниши возможно располагать только над нежилыми помещениями;

► Площадь кухни-ниши не может быть менее 5 кв. метров;

► Запрещается подключаться к коммуникациям через общедомовую собственность (подвалы) без проведения собрания собственников жителей;

► Запрещено затрагивать несущие конструкции (стены и перекрытия) без согласия автора-проекта дома;

► Площадь жилой комнаты не может быть менее 8 квадратных метров;

Перепланировка с совмещением кухни и комнаты

• 
• 

Исключениями из их правил являются некоторые районы Московской области, в которых внутренний муниципальный регламент, допускает выход из санузла в жилую комнату.

Также в одних районах Подмосковья можно совмещать кухню с газовой плитой и жилу комнату, а в других нельзя демонтировать ненесущую перегородку между кухней с электроплитой и комнатой без согласия собрания собственников, та как внутриквартирные перегородки относят к общедомовому имуществу.

Согласование перепланировки квартиры в студию

Как и любую перепланировку, перепланировку квартиры в студию нужно согласовывать в установленном порядке с Мосжилинспекцией. Начинать придется с Бюро технической инвентаризации, где нужно получить технический паспорт или поэтажный план квартиры с экспликацией к нему – любой из названных документов, содержащий план квартиры.

На основе плана квартиры и по итогам инженерного обследования квартиры разрабатывается проектная документация для проведения перепланировки. Для согласования перепланировки квартиры в студию также потребуется стандартный пакет документов, включающий свидетельство о праве собственности (выписку из ЕГРН), техническую документацию БТИ на квартиру, проектную документацию от компании с допуском СРО и заявление. Если квартира находится в ипотеке, обязательным будет получение согласие банка на перепланировку.

После передачи документов в Мосжилинспекцию через «единое окно» МФЦ начинается срок ожидания решения, который может длиться в течение 20-35 рабочих дней. За это время жилищная инспекция примет решение – согласовать перепланировку или отказать в заявке собственника.

Когда разрешение получено, начинаются ремонтные работы. По их окончании на квартиру выходит комиссия, которая проверит перепланировку на соответствие проекту и составит акт о ее завершении. Завершится процесс согласования инвентаризацией квартиры сотрудником БТИ и внесением произведенных изменений в учетно-техническую документацию.

Отметим, что теоретически существует вероятность согласования перепланировки квартиры в студию не на основе проектной документации, а по эскизу, хотя в нашей практике таких случаев не было. Такое возможно, если при сносе перегородок не будет затронута конструкция пола. Маловероятно, что сносимая ненесущая перегородка будет опираться на перекрытие без какого-либо углубления, но исключать такой возможности нельзя.

Однако если вы решили из своей квартиры сделать квартиру студийного типа, будьте готовы к тому, что согласовывать перепланировку придется по проекту с техническим заключением. Заказать данные проектные документы вы всегда можете в нашей организации. Звоните или пишите нам вот по этим контактам.

Возможна ли перепланировка большой квартиры в несколько студий

Многие собственники жилых помещений не понаслышке знают, как трудно бывает найти покупателя или арендатора для двух-, трех- или более комнатной квартиры. Поэтому некоторые всерьез задумываются на тем, чтобы превратить вместительную стандартную квартиру в несколько компактных студий.

По замыслу владельца жилища такая перепланировка позволит ему быстрее найти покупателя на недвижимость, поскольку продать студию гораздо проще, чем многокомнатную квартиру. Это позволит не только в скором времени рассчитаться с банком за ипотеку, но еще не плохо заработать. Да, и в аренду сдать студии гораздо легче, поскольку жилье, представляющее собой спальное место с минимальными удобствами, пользуется постоянным спросом.

Надзорным органом деление квартиры на несколько студий трактуется как устройство мини-отелей, хостела, гостиницы. Соответственно, для реализации подобной перепланировки первоначально необходимо изменить статус объекта недвижимости, то есть перевести квартиру из жилого фонда в нежилой. Напомним, что любое нежилое помещение, расположенное в жилом доме, должно обладать отдельным входом, обособленным от прохода жильцов МКД. То есть, помимо перевода квартиры в нежилой фонд, необходимо будет устройство отдельного входа в каждое из помещений.

Как согласовать перепланировку в квартире

Почему важно согласовать перепланировку

Часто люди делают ремонт, сносят и возводят стены, переносят двери, объединяют комнаты с кухней, а за согласованием идти не спешат. Кто-то считает это неважной бумажкой — «Моя квартира, что хочу, то и делаю», кто-то понимает, что сделал что-то незаконное и согласовать такие изменения не сможет.

Но согласовывать перепланировки важно, ещё важнее — не делать ничего, что запрещают нормы строительства. Они существуют не просто так: от них зависит комфорт и безопасность людей, живущих в доме. Если их нарушить, то при самом неблагоприятном сценарии развития событий дом может рухнуть. И такие случаи, с человеческими жертвами, уже были. А ещё квартиру с незаконной перепланировкой государство может забрать и продать с торгов. А бывший собственник получит за неё относительно небольшую компенсацию. И такие примеры тоже есть.

Вопрос согласования перепланировки почти наверняка встанет при продаже квартиры. Покупатели обычно просят показать технический план, чтобы убедиться, что перепланировок не было. Ведь все вопросы по согласованию лягут на плечи новых собственников. Это минус квартиры, за который могут попросить скидку. А квартиру с незаконной перепланировкой продать будет сложно — банки не дадут ипотеку, да и мало кто захочет жить в постоянном ожидании возможных проблем.

Что согласовать можно, а что — нельзя, мы уже рассказывали в другой статье. Там же есть примеры от архитектора, к чему привели незаконные перепланировки (спойлер: ни к чему хорошему).

Куда обращаться и какие нужны документы для согласования перепланировки

Нормы для жилых помещений могут отличаться от региона к региону — согласование перепланировки квартиры в Москве и в Ульяновске может пойти по немного разным сценариям. Даже названия ведомств, с которыми придётся взаимодействовать, скорее всего, будут отличаться. Уточните, какая процедура в вашем регионе, кто за что отвечает и куда нести документы.

Для примера рассмотрим, как получить разрешение на перепланировку в Москве. Порядок такой: сначала идём в БТИ за техническим паспортом на квартиру. Это официальный документ, в котором нарисована схема всех стен, указан год постройки дома и другая техническая информация.

Если техпаспорт уже есть, и ему не более 5 лет, новый получать не нужно. Если документ получали давно, нужно вызвать специалиста организации и сделать новый. Эта услуга стоит 700–900 рублей, цену устанавливает местное БТИ (или заменяющая его организация), она зависит от срочности и от того, нужен ли выезд техника на место.

