Как правильно приобретать производственное помещение?

Пять опасных ошибок при покупке склада, магазина или офиса

Последствия ошибок при покупке офиса, склада или бизнес-центра плачевны для покупателя: судебные тяжбы, финансовые потери, снос зданий. Вот пять наиболее распространенных ошибок приобретателей недвижимости.

1. Покупатели не анализируют судебную историю продавца. Предприниматель перед покупкой склада заказал выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Он увидел, что права продавца на имущество зарегистрированы должным образом. Но когда после заключения договора купли-продажи и перевода аванса продавцу он обратился в Росреестр, в регистрации перехода права собственности ему отказали. Оказалось, что за время, прошедшее с получения покупателем выписки, прошло судебное заседание, в котором продавец являлся ответчиком в имущественном споре. Суд наложил запрет на сделки с его имуществом. Покупателю пришлось взыскивать аванс через суд.

Выписки из ЕГРН об основных характеристиках объекта и зарегистрированных правах не всегда достаточно. Перед покупкой предпринимателю следует изучить банк решений арбитражных судов и сайты судов общей юрисдикции на открытые судебные дела в отношении продавца. Так можно спрогнозировать, например, возможный судебный арест объекта в будущем.

2. Покупатели не учитывают особенности приобретаемой недвижимости. Как правило, в ЕГРН содержатся и сведения об ограничении прав и обременении здания или помещения. Если здание сдано в аренду, новый собственник не сможет расторгнуть договор аренды, если только это не предусмотрено самим этим договором. То же самое и в отношении сервитута (права ограниченного пользования чужим земельным участком, зданием, сооружением). Если им обременена приобретаемая недвижимость, снять его вряд ли удастся. Еще перед сделкой следует подумать, не помешают ли в будущем третьи лица владеть купленным зданием или помещением.

Торговая компания приобрела несколько нежилых помещений на территории крупного завода. Проезд к ним был возможен только по заводской территории. Через некоторое время руководство завода сменилось. Новая администрация не давала компании свободный доступ к помещениям. Покупателю пришлось через суд устанавливать сервитут проезда по земельному участку, принадлежащему заводу. Подобные дела могут рассматриваться судами от трех месяцев до года и стоить от 150 000 до 1 млн руб. Покупателю следовало бы вместе с договором купли-продажи заключить с продавцом соглашение о сервитуте.

3. Покупатели не смотрят на разрешенное целевое использование земельного участка. Предприниматель приобрел магазин, но не обратил внимания, что земельный участок, на котором расположено здание, не стоит на кадастровом учете. По закону собственники недвижимости, расположенной на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обязаны приобрести этот земельный участок в аренду или собственность. Поэтому покупателю пришлось заниматься межеванием земли, постановкой участка на кадастровый учет и оформлением прав. Процедура занимает примерно от полугода и стоит в среднем 1 млн руб.

Вид разрешенного использования земельного участка имеет ключевое значение. Приобретая здание, предназначенное для жилья, для последующего его переоборудования в гостиницу, надо подумать о том, что придется менять вид разрешенного использования земельного участка, а также сравнить расходы на эту процедуру с последующей выгодой.

Предпринимательница купила нежилое помещение в жилом доме, чтобы разместить в нем пекарню. Но строительные правила не рекомендуют размещать пекарни в многоквартирных домах. Переоборудовать нежилое помещение в пекарню хлопотно: нужно получить разрешение, провести канализацию, вентиляцию, электроснабжение. У покупательницы не хватило на это денег. Пришлось открыть продуктовый магазин, хотя рядом были такие же магазины.

4. Покупатели не проверяют полномочия представителей продавца. Производственная фирма приобрела здание, заключив сделку с генеральным директором другой компании. Но один из учредителей продавца оспорил сделку в суде: мол, здание продано без надлежащего одобрения общим собранием участников общества. Суд признал сделку недействительной.

Поэтому всегда следует проверить учредительные документы продавца и решения участников общества об одобрении крупной сделки, чтобы убедиться в полномочиях лица, подписывающего договор купли-продажи.

5. Покупатели не сверяют физические характеристики с технической документацией. Компания приобрела двухэтажное здание. Через полгода после сделки государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости провела обследование здания и установила, что второй этаж возведен без разрешения на реконструкцию. По закону не имеет значения, что покупатель сам ничего не строил, а приобрел здание в таком виде. Госорган обратился в суд с иском о сносе самовольно реконструированного объекта. Здание в суде удалось отстоять, но собственник потратил несколько миллионов рублей на юристов и судебную строительную экспертизу. Поэтому покупателю перед сделкой всегда нужно проверять всю техническую документацию: план БТИ, экспликацию, технический паспорт, разрешение на строительство (реконструкцию), разрешение на ввод здания в эксплуатацию.

На что обратить внимание при приобретении нежилой недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости достаточно развит, однако, как показывает практика, покупатели уделяют гораздо меньше внимания рискам по таким сделкам, чем в ситуации приобретения жилья, полагаясь на рекомендации риэлторов и банков.

Подобный подход в покупке недвижимого актива может обернуться массой неприятностей, вплоть до его потери без возможности возврата уплаченных денег.

В настоящем приеме мы остановимся на наиболее распространенных ошибках, допускаемых покупателями коммерческой недвижимости при заключении сделки.

Притязания супруга, в том числе бывшего.

Имущество, приобретенное в браке, является совместной собственностью супругов. Иное может быть установлено соглашением или брачным контрактом. После расторжения брака супруг вправе оспорить сделку распоряжения имуществом, если докажет, что другая сторона по сделке как минимум должна была знать о том, что имущество является супружеским. Наличие отметки в паспорте о том, что на момент приобретения собственником имущества он состоял в браке, является достаточным доказательством такого знания.

Например, в апелляционном определении Ставропольского краевого суда от 29 ноября 2016 г. по делу №33-8650/16 суд пришел к выводу, что отсутствие нотариального согласия супруга влечет за собой признание сделки по продаже нежилых объектов недействительной.

Читайте также:
Греческий стиль в интерьере: простота и уют

А в деле № 33-9783/2015, рассмотренном Алтайским краевым судом, сделка купли-продажи была признана судом недействительной в связи с отсутствием нотариального согласия супруга, несмотря на тот факт, что предъявленное при заключении сделки временное удостоверение личности гражданина не содержало отметок о наличии зарегистрированного брака.

Как предотвратить? Требуйте от продавца предоставить нотариально удостоверенное согласие супруга на распоряжение имуществом (п. 3 ст. 35 Семейного Кодекса Российской Федерации), а при отсутствии сведений о супруге в документах, удостоверяющих личность, – нотариально удостоверенное заявление об отсутствии зарегистрированного брака.

При удостоверении последнего нотариус только свидетельствует верность подписи продавца: сам факт заключенного брака на сегодня проверить нотариус не может, тем не менее Президент Российской Федерации подписал ФЗ № 219-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об актах гражданского состояния», которым предусмотрено внесение записей актов гражданского состояния с 1 января 2018 года в федеральную информационную систему Единого государственного реестра записей актов гражданского состояния.

Приобретение недвижимости, полученной по наследству.

Правом распоряжаться недвижимостью наследник обладает только после регистрации его прав. При этом экстренная продажа сразу после получения свидетельства о праве на наследство может свидетельствовать как о наличии спора о праве на наследство, который в ближайшее время будет инициирован иными наследниками, так и о возможных финансовых трудностях самого наследника, ставящих под угрозу сделку в связи с его вероятным банкротством.

Например, сделка, совершенная наследником, была признана недействительной в части продажи ¾ долей в имуществе, в отношении которых продавец не вступил в наследство (апелляционное определение Ростовского областного суда от 21 ноября 2016 г. по делу N 33-20210/2016)

Как предотвратить? Не спешите с приобретением как до, так и сразу после выдачи свидетельства о наследстве, получите максимальные сведения о наследодателе, наличии его возможных наследников; проверьте наследника на наличие признаков несостоятельности.

Банкротство продавца.