По техпаспорту станет понятно, какие стены несущие, а какие — нет, и что можно сделать в квартире. После этого нужно нарисовать эскиз. Его можно сделать и согласовать по нему перепланировку самостоятельно, используя типовые проекты, которые есть в интернете (например, на сайте Мосжилинспекции) или заказать проект перепланировки у дизайнера или в архитектурном бюро.

К архитекторам нужно обращаться, если у вас сложная переделка квартиры (и кухню перестраиваете, и санузел объединяете, и пол тёплый делаете). По закону, безопасность таких комплексных перепланировок могут рассчитывать только проектные компании, которые имеют свидетельство о допуске к таким работам и состоят в СРО (саморегулируемые организации). Чтобы убедиться, что вы заказываете перепланировку у профессионалов, попросите показать вам соответствующие документы. А ещё можно проверить наличие компании в СРО на сайте http://reestr.nostroy.ru/.

Стоимость проектной документации для перепланировки квартиры стартует от 5–10 тысяч рублей и в сложных случаях может достигать 20–40 тысяч.

Полный пакет готовых документов выглядит следующим образом:

• заявление на перепланировку (пишется в свободной форме, но у муниципалитета могут быть свои правила — лучше уточнить);
• документы, подтверждающие право собственности на квартиру, — свидетельство или выписка из Росреестра;
• проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;
• техпаспорт;
• нотариально заверенное согласие всех собственников на перепланировку.

С этим пакетом отправляйтесь в муниципальный отдел по делам архитектуры, в БТИ или в МФЦ: в разных регионах за согласование перепланировки отвечают разные органы, поэтому предварительно узнайте, куда нужно сдавать документы. В интернете встречаются истории отказов согласовать перепланировку квартиры из-за того, что документы были поданы не в тот орган (почему при этом документы приняли, загадка, но лучше избежать этой ошибки).

Можно доверить оформление всех документов той же компании, в которой вы заказывали проект. Это обойдётся в дополнительные 20–50 тысяч (в зависимости от региона).

Сколько ждать? А можно начать ремонт до согласования перепланировки?

Решение должны выдать через 15-45 дней. Иногда ждать не хочется, и тут возможны варианты.

В законе не сказано, что перепланировку можно сделать только после получения разрешения. Поэтому если вашим планом занимались профессионалы, уточните у них, есть ли смысл ждать утверждения или уже можно начинать ремонт. Если перепланировка несложная и о прецедентах отказов в таких изменениях вы информацию не нашли, можно начать ремонт, не дожидаясь согласования.

В случае глобальной перестройки, особенно если требуется укрепление несущих конструкций, лучше дождаться официального ответа. Кстати, муниципальный отдел архитектуры может потребовать в этом случае вести официальный журнал работ. Для этого придётся нанимать профессиональных строителей, которые смогут все оформить правильно.

С этим могут быть сложности, так как рынок ремонтно-строительных услуг в России довольно дикий. Рекомендуем выбирать в этом случае зарегистрированную компанию (имеющую статус ИП или ООО), где есть бригадиры со строительным образованием (узнать это лучше до заключения договора) и оформлять все работы официально, по договору.

Перепланировку можно узаконить и задним числом (на свой страх и риск), собрав документы и обратившись в организацию.

К вам приедет комиссия, составит акт о соответствии выполненных работ проекту, а БТИ выдаст новый технический паспорт. Если из-за перепланировки площадь квартиры уменьшилась или увеличилась (например, при объединении двух квартир в одну), нужно будет получить новое свидетельство о праве собственности в Росреестре.

Возведение стен в новостройке без перегородок

Несмотря на то, что такие новостройки называются «свободной планировки» планировка в них не такая уж и свободная. Зонирование квартиры всё равно производится, чтобы пройти экспертизу. Просто перегородки не возводятся и показаны условно; бывает, что выделены только зоны кухни и санузлов, потому что к ним необходимо подвести воду и канализацию, сделать вытяжку.

Это зонирование придётся учитывать при создании проекта квартиры, чтобы мокрые зоны у всех были в одном месте.

При согласовании планировок в таких зданиях комиссия может потребовать планировки выше и ниже расположенных квартир, чтобы убедиться, что ваш санузел, например, не наезжает на жилую часть квартиры снизу.

Иногда те, кто делает ремонт в новостройках со свободной планировкой, опасаются идти в БТИ. Каждый создаёт интерьер под себя, и не исключено, что чья-то ванная окажется над спальней соседей. К сожалению, пока правоприменительная практика по таким случаям у нас не накоплена. С уверенностью можно сказать только, что при продаже квартиры технический план всё-таки потребуется — и вопрос придётся как-то решать. А ещё управляющие компании стали внимательнее относиться к тому, что делают жильцы, поэтому не исключено, что несогласованную перепланировку обнаружат даже раньше. Например, сантехник придёт проверить счётчики, заметит переделку и сообщит об этом в УК. Так что разумнее сразу всё делать по закону и согласовывать планировку.

Если отказали в согласовании перепланировки

Иногда помогает обращение в суд, но к нему нужно хорошо подготовиться. В частности, предоставить расчёты, выполненные архитектурными бюро, которые доказывают, что ваша перепланировка безопасна для дома и не нарушает установленных норм.

Выводы

Простые перепланировки достаточно легко согласовать самостоятельно, используя в качестве подсказок типовые проекты. Если намечается что-то серьёзное, лучше обратиться к специалистам. Они же могут оформить согласование перепланировки в БТИ.

Неординарные идеи (прорубить окно до пола в панельном доме, перенести кухню на балкон или в коридор) лучше для начала обсудить с профессиональным архитектором. Самостоятельно такие переделки рассчитать и согласовать мало кому под силу, а во многих случаях это просто невозможно.

Делать перепланировку без согласования не стоит, потому что потом сложно будет продать квартиру. Потенциальные покупатели почти наверняка попросят технический план квартиры из жилищной инспекции или БТИ. И если обнаружат переделки, могут попросить скидку, так как в дальнейшем согласование перепланировки квартиры ляжет на их плечи. А это время и деньги. Если станет понятно, что согласование проекта перепланировки квартиры в принципе невозможно, то придётся снижать цену ещё больше. А ещё вы сами можете разочароваться в ремонте, так как в квартире станет некомфортно жить из-за холода, шума или плохой вентиляции.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Архитектор: Мария Зайцева. Иллюстратор: Аня Кирсанова.

Комната с перепланировкой: почти квартира

Большинство «комнат-студий» в исторических домах – нелегальны, а узаконить их невозможно. Однако «нелегальные» квартиры – популярный объект на рынке краткосрочной аренды. А те, кто не готов променять исторический центр на Мурино или Шушары, порой рассматривают покупку доли в коммуналке с последующей перепланировкой как единственно возможный способ улучшения жилищных условий.

Объектов с подобными модернизациями немало представлено и на вторичном рынке жилья. Варианты могут быть разные. В одних случаях к продаже предлагают именно комнаты с дополнительными «опциями» (своя душевая, санузел), в других – доли с легализованными или, чаще, с нелегализованными перепланировками.

В-третьих, продавцы позиционируют такие объекты как квартиры. Легальные квартиры-студии в старом фонде действительно бывают, но редко, и расположены они, как правило, на первых этажах. Ниже мы объясним, почему так.

Правила и исключения

В домах старого фонда встречаются «безразмерные» коммуналки, в том числе с комнатами-залами до 40 кв. м и четырехметровыми потолками, в которых можно разместить не то что студию, а даже двухуровневую квартиру. Но если под «залом» находятся жилые комнаты, кухня и санузел в нем не могут быть узаконены в принципе.

Покупка квартиры с перепланировкой: на что смотреть Современный ремонт – это не только свежие обои. Сегодняшние собственники с легкостью >> Правил без исключений, впрочем, не бывает. В некоторых дореволюционных домах имеются легальные квартиры с изначально студийными планировками – например, дворницкие на первых этажах или так называемые меблированные комнаты (комнаты на правах квартир). В частности, такие квартиры есть в знаменитом Толстовском доме на улице Рубинштейна, 15 (общая площадь – 25 кв. м, потолки 3,4 м, кухонный закуток и санузел при входе, второй уровень со спальной антресолью).

Но это то, что изначально проектировалось как коридорная система и меблированные комнаты. В советское и послесоветское время некоторые обитатели старого фонда также успели легализовать санузлы и кухни, не соответствующие сегодняшним требованиям СНиП и жилищного законодательства, – с проходными кухнями, ваннами в кухнях и туалетами над кухнями соседей снизу.

Сегодня так не сделать. Вариант «кухня в прихожей», типичный для бывших общежитий и некоторых ранее модернизированных квартир старого фонда, – уже «непроходной»: в соответствии с действующими нормами, в помещении для приготовления пищи должно быть окно.

Справка БН

Что можно, а что нельзя при перепланировках

– Размещать туалеты и ванные комнаты над жилыми комнатами и кухнями, расположенными этажом ниже. Из этого правила есть единственное исключение: случай, когда нижний этаж тоже ваш (например, в двухуровневой квартире)

– Расширять кухни за счет площади жилых комнат и санузлов

– Увеличивать площади санузлов за счет жилых комнат и кухонь

– Переносить радиаторы центрального отопления на лоджии (вне зависимости от того, утеплена она или нет)

– Затрагивать и прятать в стены стояки газоснабжения, отопления, водоснабжения и канализации

– Объединять и делить жилые комнаты (каждое новое жилое помещение должно иметь окно, площадь от 9 кв. м и ширину не меньше 2 м), единственная комната в квартире – не менее 14 кв. м

– Увеличить прихожую, кладовую, гардероб на площадь жилой комнаты

– Объединить туалет и ванную комнату, сделав совмещенный санузел

– Увеличить кухню, ванную или туалет за счет коридора, холла, прихожей, кладовой, мест общего пользования

– Разместить санузел над нежилым помещением или прихожей расположенной ниже квартиры (разумеется, при наличии технических возможностей)

Главный фактор: соседи снизу

Случается, продавец «комнаты-студии» предъявляет эффектный проект, выполненный дизайнерским ателье, и заверяет, что согласование перепланировки – вопрос почти решенный. Не спешите радоваться.

«Законные» малогабаритные квартиры, полученные в результате перепланировок, в листингах встречаются, но редко. Присматриваясь именно к таким объектам, вы непременно обратите внимание, что расположены они в основном на первых этажах, а если на вторых или третьих, то над нежилыми помещениями – офисами и магазинами. Почему?

Все просто. В соответствии с сегодняшними требованиями ЖК, ваш санузел должен размещаться только над другим санузлом или прихожей, а под кухней не может быть жилых комнат. В противном случае нет ни малейшего шанса эту перепланировку узаконить.

Узаконить перепланировку, к примеру, на среднем этаже возможно, если под ним имеется объект сходной планировки с уже легализованной модернизацией. Но для этого нужно, чтобы весь процесс от утверждения проекта перепланировки до сдачи в эксплуатацию и получения документов на вновь сформированный объект недвижимости последовательно прошли все собственники квартир, начиная с нижней. Надо ли говорить, что в реальной жизни это почти нерешаемая задача!

А ведь придется не только учитывать интересы соседей снизу, над головами которых вы не имеете права поставить свой унитаз, но и договариваться с соседями сбоку: чтобы произвести любую перепланировку в коммуналке, требуется письменное согласие всех собственников.

Узкое горлышко технических возможностей

Теперь разберемся с основными санитарными, техническими и строительными ограничениями, которых великое множество. Так, установить газовую плиту и водонагреватель разрешат только в том случае, если в кухне есть окно и возможно организовать вытяжку.

Проблема с вытяжкой решаема: в стенах старых домов почти всегда имеются недействующие дымоходы, до которых можно дотянуть гофрированные воздуховоды. Однако жилая комната должна отделяться от помещения, где расположено газовое оборудование, перегородкой с дверью – что при студийной планировке невозможно.

Прием квартиры у застройщика: выясняем нюансы

Как накопить деньги на квартиру

Как уменьшить стоимость отделки

Посуточная аренда: выжимаем из квартиры максимум

Беспроцентный заем: экономия для очередников

Установка электрического бойлера и электроплиты позволяет обойти ограничения. Но возникает другая проблема: свободных мощностей (а снабжающие организации обязаны обеспечивать индивидуальных потребителей электроэнергией из расчета 3 кВт на квартиру) может не быть. Точнее, их почти наверняка нет: в домах старого фонда, нашпигованных коммуналками и объектами нежилого фонда на первых этажах, они почти всегда в дефиците.

Далее: кухня-ниша в однокомнатных квартирах должна быть от 5 кв. м (это если нет газового оборудования), вход в туалет из кухни и комнаты не допускается. Значит, прихожая необходима. Соответственно, жилая комната должна иметь окно, ширину больше 2 метров и площадь от 9 кв. м, а если это единственная комната в квартире, то 14 кв. м.

К слову, внутридомовые и внешние сети – это еще одно слабое звено. Ведь в старых домах к ним кроме жилфонда обычно подключено множество коммерческих потребителей. Поэтому согласования получить непросто.