Сделки лица, в отношении которого возбуждена процедура банкротства, могут быть оспорены. Арбитражный управляющий, как правило, оспаривает все сделки по продаже недвижимости, совершенные по цене ниже рыночной в течение года до начала процедуры банкротства. Под самым большим риском — сделки, совершенные за месяц до банкротства. Даже если суд признает сделку действительной, на покупателя лягут судебные расходы, которые практически невозможно возместить. Сделки, совершенные в течение трех лет до подачи заявления о банкротстве, также могут быть оспорены, если они совершены в ущерб интересам кредиторов.

Постановлением АС СЗО от 12.01.2017 по делу № А-42-8286/2015 недействительной признана сделка, в которой и цена была ниже рыночной, и покупатель имел возможность получить информацию о неплатежеспособности должника. Постановлением 1ААС от 02.10.2014 по делу № А43-27938/2011 признаны недействительными сделки по продаже, в том числе недвижимого имущества: судебная экспертиза установила, что рыночная стоимость имущества на момент его продажи существенно превышала установленную в договоре.

Как предотвратить? Получите заключение о рыночной стоимости объекта у независимого оценщика, в акте приема-передачи максимально подробно опишите состояние объекта, особенно если объект требует ремонта. Проверьте на сайте ФССП отсутствие в отношении продавца возбужденных исполнительных производств, а также исполнительных производств и судебных дел в отношении организаций, в которых продавец является руководителем или участником.

Риски оспариванияпредшествующих сделок с активом

Даже если ваша сделка не имеет пороков, имущество может быть истребовано в пользу лица, от которого оно выбыло по предыдущей сделке в отсутствие его воли. Неоднократные переходы прав собственности, особенно по заниженной цене или безвозмездно, могут свидетельствовать о таких пороках сделок и наличии ограничений права собственности.

Без возврата уплаченной суммы было истребовано нежилое помещение при признании недействительными двух последовательных сделок – см. Постановление АС ЦО от 29.11.2016 по делу № А54-6256/2011. Постановлением АС ДВО от 26.05.2017 по делу А51-4827/2015 имущество истребовано у приобретателя по последней сделке, даже несмотря на то, что в отношении него также открыто конкурсное производство.

Как предотвратить? Проверьте каждую из сделок с приобретаемым имуществом за последние 3 года на предмет пороков (достаточно трудоемкий процесс и не всегда исполнимый); проверьте возмездность сделок, в том числе наличие документов об оплате по рыночной цене, а не только упоминания в договоре о фактически произведенном расчете; проверьте наличие обременений (договоров аренды, залога и т.п. на момент каждой сделки).

Пороки воли и пороки полномочий

Недвижимость принадлежит лицу, не понимающему значение своих действий и не способному руководить ими, приобретение недвижимости по доверенности при отсутствии сведений о том, находится ли собственник в живых – и эти обстоятельства надо контролировать при покупке. При приобретении недвижимости у юридического лица возможно ограничение полномочий руководителя на совершение сделок. Риск оспаривания сделки связан с пороками прав лица, совершающего сделку.

Апелляционным определением ВС Чувашской республики от 6 апреля 2015 г. по делу N 33-1334/2015 признан недействительным договор в связи с тем, что при заключении сделки ответчик воспользовался его болезненным состоянием психики. Постановлением АС СЗО от 14 июня 2016 г. по делу N А56-61016/2014 признана недействительной сделка купли-продажи земельного участка и нежилого здания в связи с ограничениями прав руководителя на заключение сделок.

Как предотвратить? Получите справки о том, что собственник не состоит на учете в психоневрологическом диспансере; заключите нотариальный договор; в случае, если нет прямого общения с собственником по каким-либо причинам, а сделку заключает поверенный – требуйте доверенность, удостоверенную нотариально за день-два до сделки.

Отдельно хотелось бы обратить внимание на то, что заключение договора через риэлтора ни в коей мере не снимает вышеуказанные риски, т.к. риэлторы не осуществляют проверку чистоты истории недвижимости, наличия притязаний третьих лиц, действительной воли собственника. Задача риэлтора – совершение сделки между продавцом и покупателем и получение своего вознаграждения за поиск объекта и его покупателя. Банк, предоставляющий кредит на приобретение недвижимости, как правило, больше заинтересован в чистоте сделки, но также редко проводит проверку истории перехода прав на недвижимость.

Читайте также:
Рейтинг самых стильных отделочных вариантов стен

Проверки чистоты сделки – отдельный вид услуги высококвалифицированных специалистов, обладающих обширным, в том числе судебным опытом, принимающим на себя обязанности по отстаиванию прав покупателя в процедуре признания сделки недействительной.

Подводные камни при покупке коммерческой недвижимости физлицом

Приветствую! Коммерческую недвижимость покупают и продают так же, как и жилую. Правда, стоит она дороже, и оформляется в собственность сложнее. В самой процедуре есть куча нюансов, о которых нужно знать заранее.

Сегодня мы в деталях обсудим, что представляет собой покупка коммерческой недвижимости физлицом: «подводные камни», оценка, проверка и регистрация объекта, налоги с продажи и оптимизация расходов.

Особенности покупки коммерческой недвижимости физлицом

Коммерческая недвижимость — это объекты нежилого фонда, которые предназначены для получения прибыли (склады, офисы, магазины).

Сразу отвечу «да» на вопрос: «Может ли физическое лицо купить коммерческую недвижимость?» По закону, приобрести КН может и «физик», и физлицо в статусе ИП, и юридическое лицо.

Покупая склад или здание бизнес-центра на физлицо, обратите внимание на следующее:

  • Усли Вы планируете владеть объектом меньше пяти лет, то в момент продажи придется уплатить налог (13% от разницы между ценой продажи и покупки).
  • При разводе КН будет считаться совместно нажитым имуществом.
  • Для покупки объекта понадобится согласие супруги (супруга).

Важный момент! Для покупки коммерческой недвижимости необязательно регистрировать ИП. Если Вы будете зарабатывать на аренде нежилого помещения, то достаточно регулярно платить стандартный НДФЛ с доходов.

Можно ли взять банковский кредит на покупку КН под залог недвижимости?

Купить недвижимость без денег, увы, не получится. Даже с помощью банковского кредита. Первоначальный взнос — обязательное условие в любом банке!

Вот актуальные условия кредита «Коммерческая ипотека» от «Абсолют Банка».

Кредит выдается на покупку нежилой (коммерческой) недвижимости. Его максимальный размер составляет 15 млн. рублей (если объект находится в Москве, Санкт-Петербурге или области). Для других регионов максимум снижается до 9 млн. рублей. Оформить «Коммерческую ипотеку» можно на срок от 5 до 10 лет. Базовая ставка начинается с 13,9% годовых.

А дальше начинается самое интересное.

В Абсолют Банке Вы можете рассчитывать на, максимум 60% стоимости объекта. Хотите получить больше? Предложите банку дополнительный залог. В этом случае он даст Вам в кредит не 60%, а 80% стоимости объекта.

Причем, совсем не факт, что помещение оценят по рыночной цене. По правилам банка из двух стоимостей (цена продавца и оценочная) банк выберет меньшую. И не забывайте о дополнительных расходах: страховке, оценке имущества, услугах нотариуса и других.

Три этапа покупки коммерческой недвижимости

1. Выбираем и оцениваем объект

Для начала определяемся с целью покупки недвижимости. Вариантов два:

  • Для себя (под производство, склад, офис).
  • Для получения дохода (под сдачу в аренду или перепродажу).

На втором этапе выбираем подходящий объект. Обращаем внимание на статус будущей недвижимости. КН можно купить в одном из двух «состояний»:

  • Со свидетельством собственности (в таком случае продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи).
  • Без свидетельства собственности. Это может быть, например, объект некапитального строительства, который еще не введен в эксплуатацию. Такая недвижимость оформляется договором соинвестирования.

Далее приступаем к поиску помещения. Делать это можно самостоятельно (объявления в Сети, в газетах и журналах, участие в аукционах и общественных торгах). Но лучше обратиться к профессиональному посреднику. Он будет сопровождать сделку на любом этапе:

  • Поможет подобрать объект недвижимости и оценит его.
  • Проверит сделку на юридическую чистоту и составит контракт.
  • Подготовит пакет документов и оформит государственную регистрацию прав собственности на объект.

Оплата услуг посредника происходит только по результату его работы!

Но даже, если Вы ищите недвижимость самостоятельно, ее оценку лучше поручить лицензированной оценочной компании.

2. Проверяем объект

Что нужно знать при покупке или продаже КН? 1 января 2017-го года в силу вступил Федеральный закон №218 «О государственной регистрации недвижимости». Изменения коснулись и покупателей, и продавцов.

Раньше в России функционировало два органа, где хранились сведения об объектах недвижимости: Единый государственный реестр прав (ЕГРП) и Государственный кадастр недвижимости (ГКН).

С 2017-го года две этих инстанции «слили» в одну — Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Чиновники обещают, что регистрировать и проверять недвижимость теперь гораздо проще.

Напомню, что еще в 2016-м Россия отказалась от бумажных свидетельств о собственности. Их полностью заменили выписки из ЕГРП. Теперь же россиянам нужно заказывать выписки из нового реестра — ЕГРН.

Новый орган объединяет два процесса, которые раньше были разделены: регистрацию прав собственности и кадастровый учет. Теперь выписка из ЕГРН — это единственное подтверждение существующего права собственности на объект. И проверка собственности при покупке недвижимости сводится к заказу такой выписки.

Выписки из ЕГРН бывают нескольких типов и содержат разные сведения. Заказывать их все для проверки коммерческой недвижимости необязательно. Как правило, покупателю достаточно «выписки из ЕГРН-1».

Какие сведения она содержит?

  1. Кадастровый номер объекта в базе данных и его кадастровую стоимость.
  2. Полное наименование недвижимости, адрес, площадь и назначение («жилая» или «нежилая»).
  3. ФИО правообладателя, вид права собственности (например, «долевая собственность»), дату регистрации права и подтверждающий собственность документ (договор купли-продажи).
  4. Наличие или отсутствие ограничений/обременений (залог, арест). Здесь же отображаются и актуальные правопритязания (если права на недвижимость оспариваются третьими лицами).
  5. Графический план помещения.
Читайте также:
Креативные идеи квартиры без штор

Выписка из ЕГРН-1 позволяет:

  • Уточнить кадастровую стоимость и технические характеристики объекта;
  • Проверить собственников (сведения из выписки можно сверить с паспортными данными продавца).
  • Избежать покупки «проблемного» актива (объект должен быть «чистым»: без обременения, без ареста и без претензий на него со стороны третьих лиц).

При желании Вы можете заказать и другие выписки. Например, выписка ЕГРН-4 содержит данные о переходах прав собственности (можно проследить всю историю смены владельцев объекта).

Любую выписку можно заказать на сайте Росреестра с помощью онлайн-сервиса. Достаточно знать точный адрес и кадастровый (условный) номер объекта. За предоставление выписки нужно заплатить госпошлину (700-900 рублей). Оплатить заказ можно в онлайн-режиме. Электронная выписка предоставляется в течение трех дней с момента получения оплаты.

Срок действия выписки из ЕГРН законом не установлен. По умолчанию считается, что чем «свежее» выписка — тем она достоверней

3. Заключаем договор купли-продажи нежилого помещения

Прежде чем заключать договор купли-продажи, эксперты рекомендуют подписать предварительный договор. Такая бумага гарантирует соблюдение договоренностей обеими сторонами до подписания основного документа.

На «промежуточной» стадии проверяют:

  • Полномочия продавца (или его представителя).
  • Юридическую чистоту сделки:
    • Не является ли объект предметом спора между предыдущим и нынешним владельцем.
    • Были ли законными все предыдущие сделки по объекту.
    • Нет ли на недвижимости обременений (залога, ареста).

Если все ОК, то покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи. Передачу объекта новому владельцу подтверждает передаточный акт.

Что должно быть прописано в договоре купли-продажи нежилого помещения? Детальное описание объекта, порядок расчета и сроки оплаты. Цену при заключении договора обычно указывают в долларах или евро, а рядом проставляют рублевый эквивалент. И обязательно проверьте, на основании каких документов продавец владеет, распоряжается и пользуется объектом.

Еще нужно убедиться, что продавец не делал в помещении незаконных реконструкций и перепланировок. В противном случае недвижимость будет сложно сдать в аренду. Либо покупателю придется оформлять перепланировку «задним числом» и за свой счет. Если Вы покупаете отдельно стоящее здание, убедитесь, что земельный участок под ним также принадлежит продавцу.

Как оформить в собственность купленный объект? Подать данные в ЕГРН, подождать и получить выписку.

Можно ли перевести коммерческую недвижимость в жилую?

Теоретически, можно. Главное, чтобы соблюдались два условия:

  1. Вы являетесь собственником объекта. И по нему нет никаких обременений.
  2. Недвижимость соответствует требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. Либо у Вас есть возможность привести объект в «жилой» вид.

Пошаговая инструкция

Шаг №1. Подготовить проект перепланировки или переустройства объекта.

По закону к жилым объектам предъявляется куча требований: противопожарных, гигиенических и санитарно-эпидемиологических (высота потолков, естественное освещение, вентиляция, шумоизолляция и другое). Проект переустройства можно сделать самому или заказать специалистам.

Шаг №2. Собрать документы:

  • Паспорт собственника объекта.
  • Заявление с просьбой перевести нежилое помещение в жилое.
  • Правоустанавливающие документы на объект.
  • Заключение органов о том, что помещение соответствует требованиям жилого помещения (или его можно к ним привести).

Шаг №3. Обратиться в уполномоченный орган за получением госуслуги.

В каждом регионе за перевод нежилого помещения в жилое отвечает свой орган. В Москве, например, этим занимается Департамент городского имущества. Подать документы можно лично (через МФЦ) или через электронную форму.

Решение принимается в течение 48 дней. После чего владельцу отправляют ответ:

  • Положительный (помещение можно переводить в жилое).
  • Отрицательный. Свои права можно отстоять в суде в течение трех месяцев.

Шаг №4. Сделать перепланировку и получить акт приемочной комиссии.

Шаг №5. Получить технический план перепланировки у кадастрового инженера.

Готовый технический план передается в Росреестр для кадастрового учета технических характеристик помещения.

Шаг №6. Подождать, пока сведения внесут в ЕГРН, и получить выписку

Как правильно рассчитать налог с продажи коммерческой недвижимости?

Налог для физлица

Раньше, если физлицо владело недвижимостью дольше трех лет, то доход от ее продажи не облагался налогом. Но с 1 января 2016 года срок владения недвижимостью «без налога» в России увеличили с трех лет до пяти.

Проще говоря. Если Вы купили недвижимость до 2016-го, то можете продавать ее без уплаты налога спустя три года. А если покупка произошла после 1 января 2016, то ждите, пока истечет пять лет.

Сам налог на недвижимость составляет 13% (он платится с разницы между ценой продажи и ценой покупки). Если у Вас на руках нет документов, подтверждающих покупку недвижимости, налог в 13% придется платить не с разницы, а со всей суммы продажи!

Пример. Два года назад Олег купил склад за 10 млн. рублей, а продал его за 11 млн. рублей.

  1. У него есть документы на покупку. Он заплатит налог с 1 млн. рублей (11 млн. — 10 млн.). 13% от 1 млн. рублей = 130 тыс. рублей.
  2. Документы на покупку сгорели при пожаре. Олег заплатит 13% НДФЛ со всей суммы продажи (13% от 11 млн. рублей = 1 млн. 430 тыс. рублей).

Есть еще один нюанс — с 2016-го года Россия перешла на кадастровую базу налогообложения. Допустим, по Вашему объекту уже рассчитана кадастровая стоимость. Цену по кадастру устанавливают только госорганы (после чего стоимость заносится в базу Госреестра).

Если кадастровая оценка, умноженная на 0,7 (корректирующий коэффициент) выше цены продажи – то она и будет считаться базой для расчета налога. Но это условие касается только объектов, купленных после 1 января 2016 года!

Пример. В 2016 году Андрей купил офис за 4 млн. рублей. Через год продал его за 6 млн. Но госорганы оценили кадастровую стоимость офиса в 10 млн. рублей. Даже с учетом поправочного коэффициента (0,7*10 млн. рублей) 7 млн. больше, чем 6 млн. Поэтому для расчета налога Андрею придется брать кадастровую, а не продажную стоимость.