Как в свое время пояснили нам специалисты по перепланировкам, ситуация такова. В принципе, у районных межведомственных комиссий (МВК) центральных районов почти всегда есть возможности «вписать» в многоквартирный дом еще одну квартиру. Но желающих «разойтись» с соседями – намного больше. Поэтому руководители МВК стараются не создавать прецедентов для массовых обращений.

Промежуточный итог. Исходя из сказанного выше, шанс превратиться в отдельную квартиру есть у помещения не менее чем с двумя окнами, расположенного на первом жилом этаже, имеющего общую площадь не меньше 28 кв. м, при наличии технических возможностей присоединиться к внутридомовым сетям (водопроводу, канализации, теплоснабжению) и организовать отдельный вход.

Дойти до финала

Если ваш объект недвижимости соответствует описанным выше требованиям – можно заказывать проект перепланировки.

Здесь возможны варианты. Тому, у кого в собственности вся квартира, разделяемая на несколько, – договариваться с соседями не придется. Правда, сегодня мы говорим о коммуналках, и это не тот случай.

Второй вариант – заказываем проект перепланировки с разделом существующего жилого помещения на два изолированных. Такой путь возможен, когда квартира небольшая (скажем, на две семьи) с двумя входами и между соседями царит полное взаимопонимание.

Если речь о вашей доле в большой коммуналке на первом жилом этаже, которую вы хотите частично модернизировать (например, разместив в закутке санузел и мини-кухню), то, как мы уже отметили выше, также потребуется письменное согласие на перепланировку от всех собственников. А получить его непросто.

При отсутствии возможности организовать отдельный вход вы имеете шансы легализовать удобства, но собственником отдельной квартиры-студии не станете. Соответственно, продать свою долю сможете только через нотариат (не забываем также о необходимости собирать отказы сособственников, имеющих приоритетное право покупки).

Во всех трех случаях начинать придется с проекта, который должна выполнять не просто дизайн-студия, а представители проектной организации, знакомые с местной спецификой (в каждом районе есть свои особенности) и готовые взять на себя согласование в надзорных инстанциях, МВК, а при необходимости и представление ваших интересов в суде.

Если нельзя, но очень хочется

Из всего вышесказанного становится понятно, почему владельцы квартир-студий в старом фонде не спешат легализовать перепланировки. Наверняка хотят, но не могут. И дело не в том, что это долгий и затратный процесс. А в том, что финал непредсказуем: имеется слишком много объективных и субъективных факторов, любой из которых способен поставить на инициативе жирный крест.

Чем грозят нелегальные перепланировки? Жить в «улучшенной» комнате можно, продать – тоже (незаконная перепланировка – не препятствие для сделки). Но квартирой она не станет.

Что еще делают? Если комната просторна, примыкает к кухне или санузлу, «контрабандой» дотягивают до нее трубы канализации и водоснабжения. Это позволяет разместить на своей площади мобильный кухонный уголок с электроплиткой, мойкой и бойлером, а также душевую кабину за разборной перегородкой. Для этого в помещении делают выводы труб и водорозетки. А при необходимости комнату можно быстро вернуть в исходное состояние. Такие улучшения облегчают быт, но тоже незаконны. А значит, в случае коммунальной аварии, трещин в стенах и протечек к соседям владельца объекта с незаконными перепланировками и врезками в сети почти наверняка «назначат крайним».

Журнал Домклик

Дом и уют

Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя

Вы решили провести глобальный ремонт в квартире. Но слышали, что не все работы можно делать просто так: что-то нужно согласовывать с жилищной инспекцией, а что-то вообще противозаконно. В этой статье разберем, что можно, а что нельзя делать при перепланировке.

Что говорит закон?

В Жилищном кодексе есть раздел про перепланировку и переустройство. Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, а переустройство — инженерных сетей и оборудования, которые нужно вносить в техпаспорт.

Если после ремонта план помещения или техническую информацию надо будет менять, то согласно кодексу , на это нужно разрешение местных органов власти — жилищной инспекции, например.

Перечень разрешенных и запрещенных переустройств и перепланировок есть в постановлении правительства Москвы N 508-ПП . Общие правила по стране примерно одинаковые.

Что точно можно делать?

Если ремонт ничего по сути не изменит, никак не повредит ни конструкции дома, ни соседям, ни самим жильцам, то можно делать его без согласования. По закону, это не перепланировка или переустройство. Можно:

Делать косметический ремонт: штукатурить и красить стены, клеить обои. Класть новую плитку или ламинат взамен старых таких же покрытий.

Менять двери, окна, стеклить балкон, если стены и проемы останутся нетронутыми.

Устанавливать новое инженерное оборудование, соответствующее по устройству и габаритам прежнему. Например, трубы или ванну.

Разбирать старую встроенную мебель, например, антресоли.

Переставлять электроплиту в пределах кухни.

Можно, но это не точно

Есть изменения, которые вроде бы разрешены, но проблемы могут возникнуть. Например, на сайте Мосжилинспекции в списке не требующих согласования есть установка антенн и кондиционеров.

Но юристы и суды разделяются во мнениях . Одни говорят, что разрешение обязательно, потому что это переоборудование. Другие считают, что тут нужно согласие только собственников дома, так как фасад — общий.

При этом, например, если дом является объектом культурного наследия, то получать разрешение на установку кондиционера надо в любом случае.

Или та же Мосжилинспекция разрешает переставлять без согласования отопительные и газовые приборы, но только если для этого не нужно прокладывать дополнительные подводящих сети.

Мы рекомендуем уточнять информацию у местных властей, если что-то вызывает сомнение.

Что можно делать с разрешением?

Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.

Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения вентиляции.

Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов

Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены не несущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.

Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.

Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.

Читайте: Как получить разрешение

Что нельзя делать?

Устанавливать теплые полы с подключением от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления. Если трубы прорвет, заметить и остановить потоп будет трудно.

Переносить батареи на лоджию, балкон или веранды.

Пристраивать лоджии и террасы на вторых и выше этажах.

Делать перепланировки в аварийных домах.

Объединять газифицированные помещения с жилыми комнатами.

Коротко

Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.

Все, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.

Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.

ПсевдоСтудии – насколько это законно?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

В последнее время заметил новую тенденцию – некие предприимчивые товарищи выкупают большие квартиры, обычно четырехкомнатные на первых этажах, которые, по сути, мало кому интересны, и переделывают в отдельные студии, примерно по 15 кв.м, в каждой свой санузел и уголок под кухню. Продают это чудо как долю в квартире. Уверяют покупателей, что на первых этажах такая перепланировка возможна, при этом сами не узаконивают, дают контакты фирм, занимающихся узакониванием перепланировок.