Читайте также:
Умные розетки: зачем звонить кофеварке или чайнику

Рассчитаем сумму налога. 7 млн. (по кадастру) – 4 млн. (цена покупки) = 3 млн. рублей. 13% от 3 млн. рублей = 390 тыс. рублей.

Налог для ИП

Налог на продажу имущества ИП будет зависеть от того, использовал ли тот объект в бизнесе или нет.

Если не использовал — то порядок уплаты налога будет тот же, что и для физического лица (я детально описал его выше).

Если использовал (например, начислялась арендная ставка для арендатора), то платить налог придется по-другому. Даже, если между моментом покупки и продажи прошло 10 лет.

  • 13%, если ИП работает на общей системе. Плюс сюда же добавится НДС (18% с дохода).
  • 6% или 15%, если ИП работает на упрощенной схеме (базой налогообложения будут «доходы» или «доходы минус расходы» соответственно).

Налог для юрлица

Юридический статус покупателя снижает риск потери имущества в случае развода или судебного разбирательства. А еще серьезно уменьшается риск изъятия недвижимости в спорных ситуациях.

При продаже недвижимости юрлицом с него взимается два налога:

  • НДС (18%). Продавец выставляет покупателю счет-фактуру, где отдельно от стоимости недвижимости указана цифра НДС. Покупатель оплачивает налог юрлицу, а тот перечисляет его в бюджет;
  • Налог на прибыль (20% от разницы между ценой продажи и остаточной балансовой стоимостью объекта).

Если юрлицо находится на УСН, то при продаже нужно заплатить 6% (от суммы продажи) или 15% (от разницы между суммой продажи и остаточной балансовой стоимостью).

Виды мошенничества с недвижимостью

Двойная продажа

Собственник может продавать один и тот же объект двум-трем покупателям.

Обременения

В момент продажи недвижимости она может находиться под обременением (например, в залоге у банка). Покупка такого объекта считается незаконной. В итоге покупатель лишится и объекта, и денег, которые за него заплатил.

И та, и другая мошенническая схема легко вычисляется по выписке из ЕГРН.

Как оптимизировать расходы на покупку коммерческой недвижимости?

Участвуйте в акционных предложениях от застройщика

Время от времени крупные застройщики предлагают покупателем скидки и акции. Такие «аттракционы щедрости» чаще устраивают в сезоны затишья на рынке недвижимости.

Популярные форматы: скидки в процентах от начальной цены, скидки в абсолютном выражении, подарки (например, бесплатный паркинг). Обычно акции действуют ограниченный период времени и распространяются на конкретные объекты.

Покупайте объекты на начальной стадии строительства

Купля-продажа новостройки на начальной стадии строительства обойдется на 20-30% дешевле, чем после ввода объекта в эксплуатацию. Но очевидно, и риски такой инвестиции будут гораздо выше.

Переоформление квартиры в коммерческую

Еще один способ уменьшить расходы на покупку коммерческой недвижимости – купить квартиру на первом этаже и оформить перевод жилого помещения в нежилое.

Личное мнение

Выгодно ли покупать коммерческую недвижимость как физическое лицо? Да, так проще и дешевле в плане налогообложения. Пока самый выгодный вариант покупки — когда Вы оформлены как ИП на УСН и не собираетесь продавать объект недвижимости в ближайшие пять лет.

А какие подводные камни покупки коммерческой недвижимости знаете Вы?

Подписывайтесь на обновления и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!

Инвестируем в коммерческие помещения в новостройках: советы экспертов

2020 год показал хрупкость многих инвестиционных стратегий. На какое-то время весной этого года недвижимость превратилась из актива в пассив. Особенно больно пандемия ударила по арендному рынку жилья и торговым центрам. А вот главными победителями в 2020 году можно признать владельцев дач и коттеджей под аренду в Подмосковье (ведь спрос на загородное жилье растет даже осенью), а также владельцев коммерческой недвижимости внутри жилых кварталов (особенно тех из них, кто смог сдать свои помещения под аренду продуктовому ретейлу).

В этой статье разберем тему приобретения площадей под магазины внутри ЖК-новостроек. Вместе с аналитиками, частными инвесторами и девелоперами рассказываем, как инвестировать деньги в коммерческую недвижимость на первых этажах новостроек максимально выгодно.

В этой статье

  • Что со спросом
  • Кто инвестирует
  • Стоимость покупки
  • Примеры цен
  • Ставки аренды
  • Ликвидность помещений
  • Интервью с экспертом

Спрос на коммерческие площади в новостройках растет

Коммерческая недвижимость становится тихой гаванью для многих инвесторов. Это касается как инвестиций в апартаменты (данный формат относится к коммерческой недвижимости, а не жилой), так и инвестиций в офисы и стрит-ретейл.

Последний формат недвижимости оказался самым гибким в кризисном 2020 году. Благодаря этому интерес инвесторов к коммерческим помещениям под ретейл не только не падал, но даже вырос, говорят аналитики. «Спрос от частных инвесторов в 2020 году высокий и даже выше обычного, особенно на помещения под супермаркеты, аптеки и небольшие кафе. Помещения первой линии в бюджете до 50 млн руб. выкупаются задолго до ввода объекта в эксплуатацию», — подтверждает руководитель департамента брокериджа компании RRG Светлана Ярова.

Два типа инвесторов в коммерческую недвижимость внутри ЖК

Инвесторов, которые вкладывают свои средства в коммерческую недвижимость в новостройках, условно можно разделить на два типа: инвесторы-сберегатели и инвесторы-бизнесмены. «К первому можно отнести тех, кого интересует долгосрочный пассивный доход. Такие инвесторы предпочитают приобретать недвижимость на старте проекта, им важен стабильный доход, который они станут получать от сдачи этого помещения в аренду после того, как дом будет введен в эксплуатацию. Ко второму типу инвесторов можно отнести людей, которые рассчитывают получить максимальную прибыль в наиболее короткие сроки. Например, они приобретают максимально готовое помещение, сдают его в аренду, а затем продают как готовый бизнес», — объяснила коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.

Сколько стоят коммерческие помещения в новостройках

Стоимость коммерческих помещений в ЖК-новостройках зависит от многих факторов: места, класса объекта, расположения внутри комплекса (первая или вторая линия), стадии готовности дома или проекта, площади самого помещения и пр.

Читайте также:
Чем заменить сломанные крепления на москитной сетке

По оценке RRG, в Москве (включая ТиНАО) коммерческие площади в новостройках стоят от 80 тыс. до 800 тыс. руб. за 1 кв. м. «На первой линии ЖК без ограничения доступа клиентов форматные помещения до 100 кв. м могут стоить от 380 тыс. до 800 тыс. руб. за 1 кв. м, а иногда и выше. Ходовые лоты в большинстве ЖК стоят 200–400 тыс. руб. за 1 кв. м. Если говорить про не самые ликвидные площади, то они могут стоить около 100 тыс. руб. за 1 кв. м и ниже», — рассказала Ярова из RRG.

Примеры цен на помещения под ретейл в новостройках

Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК:

— В наших московских проектах комфорт-класса средняя стоимость квадратного метра варьируется от 170 тыс. до 220 тыс. руб. К примеру, в ЖК «Настроение», который мы возводим в Ростокинском районе, можно приобрести помещение площадью 67 кв. м за 12,5 млн руб. Стоимость квадратного метра составит 187 тыс. руб.

В более дорогих проектах средняя стоимость квадратного метра варьируется в пределах 260–340 тыс. руб. В ЖК бизнес-класса «Рихард» в помещении площадью 153 кв. м метр квадратный стоит 263 тыс. руб.

В проектах, которые мы реализуем в Московской области, средняя стоимость варьируется в пределах 130–170 тыс. руб. за 1 кв. м. Например, в ЖК «Южная Битца», который мы строим в Ленинском районе, в помещении площадью 50,8 кв. м стоимость метра составляет 153 тыс. руб.

Ставки аренды на ретейл-помещения в новых ЖК

Ставки аренды в жилых комплексах определяются двумя основными факторами: числом жителей самого ЖК (то есть размером комплекса, его плотностью) и наличием/отсутствием дополнительного трафика извне.

«Если речь идет о небольшом закрытом объекте, то ставки в нем будут низкие, потому что там мало людей и можно рассчитывать только на тот трафик, который присутствует непосредственно в этом ЖК», — отметила консультант департамента стрит-ретейла Colliers International Анастасия Шакина.