Как думаете, коллеги, реально ли можно найти лазейки в законодательстве и узаконить такое жилье или Жилинспекция оштрафует и заставит привести к первоначальному виду? Я склоняюсь к второму сценарию развития событий.

На что рассчитывают подобные дельцы? Да на то, что та категория покупателей, которая интересуется такими квартирами в ценовой категории до 2 млн. руб, в большинстве своем экономит на услугах специалистов и при грамотном продвижении своего продукта многие юридически неподготовленные люди могут клюнуть на подобную приманку.

Лет примерно 5 назад строили многоквартирные дома на землях ИЖС или даже в садовых товариществах. Также продавали как доли и люди даже получали свидетельства на собственность на долю в доме, но, когда часть подобных построек была снесена, был большой резонанс, показывали по телевидению, как пострадали люди, у которых экскаваторы сносят обустроенное жилье. Застройщики же пустились в бега. После этого перестали строить подобные незаконные строения, т. к. больше никто их не покупал.

Видимо, память у людей короткая, если снова предприимчивые товарищи взялись за новое рискованное начинание.

Хотелось бы услышать мнение юристов, имеет ли будущее такое жилье?

Не юрист, но.. здесь врятли будут сносить, первый этаж же.

у меня такая студия, перепланировка согласована) все в порядке, могу выложить документы. Все удовольствие обошлось в 75 тр

конечно, а что конкретно интересует?

На данный момент, если внизу нет жилых помещений, узаконить перепланировку такую можно. Но Ксения скромно умалчивает о том, что документы с узаконенной перепланировкой у нее на ВСЮ квартиру, а не на одну студию, и что одна студия по-прежнему по документам ДОЛЯ квартиры. Сделать из всех студий-долей в документах отдельные квартиры, практически, нереально. Многоквартирные дома, о которых пишет автор блога, и которые продавались по долям, а потом были снесены, тоже были законно зарегистрированы в росреестре и на них тоже был узаконен план, полностью отражающий действительную планировку. Но чиновники придумали чудесное название таким домам: “признаки многоквартирности” и, воспользовавшись нормой закона о том, что инд. жилой дом предназначен для проживания одной семьи, подвели эти дома под снос. Кто мешает то же самое сделать с квартирой? Ведь отдельная квартира тоже предназначена для проживания одной семьи и, поделенная на студии, тоже имеет признаки многоквартирности.

Ирина, конечно это доля, поэтому она и стоит в 2 раза дешевле, чем такая же отдельная студия. Согласование перепланировки и выделение кадастра это разные вещи. При выделенном кадастре цена вырастает сразу же в 2 раза, это тоже реально сделать, стоит от 300 до 500 тысяч.
По поводу сноса- вы не понимаете разницу, многоквартирными признают дома, построенные на ИЖС. Если дом изначально многоквартирный на МЖС, то согласованной перепланировки вполне достаточно для спокойной жизни и никто никогда не снесет)
Если кому то сильно интересно- могу предметно проконсультировать по всем спорным вопросам

Ксения, добрый день! Не знаю как вас найти, поэтому пишу сюда. Очень хочу насчет студий с вами пообщаться! Свяжитесь со мной, пожалуйста.

Ксения, здравствуйте! Как с вами можно связаться?

Ксения, Здравствуйте!
Очень актуально.
Как можно с Вами связаться?

Ксения, добрый день! Как раз сейчас хотим купить такую студию в 3х комнатной квартире, но в договоре прописано процентное соотношение, а не метры и нет доп соглашения

И не только на первых этажах выкупают. И не только четырехкомнатные. И не только все комнаты, а, бывает, покупают только одну или две, которые и переоборудуют в такие студии и перепродают.

Kseni, подскажите лучше, куда Вы обращались чтобы согласовать это все.

я в компанию, они делали проект, экспертизу и потом согласование, мне выдали потом новый техпаспорт (кадастровый с новой планировкой)

Долгое время сама практиковала такие перепланировки, т.к. комиссии в регионах небольшие, а зарабатывать как-то надо. Последней была трешка-солнышко, из нее выходило 2 однушки. В 2014 согласовать такую перепланировку в архитектуре уже не смогла (3 раза что-то доносила из доп. документов, но получала отказ). Надоело, взяла в проектной организации независимую экспертизу и пошла в суд. Так и получила свидетельства, в которых были указаны не доли, а 1км. квартиры. Последний отказ архитектура обосновала подключением к общим стоякам (доп. туалет и кухня), а это общедомовое имущество и попросили 100% согласие всех жильцов – это не реально было. Думаю, что сейчас еще больше ужесточили требования.

ну тут да, выделение в отдельный кадастр дело непростое, но и цена вырастает значительно. Но речь то идет о согласовании перепланировки в долях) а не про выделение в натуре

Все до поры до времени, ))) РОССИЯЯ

С 2016 года все неузаконенные перепланировки, реконструкции только через суд. Как выше было поведано, потребуется согласие всех собственников помещений в МКД. В случае тихого проживания, при незначительном сигнале в соответствующие органы – потребуют восстановить всё как было за счёт собственника.

Игорь, это Ваше мнение, или на что-то сослаться можете?

ст. 29 ЖК РФ. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения
Жилищный кодексРаздел I.Глава 4. Статья 29,
и прошу принять во внимание, так-как речь в посте идёт о готовых квартирах, мной и даётся ответ о самовольных перепланировках, в некоторых комментариях другие авторы пытаются рассказывать о ситуациях, которые предшествуют работам по перепланировке, переустройству и реконструкции, мной же комментируется факт самовольно проведённых работ, которые не узаконены и нигде не согласованы до проведения работ, если дело не касается реконструкции. В случае когда меняются размеры квартиры, то согласно законодательства это уже реконструкция, а на реконструкцию требуется согласие всех собственников в МКД. Находятся клоуны, которые пытаются объехать на кривой козе ЖК РФ, ГК РФ, ГрК РФ, но поверьте всё это возможно лишь с молчаливого согласия всех собственников в МКД, но до той поры, пока кто-нибудь не решит позвонить либо уведомить ещё каким-либо образом соответствующие инстанции. Через суд признают незаконной реконструкцию, тем-более наверняка на неё разрешение никто не получал, а если и получал, то без согласия всех собственников в МКД, а это как вы понимаете уже незаконно, соответственно разрешение, если оно есть, будет признано незаконным.

речь идет о реконструкции в вашем сообщении, а мы говорим о перепланировке, это разные вещи. зачем вы людей путаете?)) у меня студия с перепланировкой, из 3к кв сделали студии, переплан согласовали, получили новый кадастровый, без суда.