Ставки аренды на ретейл-площади в новостройках могут разниться достаточно серьезно даже в рамках одного комплекса. «Скажем, витринное помещение правильной формы с достаточной электрической мощностью, выходящее на улицу с высоким трафиком, может стоить в два-три раза дороже, чем помещение в том же ЖК, расположенное со стороны двора и предназначенное для сопутствующих услуг или детского/образовательного центра, где уже нет и таких характеристик самого помещения, и высокой проходимости», — продолжила эксперт из Colliers International.

Какие площади под стрит-ретейл в новостройках востребованы, а какие нет

Инвесторам в стрит-ретейл в новостройках важно, чтобы их помещения нашли арендатора максимально быстро, дорого и надолго. «Основные профили арендаторов, типичные для стрит-ретейла жилых комплексов, — это аптеки, ателье и бытовые услуги, небольшие продуктовые магазины, пекарни, магазины алкогольной продукции, а также различные детские заведения: школы иностранных языков, детские развивающие центры и т. д.», — перечисляет Шакина из Colliers International.

По словам эксперта, возможность размещения арендатора того или иного профиля обусловлена размерами помещений, потребностью в данном профиле, размерами самого жилого комплекса и технической готовностью девелопера предлагать решения для более широкого круга арендаторов. Например, для ресторанных помещений требуется специальная вытяжка, а для супермаркетов — продуманная зона погрузки-разгрузки, не мешающая жителям шумом.

Востребованными инвесторами могут быть не отдельные помещения, а целые ЖК. «Помещения раскупаются в комплексах «понятных» застройщиков либо в районах плотной застройки (ЖК от 1 тыс. квартир), либо в ЖК, встроенных в окружение, где есть перспектива роста — будущая застройка, появление станции метро и т. д.», — рассказала Ярова из RRG.

С трудом покупаются помещения в бюджете от 200 млн руб. либо просто крупные помещения от 150 кв. м без возможности деления, неформатные, темные, с большим количеством несущих стен и др. либо расположенные в ЖК, который находится в глубине района. «Также с некоторым затруднением продаются помещения на огороженных территориях или с окнами и входной группой во двор, так как это, скорее, офисы либо помещения под свой бизнес — йога, школа, салон красоты и др. Но визуальная и физическая доступность для клиентов, формальность помещения и качество инфраструктуры и самого ЖК являются крайне важными для инвесторов сегодня. Ну и цена, конечно. Она должна давать возможность рассчитывать на доходность от 8% годовых, иначе нет смысла в такой инвестиции», — добавила эксперт из RRG.

Личный опыт: интервью с инвестором в коммерческие площади в новостройках

Роман Лапурко — эксперт, в портфеле реализованных проектов которого находится более 40 торговых помещений коммерческой недвижимости различной квадратуры в Москве и Подмосковье

— Как выбрать локацию для покупки коммерческой недвижимости на первых этажах новостройки?

— В идеальном сценарии нужно выбирать локацию и инвестировать в покупку коммерческих площадей на первых этажах новостройки уже с расчетом на конкретную компанию-арендатора, согласовав эту покупку с ним. Сегодня на рынке нередки подобные случаи, и эти взаимодействия выгодны обеим сторонам. Если же таких партнеров у вас нет, то, обращая внимание на местоположение ЖК, вы должны исходить из того, что у большинства арендаторов какие-то районы максимально востребованы, какие-то менее, в каких-то часть арендаторов не развивается вообще. Здесь важна и густонаселенность, и покупательная способность. Скажем, потенциалы ЖК востока Москвы и западной части кардинально разные. Это касается и скорости сдачи помещения в аренду, и арендной ставки. Немаловажным фактором является близость к метро. Если говорить о Подмосковье, то учитывается удаленность ЖК от Москвы. Например, есть компании, не развивающиеся в удаленности более 15 км от МКАД. Но, помимо локации, вам необходимо обращать внимание на число жителей в ЖК. Если рассматривать самостоятельный ЖК, а не дома, вписанные в уже в существующий жилой фонд, то хороший сетевой арендатор, как правило, не рассматривает ЖК, где численность жителей менее 10 тыс. человек.

Читайте также:
Как крепить навесную мебель без дюбеля

— А как выбирать помещения внутри ЖК-новостройки? На что обращать внимание при выборе?

— Каждый ЖК необходимо рассматривать индивидуально — факторов, влияющих на принятие решения, довольно много. Внутри новостроек, если это крупный ЖК с квартальной застройкой, самые топовые места находятся на основных трафиковых артериях либо рядом с крупными супермаркетами. Почти всегда хорошо работают въездные группы, где концентрируется максимальный трафик. Все просто — на въезде вас видят все жильцы, на периферии — только те, кто там живет. Локация очень важна для сетевых арендаторов — крупных компаний: кофеен, аптек, продуктового ретейла. Однако есть арендаторы, для которых локационные возможности не так важны. Например, коммерческие помещения где-нибудь вдали от пешеходного трафика, внутри ЖК, могут быть интересны различным службам доставки, дарк-китченам, студиям детского развития. Также надо понимать, в каком окружении находится дом, в котором предлагаются помещения, и стремиться искать соответствующих арендаторов. Например, если по соседству с объектом есть больница/поликлиника, то коммерческие помещения здесь могут стать магнитом для сопутствующего бизнеса — аптек, частных медицинских клиник, лабораторий. Школа или детский сад притягивают магазины канцтоваров, студии детского развития и дошкольного образования. В некоторых случаях также можно ориентироваться на близость помещения к остановкам общественного транспорта.

— Какие планировки удачные, а какие нет? Какие площади самые востребованные у арендаторов?

— Планировки коммерческих помещений в новостройках можно разделить на два типа: комнатные и зальные. Комнатные планировки в коммерческих помещениях — это наследие панельного домостроения, сегодня они считаются неликвидным активом и их очень сложно сдать в аренду. В последние годы застройщики даже при панельном строительстве стараются первый этаж, отведенный для нежилых помещений, делать монолитным. Это позволяет выводить на рынок гораздо большее количество помещений со свободными зальными планировками. Большое количество колонн, пилонов негативно влияет на сдачу помещения в аренду. Также необходимо учитывать меньшую ликвидность помещений, расположенных не на одном уровне с тротуаром, имеющих ступени. У помещения должны быть хорошие видовые и рекламные возможности — панорамные окна, двери должны выходить на проезжую часть либо трафиковую пешеходную артерию. Чем больше окон — тем лучше. Оптимальный размер коммерческого помещения в новостройках Москвы и Подмосковья, я бы сказал, от 60 до 90 кв. м. Многие компании работают в сегменте, предусматривающем открытия в такой квадратуре. Такие помещения находят арендаторов быстрее. Ну и, конечно, каждое помещение должно иметь мокрую точку.

— Если заранее арендатора найти не удалось, на каком этапе начинать его поиск?

— Я бы рекомендовал приступать к поиску уже в момент ввода корпуса в эксплуатацию, то есть за три-четыре месяца до получения ключей. Большинство компаний без проблем выходят на подписание предварительного договора аренды, тем самым заранее обеспечивая себя необходимым помещением.

— Как и где искать арендатора?

— Существует три основных варианта. Первый вариант назовем пассивным — через размещение объявления в интернете на специализированных площадках. Для этого достаточно короткого описания, плана помещения и нескольких фотографий объекта. Второй вариант — более активный — через работу с потенциальными арендаторами. Для этого необходимо найти контакты отдела развития интересующей вас сети, составить письмо — коммерческое предложение, отправить его потенциальному арендатору. Это более трудозатратная и профессиональная работа. Третий вариант, возможный только после передачи застройщиком помещения вам, — через застекольную рекламу. На окне-витрине своего помещения повесьте слово «Аренда» и оставьте телефон для связи. Самостоятельный поиск выглядит так. Все три варианта — рабочие, надо пользоваться всеми.

— Как собственнику определить ставку аренды?