Kseni, мы тут не разбираем ваш вариант, а отвечаем на пост автора, в котором конкретно указано на разбитие по квадратуре примерно 15 кв..м с санузлом и уголком под кухню, плюс ко всему данные инсинуации с площадями не узаконены. Соответственно, если они не согласованы и не узаконены, то с 16 года данную конструкцию узаконить можно только через суд, либо вернув всё в первоначальное состояние согласовать документацию и в случае согласования есть возможность узаконить. И присоединяюсь к вопросу в ваш адрес приведённый ниже спрошу у вас подобное: скажите на основании каких законодательных актов в жилой комнате разрешено установить санузел и кухонный уголок, ко всему при общей площади в 15 кв.м. сколько кв.м занимают данные нежилые объекты, существуют нормы жилой площади в Москве, которые дают право на регистрацию, 12 кв.м, иначе есть вариант не получить регистрацию по данному адресу. К тому же есть ст. ЖК РФ которая говорит о том-что все коммуникации являются общей собственностью, соответственно всякое подключение к ним без согласования со всеми собственниками в МКД является в нарушением прав этих собственников закреплённых в ст .ст. ЖК РФ и ГК РФ. Там же сказано, что при невозможности договориться, все спорные моменты разрешаются в судебной инстанции.

Игорь, я же пишу- описан 100% мой вариант! и еще раз вам повторяю – согласовали все БЕЗ суда в 2017году, не путайте людей, все нормально делается))

Kseni, на согласование до перепланировки, реконструкции решения суда не требуется. Согласовали, сделали, узаконили – примерно так. Но это в том-случае если всё устраивает соседей, или они просто по лени своей молчат. Если у кого-то впоследствии окажется зуб на ваше творчество, то обратиться в инстанции по поводу нарушения его гражданских прав закреплённых в ЖК РФ, ГК РФ. Если в ходе проверки соответствующими инстанциями окажется именно такое, что права остальных собственников в МКД нарушены, то есть вероятность проследовать на судебные заседания, даже при узаконенных изменениях в квартире. Помните как с киосками было по Москве, жили не тужили, и вот вам бабушка и Юрьев день. И мной не зря же приводилась сноска на ст. 29 ЖК РФ Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения, тут вступает и вариант сделал, но до этого не согласовал, и даже зарегистрировал, всё это действует до первого звонка в инстанции, точнее грамотно оформленного заявления о нарушении прав закреплённых ЖК РФ, ГК РФ. Вот и пример из жизни, по соседству есть квартира 1к. на 1-м этаже, в ней газовая плита в кухне (МКД газифицирован), а стены между кухней и жилой комнатой нет вообще, скажем так риелторы снесли, когда пытались там провести перевод из жилого фонда в нежилой на основании проектов и уже полученного разрешения на перевод. По суду все происки данной когорты были аннулированы, они ретировались, а перед этим скинули квартиру новому собственнику. Сделка в Росреестре была проведена, собственник сменился, а проблема осталась ему в наследство. Ему порекомендовали восстановить стену устно, по-соседски, но пришли к устному соглашению, по просьбе собственника, оставить всё как есть, благо тихий, одинокий и не буйный. Это я уже о молчаливом согласии соседей. А так уже можно было бы и через суд заставить, хотя вроде бы и человек ни при чём, но ЖК РФ уже чётко трактует в ст. 29 о последствиях.

да, вы почти все правильно пишите, но причем тут газ?
и еще раз – у на сначала был ремонт и возведение новых санузлов и только потом согласование, без суда. Реконструкции коммуникаций не было, поэтом разрешение соседей не требуется. Вы все красиво пишите, со сносками на статьи, но только людям простым не понятно ничего, вы постоянно путаете и меняете темы)))

Kseni, мной не производятся попытки убедить лично вас в том-что правы вы или нет в своих деяниях, мной выложена информация для людей. Каждый волен принять информацию к размышлению либо отторгнуть её. Вот как-то так.

так выкладывайте корректную инфу, не вводите людей в заблуждение, пожалуйста!

Kseni, в очередной раз улыбнуло. Мной как-раз и выкладывается корректная инфа со ссылками на законодательные акты. А вот вы только выкладываете предложения по своим услугам, похоже вы тут казачок засланный от структур которые занимаются регистрацией перепланировок. Даже ценник от вас прозвучал в 75 тыр за всё удовольствие. )))

я не занимаюсь, я живу в такой студии и могу поделиться личным опытом конкретным! А вы пишите законы по другим темам, путаете перепланировку с разделением кадастров, выделением доли, газ зачем то приплели, реконструкцию и тд, я просто поражаюсь сколько у вас желания писать всякую ерунду, при том что конкретно вы с этим не сталкивались))

Kseni, живите конечно, долго, мирно и счастливо. И желательно без проблем. ))) Опыт он ведь сын ошибок трудных.

Ксения, ну так поделитесь же, наконец, личным опытом! )) Вы там ниже в комменте обещали, и я жду уже не первый день.

Перепланировка без ошибок: что нужно знать, делая ремонт

Для многих москвичей перепланировка квартиры — это возможность сделать жилье более комфортным и удобным. Особенно актуален этот вопрос для жителей домов массовых серий.

«Действующий в столице порядок согласования перепланировок помещений позволяет обеспечить соблюдение строительных и санитарных норм при выполнении ремонтных работ, защитить интересы собственника и его соседей. В прошлом году мы перевели госуслугу по согласованию переустройства и перепланировки в электронный вид — теперь жители в любое удобное время могут подать заявление, направить документы и отследить статус рассмотрения заявки в личном кабинете на сайте mos.ru. Процесс получения услуги стал максимально прозрачным и удобным, а сроки получения решения сократились», — рассказал заместитель Мэра Москвы по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Петр Бирюков.

По закону серьезные изменения в плане квартиры необходимо согласовать в Мосжилинспекции. Причем юридически правильно получить разрешение заранее, до начала ремонта. Но на практике собственники чаще пытаются утвердить уже готовые переделки. Как правильно согласовать ремонт в квартире и какую перепланировку невозможно узаконить — в материале mos.ru.

Что такое перепланировка

Перепланировкой называют ремонт или строительство — все, что требует внесения изменений в техническую документацию (архитектурно-планировочное решение). Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, это любые работы, результат которых отражается на техническом плане помещения. Они могут не только повлиять на саму квартиру, но и изменить характеристики целого дома. Поэтому перепланировка и переустройство требуют согласования.

Строгие требования ввели из-за того, что часто перепланировки выполняют с нарушением строительных норм и правил. Например, снос несущих стен в обычной многоэтажке может привести к частичному или полному обрушению. Такие истории, увы, случаются. Это нарушение относится к работам, которые проводить запрещено. Есть еще два вида работ: требующие согласований и те, что можно выполнять без согласования с контролирующими органами.