— Самый верный способ правильно определить ставку — изучить конкурентную среду. Надо понять, какую ставку называют по помещениям в этом ЖК с максимально схожей локацией и квадратурой. Нужно понимать, что вы не можете проводить сравнение с помещением, расположенным на первой линии, и, например, помещением в глубине дворов. Характеристики должны быть максимально схожи. Так определяется стартовая ставка. Ставка ежегодно индексируется в среднем по рынку на 5%, это прописывается в договоре аренды. Повысить или пересмотреть ставку в новостройке возможно через некоторое время, после ввода основной части корпусов в эксплуатацию. В ЖК растет количество жителей, у вашего арендатора растет количество потенциальных клиентов, а значит, есть возможность повысить ставку. Но все зависит от ваших договоренностей с арендатором и от того, по долгосрочному договору вы работаете или краткосрочному. Желательно продумывать эти повышения заранее и согласовывать их с арендатором в самом начале взаимоотношений. Тогда ваши договоренности могут предусматривать градацию ставок на первый, второй, третий год аренды, что должно быть отражено в договоре. Встречаются такие примеры, когда за пару лет ставка может вырасти на 30–40% (с учетом, что количество жильцов в ЖК выросло как минимум на эту же процентовку).

Еще раз хотел бы уточнить: ориентировочное понимание арендной ставки должно определить целесообразность покупки помещения, прорабатывать этот вопрос необходимо еще до покупки. Нередко встречаются предложения с завышенным прайсом, да еще и с окончанием строительства корпуса и вводом его в эксплуатацию через два года. На этом непрофессиональный инвестор может обжечься и обмануться в своих ожиданиях.

Читайте также:
Стоит ли ставить смеситель с термостатом?

— Как готовить помещение под арендатора? Стоит ли вкладываться в ремонт?

— Однозначно — нет. И сетевые арендаторы, и частный несетевой бизнес подписывают помещения «в бетоне», так как зонирование помещения, определение квадратуры торгового зала, склада, местонахождения санузлов и т. д. определяются индивидуально каждым арендатором в зависимости от специфики его деятельности. Например, студия детского творчества поделит ваше помещение на пять кабинетов, а алкомаркету нужны один торговый зал и небольшой склад. Зонирование совершенно разное, все очень индивидуально, по этой причине ремонт без подписанного арендатора выполнять не стоит. Также надо иметь в виду, что арендодатель частично компенсирует затраты на ремонт, давая арендатору арендные каникулы на время проведения строительных работ. Средний срок каникул для квадратуры 60–90 кв. м обычно составляет два-три месяца.

Еще одна важная деталь: каждому арендатору нужны определенные электромощности. Для большинства арендаторов, работающих в помещениях площадью 60–90 кв. м, мощность должна начинаться как минимум от 15 кВт.

— Стоит ли покупать коммерческие помещения на первых этажах новостроек с целью перепродажи для заработка на росте стоимости?

— Да, но для этого необходимо обладать глубокой рыночной экспертизой. Это возможно, но на сверхдоходность ориентироваться не стоит. Если сдать в аренду неправильно выбранное помещение тяжело, но все же возможно, пусть и запросив невысокую арендную ставку, то перепродать такое помещение с выгодой будет уже сложнее.

Купить производственное помещение или складскую базу. На что стоит обратить внимание?

В сегменте коммерческой недвижимости складская и производственная недвижимость занимает особое место, а спрос на неё стабильно и уверенно растет. Особенно, всегда были интересны объекты в том качественном состоянии, когда они полностью готовы для налаживания рабочего процесса.

Но, практика показывает обратное – большинство объектов производственно-складского характера пришли в рынок из времени советской эпохи, когда нормы и требования были иными, да и временной износ таких площадей немало повлиял на их состояние – полуразрушенные стены, вспученные полы, выбитые стекла, проржавевшие коммуникации. Все эти проблемы ложились на плечи будущего собственника, который мог начать свой бизнес в таком помещении, лишь вложив еще кругленькую сумму, что б привести его в достойный вид.

За последние несколько лет рынок недвижимости производственно-складского характера изменился в лучшую сторону – были капитально отремонтированы большинство объектов, нуждающихся в этом, построены новые площадки по современным технологиям, отвечающим последним нормам и требованиям.

Тем не менее, рынок редко предлагает действительно качественные здания и сооружения, в которых идеально разместился бы тот или иной бизнес. Без перестроек и доделок все равно не обходится ни одно вновь запускаемое производство или размещение складского терминала.

Несколько важных моментов , которые необходимо учитывать будущему собственнику при покупке склада или производственной базы, представлены ниже.

1.Земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, должен быть оформлен в соответствии с законодательством. Существуют несколько видов обладания правом на земельный участок: собственность, краткосрочная аренда, долгосрочная аренда, бессрочное пользование.

Встречаются объекты, у которых земля совсем не оформлена, и на это нужно обратить особое внимание, т.к. не оформленный участок может принести определенные проблемы, которые на этапе покупки могут быть не известны .

2.Наличие коммуникаций, обеспечивающих нормальную жизнедеятельность производственно-складской базы. Они общеизвестны: отопление, водопровод, водоотведение, электроснабжение. Что касаемо отопления площадей, тут надо обратить внимание, какого рода отопительные системы присутствуют на базе, автономное ли оно или магистраль идет от соседа, владеющим котельной.

Конечно, если речь идет о покупке холодного склада, об отоплении говорить излишне. Другое дело, если в перспективе новый собственник пожелает утеплить этот склад и сделать отапливаемым. Здесь и появится необходимость в понимании ситуации – откуда он будет вести “тепло” и во что обойдется финансирование этих мероприятий.

Качество коммуникаций, отвечающих за водопровод и водоотведение, также необходимо проверять путем технической экспертизы, которую проведет соответствующая организация. Если рассматриваемый к покупке объект стоит Вашего внимания, то провести полную экспертизу по существующей инженерной инфраструктуре просто необходимо. Позднее, эти затраты окупятся в виде спокойной работы на данном объекте, а может, при обсуждении цены сделки станут одним из аргументов для обоснованного торга.

Необходимо ознакомиться с договорами, подтверждающими правомерность использования существующих коммуникаций – действительны ли они, вовремя ли продлевались, всё ли оплачивалось на основании выставляемых счетов, проводились ли какие работы по устранению неисправностей по предписаниям от уполномоченных органов и т.д.

3.Подъездные пути к объекту являются одним из важных составляющих, но многие покупатели пренебрегают этим фактором. В идеале, если въезд на территорию индивидуальный. Но, в половине случаев, проезд осуществляется по общей территорией, за пользование которой придется нести расходы по содержанию дорог, или, как еще практикуется, платить за въезд каждого автомобиля на основании утвержденного тарифа.

В связи с этим, вопросы собственнику покупаемой вами недвижимости нужно задать вовремя, что б на очередном этапе сделки для покупателя не было новостью, что проезд оказался платным, или выявится наличие ограничения по времени использования общей территории. Как пример, в ночное время некоторые складские базы закрываются, и скопившиеся к утру фуры могут создавать серьезный затор, мешающий рабочему процессу.

4.Состояние самого строения, безусловно, тоже влияет на конечную цену объекта производственно-складского назначения.

Был случай, когда замаскированная под сайдингом «груда камней» была продана по максимально невозможной для этого объекта цене. Покупатель просто поленился “копнуть” глубже и убедиться в целостности стен того строения, которое в результате он приобрел. Что было потом – понять не трудно.

Поэтому, при реальной заинтересованности в покупке конкретного объекта, не будет лишним пригласить компетентных людей для проведения экспертизы на предмет выявления дефектов фундамента, стен и кровли.

Читайте также:
На что больше всего человек тратит воды

5.Месторасположение объекта является существенным фактором при выборе помещения для организации производственно-складской деятельности, особенно деликатных видов производств, которые могут попадать под жесткие требования и согласования в разрешительных органах. К ним могут относиться пищевое, химическое, пыльное или иные виды производств, загрязняющие окружающую среду или выделяющие специфические запахи.

Для получения более полной информации о территориальном зонировании, лучше всего посетить сайт администрации города, в котором вы собираетесь работать. Как правило, там указаны все зоны и классы земель, на которых возможно размещение того или иного вида производства.

6.Свидетельство о праве собственности на объект и техническая документация (кадастровый паспорт) – пожалуй, самые важные документы при покупке любого объекта недвижимости, в том числе производственного помещения или складской базы. Этот пункт мы оставили напоследок, т.к. все прекрасно понимают, что покупатели «воздуха» ушли в прошлое, и юридическая составляющая стоит на первом месте.

Поэтому, при выборе объекта, в первую очередь покупатель запрашивает правоустанавливающие документы. Увидеть оригинал свидетельства о праве собственности недостаточно, настоятельно рекомендуем заказать выписку из Единого Государственного реестра прав (ЕГРП), расположенного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в вашем регионе. В выписке содержатся максимальные сведения об объекте недвижимости, правообладателе, обременениях и ограничениях.

7.Ну, и, конечно же, заключительным этапом при выборе производственного помещения, склада, индустриальной недвижимости, является его покупка.

Самый тонкий момент, который может перечеркнуть многие договоренности на словах, если их правильно не перенести на бумагу.

Поэтому, все конспектируйте и записывайте услышанное в качестве обещаний от продавца, что бы при согласовании проекта договора, вспомнить все, о чем Вы договорились. Для этого существуют помощники и юристы, главное – правильно выбрать компанию, которая займет вашу позицию и обеспечит максимально выгодный исход заключительных переговоров перед подписанием договора купли-продажи объекта недвижимости.

Несомненно, что складское или производственное помещения должны быть оеспечены беспрепятственным въездом для любого транспорта. Высота и материал ворот имеют первостепенное значение.

Особым спросом среди покупателей, а зачастую и арендатором, пользуются цеха, обустроенные грузоподъемным механизмом – тельферами, кран-балками и мостовыми кранами. Редкое предложение.

Невероятно, но факт присутствия на рынке коммерческой недвижимости подобных строений имеет место быть. А почему бы и нет, если цена соответствут состоянию? Иногда бывает обратное.

Отапливаемый склад-производство
Качество производственно-складского помещения всегда отличали некоторые особенности, но важнейшим показателем является комфортное рабочее место, где персоналу приходится проводить рабочую смену

Ссылки по теме

Аренда и продажа складов, расположенных на территории крупного мегаполиса, коим является Нижний Новгород, столица ПФО

Все виды производственных помещений на портале недвижимости supern52.ru

Продажа и аренда коммерческой недвижимости в Нижнем Новгороде и Нижегородской области

Огромный выбор складов в арендe в Нижнем Новгороде на страницах сайта supern52.ru

Как правильно приобретать производственное помещение?

Решите, что подходит больше: арендованное помещение или коммерческая недвижимость в собственности. Покупка потребует крупной суммы, зато в дальнейшем не придётся тратиться на переезды и думать о росте арендных ставок. А само помещение станет потенциальным залоговым активом. Если бизнес активно развивается, выбирайте аренду — помещение можно будет менять в зависимости от нужд компании.

Расположение

Выбирайте расположение, отталкиваясь от цели. В помещение будут приходить клиенты? Тогда важны пешая доступность и наличие парковочных мест поблизости. Открываете склад? Ищите локацию, откуда удобно добираться в разные районы города. Не упускайте из виду ближайшие изменения в городской инфраструктуре. Может быть, на окраине откроют станцию метро и торговый комплекс, куда потянутся покупатели, а квартал в центре — перекопают и заставят строительными лесами на полгода. А ещё оцените перспективу соседства с конкурентами. Магазин авторской бижутерии лучше расположить в творческом квартале бок о бок с аналогичными шоу-румами, чем в спальном районе, где ювелирных нет.

Характеристики помещения

Кроме расположения, обратите внимание на технические стороны помещения: наличие нужных телекоммуникаций, воды и электроэнергии, высоту потолков, уровень шума, освещение, вентиляцию, возможность организовать погрузочно-разгрузочную зону. Представьте, как будете использовать пространство, и проверьте, осуществимо ли это в условиях конкретного помещения.

Как получить нужное помещение законно

Сразу арендовать или приобрести можно не любую понравившуюся недвижимость. Важно, чтобы помещение было законодательно пригодно к роду деятельности, которую вы планируете в нём вести, и соответствовало установленным нормам. Как общим — СанПиНам (санитарно-эпидемиологическим правилам и гигиеническим нормативам), так и специальным — для медучреждений, саун, организаций общественного питания и дошкольного образования.

Покупая помещение в жилом доме, загляните в Жилищный кодекс и проверьте, возможен ли при вашей деятельности перевод выбранного жилого помещения в нежилое. Закажите в лицензированной компании проект по переустройству помещения, если оно требуется.

Перед сделкой убедитесь, что перевод осуществлён правильно с точки зрения закона — собственник согласовал это с жильцами дома, в помещение подведены все коммуникации и оборудован отдельный вход. Арендуя или покупая помещение в новостройке, ищите в проектной документации пометку «помещение без конкретной технологии»: это значит, что использовать пространство можно как угодно.

Согласуйте с арендодателем цели использования помещения, возможность переоборудования и перепланировки. Все изменения в договоре зафиксируйте в письменном виде.

На всякий случай изучите также планы городской администрации. Возможно, помещение находится в доме, попавшем в программу реновации, или на улице, где запрещено ставить летние веранды

Как разоблачить обман

Заключая сделку, убедитесь, что покупаете или арендуете помещение у человека, который имеет право вести переговоры и подписывать документы. Если это не собственник, запросите у него доверенность. Если собственник недавно сменился, удостоверьтесь, что смена владельца произошла законно, и у сторон нет претензий друг к другу.

Читайте также:
Действительно ли так плоха дешевая сантехника

Тщательно проверяйте документы: разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию — для новостроек, разрешение на реконструкцию — для любых помещений, свидетельство о государственной регистрации права или договор купли-продажи, паспортные и другие данные собственника или доверенного лица.

Цена ошибки в случае коммерческой недвижимости ещё выше, чем жилой — на кону развитие бизнеса. Чем ответственнее вы подойдёте к поиску помещения, тем меньше рисков для компании.

«Управление и Оптимизация Производственного Предприятия»

В последние годы крупные корпорации начали осознавать важность выбора производственных помещений. Однако эта проблема существенна и для малых предприятий, поскольку правильный выбор производственных помещений одинаково значим и для Ваших клиентов, и для поставщиков, и для Ваших собственных работников.

Насколько правильный выбор помещений важен для производственного бизнеса?

Вы осознаете важность вопросов, связанных с производственными помещениями, лишь в том случае, если потери, вызванные их неправильным использованием, действительно ощутимы. Постоянное пренебрежение нуждaми потребителей со стороны разработчиков и конструкторов привело к тому, что большинство зданий сейчас не соответствует требованиям современного бизнеса. Поэтому приспособить найденные Вами площади под Ваши конкретные нужды – крайне сложная задача. Обо всем этом нельзя забывать, ведь результаты ошибочного выбора производственных помещений, их неправильной эксплуатации и непонимания проблем, связанных с ними, немедленно oтpaзятcя в балансовой ведомости Вашей фирмы.

Ошибочные решения в этих областях могут привести к финансовым потерям и помешать росту Вашей фирмы, стать препятствием в достижении Ваших целей. Люди, занимающиеся бизнесом, понимают, насколько важно удачно выбрать производственные помещения, подчеркнув тем самым определенный образ фирмы, наиболее соответствующий ее виду деятельности.

Обнаружив, что прежнее здание не отвечает новым требованиям Вашего бизнеса, не торопитесь принять быстрое решение. Непродуманное решение обернется впоследствии ограничениями для дальнейшего роста бизнеса и может привести к еще большим проблемам. Не поддавайтесь желанию найти быстрое решение Ваших проблем. Вероятнее всего эти попытки окажутся неэффективными и обойдутся Вам дорого.

На какие характеристики производственных помещений необходимо обратить внимание при их подборе?

Если Вы хотите добиться максимальной отдачи от производственных помещений, Вы должны прежде всего определить: что должны представлять собой Ваши здания и помещения; какими коммунальными услугами и системами они должны быть обеспечены; какие составляющие их части и элементы могут быть модифицированы в дальнейшем. В большинстве случаев при описании производственных помещений можно выделить внешний вид (“оболочку”) здания, внутренние системы обеспечения и дополнительные элементы, позволяющие приспособить здания и помещения под Ваши специфические нужды.