Как не допустить ошибок

Правила перепланировки регулируют Жилищный кодекс Российской Федерации, различные строительные и санитарные нормы и правила, а также ряд постановлений. Они защищают жильцов от неправильных действий соседей, рассказывает заведующий сектором инженерных изысканий ГБУ «Экспертный центр» Андрей Купцов. Специалисты центра обследуют жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах для определения технического состояния несущих и ограждающих конструкций после перепланировки, в том числе и для разработки проектной документации.

По словам эксперта, если хозяин одной квартиры сделает все надежно, используя современные материалы и технологии, то другой — необязательно. А обернется это в лучшем случае конфликтом с соседями. Поэтому строительные нормативы едины для всех.

«Самая большая ошибка — это когда люди хотят перепланировкой улучшить условия проживания, но забывают о правилах. Нельзя, например, увеличить санузел и кухню за счет жилых комнат. Людям кажется, что все нормально, но это запрещено. Так они ухудшают условия для других жильцов дома: неверная гидроизоляция — и у соседей снизу случится потоп», — рассказал Андрей Купцов. По его словам, увеличить так называемую мокрую зону можно за счет коридора, но и здесь есть свои нюансы.

Еще одна частая ошибка — объединение лоджии или балкона с жилой частью квартиры.

«Такая перепланировка запрещена, потому что при ней нарушается тепловой контур здания. Как следствие, возникает дополнительная нагрузка на систему центрального отопления, что может привести к значительным теплопотерям и даже появлению плесени в соседних квартирах. В столице по согласованию с Мосжилинспекцией допускается демонтаж подоконной части, чтобы установить более широкий дверной блок», — говорит эксперт.

Также закон запрещает выносить в лоджию радиаторы центрального отопления. Андрей Купцов поясняет, что это летнее помещение и система отопления может не выдержать перепада температур. «Мы вынуждены отказывать в технических заключениях и проектах, так как эти работы недопустимы и могут привести к ухудшению условий проживания других людей в многоквартирном доме», — добавляет специалист.

По его словам, запрещено и устройство балконов выше второго этажа. Такая пристройка создает дополнительную нагрузку на несущие конструкции. По правилам, соорудить себе балконы могут только жители первых этажей, и то как некапитальное строение. Такие балконы на первых этажах должны быть без системы отопления, фундамента и подземных помещений. Все остальное придется демонтировать.

Кроме того, на главных фасадах дома, которые выходят на улицу, не разрешают вешать вентиляционные короба. Это требование относится ко всем нежилым помещениям, расположенным на первом этаже многоквартирного дома. Вентиляция в таком случае должна выходить на внутренний фасад — во дворе дома. Такое предписание позволяет сохранить эстетический вид зданий. На нарушителей можно пожаловаться в Государственную жилищную инспекцию города Москвы.

Короб вентиляции внутри квартиры (между кухней и санузлом) предприимчивые жильцы сносят, увеличивая количество драгоценных квадратных метров. Это буквально перекрывает поступление воздуха в квартиры выше и ниже по стояку. Закон обяжет вернуть все как было.

Свои нюансы есть и у домов с газовым оборудованием. Например, переставить плиту на другое место можно при наличии согласования с Мосжилинспекцией и при условии выполнения работ Мосгазом. А вот объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату нельзя. В помещениях, где есть газ, по нормам должна оставаться отдельная дверь, чтобы избежать распространения газа при его утечке.

Перед тем как делать проем в несущей стене, необходимо провести расчеты и получить согласование. При этом конструкция должна быть хорошо укреплена. Не получится сделать полы с подогревом за счет центрального отопления. Полы с подогревом можно подключить только к электроснабжению квартиры и при условии, что выделенной электрической мощности достаточно.

А еще москвичи стали увлекаться надстройкой внутри помещений антресолей, рассказывает Андрей Купцов. Площадь антресоли не должна превышать 40 процентов от площади помещения. Иногда собственники забывают об этом и делают «второй этаж» гораздо больше. Однако такое превышение приводит к увеличению нагрузки на несущие стены.

«Со временем что-то разрешается, что-то запрещается. Сегодня список запретов состоит из 26 пунктов», — говорит эксперт. Все их можно найти по ссылке.

В упрощенном порядке

Без согласований в квартире можно сделать несложный ремонт, который не приведет к значительным изменениям. По словам Андрея Купцова, без согласования можно сделать проем в ненесущей стене, если это никак не меняет нагрузку на перекрытия, заменить сантехническое оборудование без изменения его месторасположения. Разрешено также перестилать полы, если не меняются параметры помещения, такие как его высота. Эскиз проведенных работ необходимо направить для согласования в Мосжилинспекцию. Не надо согласовывать замену отделочных покрытий стен, потолка, пола — например замену линолеума на ламинат или плитку.

В упрощенном порядке можно согласовать устройство встроенных шкафов, заложение или устройство дверных проемов в ненесущих перегородках, перестановку мойки на кухне или замену ванны на душевую кабину в границах санузла.

Частные случаи перепланировки

При перепланировке в жилом доме, который является объектом культурного наследия, возможны два варианта проведения работ. В случае если при этом затрагивается предмет охраны, то проектную документацию по приспособлению жилого помещения необходимо согласовать в Департаменте культурного наследия города Москвы. В обратном случае заявитель подает проектную документацию в Мосжилинспекцию, которая перенаправляет документы в столичный Департамент культурного наследия. Его специалисты готовят итоговое решение и направляют его Мосжилинспекцию.

Если дом признан аварийным, то в нем запрещено проводить перепланировку и переустройство.

А популярную в новых домах свободную планировку эксперт называет довольно условной. В любом случае помещения там заранее распланированы. «Зонирование все равно остается: там, где должны быть кухня или санузел, не сделать жилую комнату», — поясняет Андрей Купцов.

Если же вы покупаете квартиру в новостройке, где нет ничего, кроме несущих стен, вам необходимо начать ремонт с разработки проекта и его согласования в Мосжилинспекции. После этого можно приступать к ремонту.

Перепланировка по закону

К сожалению, люди, затеявшие перепланировку, не всегда считают согласования вопросом первой необходимости. «Пока вы пользуетесь квартирой, это может никак на вас не отразиться, если только ваша перепланировка не наносит ущерба другим жильцам. А если вы решите продать жилье, здравомыслящий покупатель в первую очередь попросит показать свежий технический паспорт, которое предоставляет Московское городское бюро технической инвентаризации (БТИ). И сравнит его с тем, что есть на самом деле. Если параметры не совпадут, он потребует снизить цену или узаконить перепланировку», — говорит Андрей Купцов.

По закону перепланировку нужно согласовать еще до начала ремонта. Для этого потребуется разработать проект перепланировки и переустройства: им должна заниматься только проектная организация со статусом действительного члена саморегулируемой организации (СРО). Проверить это можно на сайте Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ). ГБУ «Экспертный центр» как раз относится к таким организациям, и его сотрудники имеют большой опыт работы с разными ситуациями.

Делать перепланировку можно и по готовой схеме из каталога типовых проектов, уже одобренных Мосжилинспекцией. В этом случае экспертам понадобится на месте убедиться, возможно ли провести работы. «Они проверят несущие и ограждающие конструкции, перекрытия, стены, инженерные системы — насколько их состояние на сегодня надежно и как повлияют на них работы, которые хочет провести собственник», — отметил Андрей Купцов.

С августа 2020 года узаконить перепланировку квартиры можно только в электронном виде. Для этого необходимо собрать все документы и подать заявление на сайте mos.ru. После всех обследований, обычно в течение 20 дней, собственнику приходит решение о согласовании.

Если собственник квартиры хочет узаконить уже проведенную перепланировку, ему сначала надо заказать в проектной организации техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. Но надо учитывать, что специалистам, например, придется частично вскрыть стены или пол. «Если вы сделали проем в несущей стене, они проверят, было ли сделано усиление, правильное ли оно, сделают расчет. Если неправильное — придется все переделывать. На уже выполненных перепланировках также обязательно проверяют гидроизоляцию», — рассказывает специалист ГБУ «Экспертный центр».

Получив техническое заключение, можно обратиться в Мосжилинспекцию с заявлением о предоставлении госуслуги. При этом заявитель должен оплатить административный штраф за проведенные незаконные работы.

Штрафы и санкции

Штраф для москвичей за незаконную перепланировку квартиры установлен в размере двух — двух с половиной тысяч рублей. Для должностных лиц в Москве установлены штрафы от четырех до пяти тысяч рублей, для юридических — 40–50 тысяч рублей. При этом собственника обяжут восстановить первоначальный вид помещения. А если не сделать это в определенный срок, материалы передают в суд.

Часто незаконные перепланировки обнаруживают соседи, которых начинает подтапливать. «Если собственник не реагирует, они обращаются в Мосжилинспекцию, ее эксперты обследуют оба помещения, оформляют протокол, штраф и предписание на устранение нарушения. У собственника тогда два варианта: вернуть все в первоначальное положение либо устранить нарушения и узаконить перепланировку», — говорит Андрей Купцов. При этом игнорировать требования не получится — собственнику может грозить даже продажа квартиры с торгов.

В прошлом году в Мосжилинспекцию поступило почти 22 тысячи заявлений о согласовании переустройства и перепланировки. Из них около семи тысяч заявлений было связано с ранее выполненными работами. А сколько людей не обращаются за согласованиями, экспертам судить сложно.

«Я не думаю, что это перестанет быть актуально, потому что желание усовершенствовать свое жилье у людей будет всегда. Каждый хочет улучшить то, что он покупает. Сегодня квартиры строят более комфортабельными, чем 20–30 лет назад. Но желающих все равно много», — отмечает эксперт. Поэтому, решаясь на глобальную переделку, стоит доверить расчеты и согласования экспертам.

Перепланировка квартиры в студию

Вместо покупки квартиры – студии собственники часто прибегают к другому варианту – перепланировке квартиры в студию.

Кажется, что так было бы гораздо проще, однако у такой перепланировки свои подводные камни. Существует тяжелый процесс согласования, который усложняет вопрос во сто крат и на нашей практике мы убедились, что реализовать идеи собственников удается не всегда. Почему это так и от чего зависит, мы расскажем дальше.

Основное о согласовании

Судьба ремонта квартиры зависит не только от собственника или правильно подобранного подрядчика. Важно, какие работы выполняются в квартире и получено ли на них разрешение.

Если собственник решился на самовольную перепланировку, о ней обязательно узнают, а в этом случае его ждет штраф, предписание, узаконивание перепланировки без разрешения, или вовсе проведение работ по исправлению нанесенного ущерба.

Предписание жилищной инспекции:

Примечание: раньше перепланировку квартиры в студию можно было согласовать в уведомительном порядке (т.е. по эскизу), что отражено в множестве ныне не совсем актуальных статей. Сейчас для перепланировки необходима разработка проектной документации и технического заключения о состоянии конструкций.

Перепланировка квартиры в студию зависит от согласования, в котором много нюансов. Без соблюдения всех требований перепланировка будет свернута на стадии проекта и разрешения.

Основным мероприятием при перепланировке квартиры в студию является снос всех перегородок, а раз так, возможность создания студии отпадает в большинстве квартир в домах блочных и панельных серий. Дело в том, что в них практически все стены несущие.

Стандарты перепланировок потенциальных квартир-студий

Чаще всего перепланировки из однокомнатных в студии производятся в монолитных и кирпичных домах, где ненесущие стены, так как несущие удалять запрещено.

Пример перепланировки однокомнатной квартиры в монолитном доме в студию:

Примечание: не во всех случаях разрешается удалять даже ненесущие стены, так как те иногда являются укреплениями деревянных перекрытий. Если все же разрешение на такое мероприятие дано, то только с условием обязательного усиления металлическими конструкциями.

Жилое пространство
Далее. Перепланировка однокомнатной квартиры в студию является спорным мероприятием потому что при избавлении от стен формально жилая комната перестает таковой являться, а в жилой квартире обязательно должна присутствовать хотя бы одна жилая комната.

Поэтому имеется предусмотренное требование, чтобы после перепланировки в квартире имелось изолированное жилое помещение, площадь которого должна составлять от 14 кв. м.

Разрешение на перепланировку квартиры, фото:

Газифицированные помещения

Если ваша квартира облает кухней с газовой плитой, квартиры – студии не выйдет, так как объединение газифицированного помещения с жилым недопустимо. В таком случае вы должны будете установить раздвижную перегородку, что ставит крест на идее перепланировки квартиры в студию.

Можно электрифицировать кухню. Однако должны заметить, что электрифицированная кухня должна отделяться от остального пространства элементами декора, покрытием пола.

Мокрые зоны

Санузел обязательно должен быть отделен от пространства студии. Это может быть коридор, тамбур или, опять же, раздвижная перегородка.

Если вам необходимо проконсультироваться по поводу перепланировок, процесса согласования, вы можете получить бесплатную помощь от одного из наших специалистов по телефону или через почту. Данные ищите в разделе “Контакты“.