1. “Оболочка” здания – это наиболее стабильная и долговечная составляющая. Срок ее службы может составлять 75 лет и более. Оболочка включает в себя основные физические элементы, такие как каркас здания, наружная облицовка и каркасы лестниц, лифтов и т.д. Крайне важно, чтобы оболочка полностью соответствовала вашим требованиям, поскольку ее перестройка потребует от Вас максимальных усилий и денежных затрат.

2. Срок службы внутренних систем обеспечения обычно составляет от 5 до 25 лет. Они включают такие основные системы как противопожарные системы, вентиляцию (отопление, охлаждение и кондиционирование), освещение, водо- и газоснабжение и энергоснабжение.

3. Дополнительные элементы включают в себя различные отделочные элементы, перегородки, осветительные установки, фурнитуру, обстановку и т.д. Срок службы этих составляющих не превышает 5 лет. Обстановка в современных помещениях не ограничивается лишь столами и стульями, а включает широкую гамму полностью оборудованных рабочих мест, кабельное оборудование, устройства звукоизоляции и местное (рабочее) освещение.

Как подобрать “оболочку” для производственного предприятия?

То, какая оболочка наилучшим образом подходит Вашим помещениям, зависит как от внутренних, определяемых Вами, так и от внешних, обусловленных требованиями рынка, факторов. Для подавляющего числа фирм это зависит от типа выпускаемой ими продукции. Для многих производителей тип необходимых помещений может сильно зависеть от того, на какой стадии развития находится фирма: является ли она начинающей, молодой, растущей или зрелой.

Стадия развития фирмы

Тип производственных помещений

Тип собственности

Способы адаптации

ЗРЕЛАЯ
Профессиональное управление.

Структурные изменения и перестройка систем обеспечения с использованием услуг строительных организаций.

РАСТУЩАЯ
Небольшая группа работников с основами менеджмента.

Часть здания с отдельным входом.

Ограниченная структурная адаптация с использованием услуг арендодателя или субподрядчиков.

МОЛОДАЯ
Минимальное число работников.

Несколько комнат в общем здании.

Офисная мебель, новые полы, отделка.

Своя квартира или часть чужой площади по договоренности.

Оборудование second hand, минимальный ремонт своими руками.

Число работающих на Вашей фирме людей также, безусловно, определяет Ваши потребности:

  • От 1 до 5 человек: мастерская, небольшой офис.
  • От 5 до 15 человек: цех, складское помещение, несколько комнат под офис.
  • От 15 до 50 человек: фабрика, офис, выставочные помещения, склад.

Что еще нужно учесть при выборе помещения?

Попробуйте дать ответы на следующие вопросы:

1. Какую технологию Вы используете?

2. Какие взаимоотношения между работниками следует обеспечить для эффективной деятельности?

3. Каковы Ваши требования к свободному пространству, необходимому для работы с партнерами?

4. Насколько быстро меняется ситуация на Вашей фирме?

5. Насколько широки Ваши связи с внешним миром?

6. Каково отношение Вашей фирмы к своему имиджу?

Ответы на эти вопросы должны помочь Вам определиться в Ваших требованиях к производственным помещениям.

Как оборудовать производственные помещения “внутренними системами обеспечения”?

Вам следует начать с основных систем защиты здания, прежде всего обеспечить необходимую противопожарную защиту.

Противопожарные системы. В местном отделении пожарной службы Вы сможете получить квалифицированный совет относительно защиты Ваших помещений от пожаров, а также относительно законодательства в области противопожарной безопасности. Приобретите нужное оборудование и установите его в нужном месте, а также ознакомьтесь с существующими методами обнаружения возгорания и предупреждения о пожаре.

Читайте также:
Как строительная бригада обманывает своих клиентов

Вентиляция: отопление, охлаждение и кондиционирование. Сначала четко определите направление использования помещений, число людей, постоянно находящихся в этих помещениях, уровень влажности, пыли и шума. Затем, учитывая все это, а также в соответствии с существующими нормативными актами, выберите наиболее приемлемое оборудование.

Освещение. Изучите соответствующие нормативные акты. При выборе типа необходимого Вам освещения определите, можно ли и практично ли использовать естественное освещение с учетом формы и размеров помещений, расположения окон. Не последнее значение имеет вид из окна, уединенность, яркость, шум и т.д. Не следует также забывать об экономии и эффективном использовании энергии.

Водо- и газоснабжение. Вам следует обратиться в местные органы власти, для того чтобы согласовать положения, касающиеся эксплуатации этих систем. Местные органы власти предоставят Вам копии документов о нормах потребления воды и газа, контактные телефоны и планы мероприятий, связанных с ликвидацией различного рода опасностей.

Энергоснабжение. По вопросу энергоснабжения Вам потребуется помощь профессионала. Необходимо обеспечить гибкость системы энергоснабжения для обеспечения гибкости планировки помещений. Также она должна быть проста в эксплуатации, должен быть обеспечен свободный доступ к системе и в то же время система энергоснабжения должна быть соответствующим образом защищена.

Что включают в себя “дополнительные элементы” производственных помещений?

На начальной стадии развития предприятия обустройство помещений с помощью мебели, фурнитуры, дополнительных принадлежностей – это простейший способ удовлетворить Ваши производственные нужды. В офисе должны быть стулья, полки, столы, экраны, демонстрационные шкафы и т.п.; в специальных помещениях для отдыха и приема посетителей необходимо разместить соответствующую мебель. Все это должно быть достаточно вместительным, надежным, приспособленным и внешне привлекательным.

Далее в свою статью расходов на обустройство Вам придется включить следующие затратные статьи:

  • Внутренние перегородки и двери.
  • Арматура, крепежные элементы и т.д.
  • Устройства безопасности.
  • Таблички, схемы, стенды и т.д.

Также Вы должны быть готовы и к большим затратам:

  • Снос и перестройка элементов конструкции.
  • Перестилание полов.
  • Отделка потолков.
  • Адаптация и расширение систем обеспечения и т.д.

К счастью, современные элементы и материалы, с помощью которых Вы можете обустроить свои помещения, чаще всего бывают готовыми и требуют совсем немного времени на установку.

Почему так необходимо рационально использовать пространство производственных помещений?

Малые предприятия редко остаются статичными. Политическая, экономическая и техническая ситуация вокруг них постоянно изменяется, что в свою очередь вносит изменения в современную технологию, меняет рынок, в котором они функционируют, продукцию, с которой они имеют дело, и действия, которые они сами предпринимают. Результатами этой неустойчивости и подвижности становятся высокая текучесть кадров, качественные изменения кадрового состава, реорганизация рабочих связей и взаимоотношений и, возможно, более высокий уровень автоматизации работы офиса.

Подобные изменения следуют по нарастающей и являются незапланированными, поэтому во многих организациях даже самые серьезные перемены происходят без сколько-нибудь ясной стратегии развития производственных помещений. А это приводит к:

  • неравномерной заполненности пространства;
  • изменениям в распределении деятельности в пространстве, когда к новым видам деятельности или оборудованию предъявляются пространственные требования;
  • неэффективному использованию пространства, планируемому по случаю, на короткий срок;
  • разорванным связям между различными отделениями компании, размещению этих отделений в разных зданиях, появлению дополнительных площадей, пространственно удаленных от основных помещений вследствие незапланированного расширения;
  • ухудшению эстетических и климатических условий вследствие повышения уровня автоматизации и появления нового оборудования и, соответственно, увеличения количества проводов, ухудшения теплового и шумового режима;
  • снижению уровня финансового контроля.

Чтобы справиться с данными обстоятельствами, нужно изначально определить, какие пространственные условия являются наиболее приемлемыми для Вашего бизнеса.

Как определить, насколько удобны имеющиеся в нашем распоряжении производственные помещения?

Чтобы определить, насколько хорошо благоустроены Ваши производственные помещения, попробуйте ответить на следующие вопросы:

  • Доступно ли Ваше здание для грузовых поставок?
  • Удовлетворительны ли внутренние коммуникации?
  • Обладают ли Ваши помещения всеми необходимыми системами обеспечения?
  • Достаточно ли велики комнаты, чтобы вместить все специальное оборудование и системы хранения товаров?
  • Снабжено ли здание в полной мере освещением, отоплением, вентиляцией и водопроводом?
  • Удачно ли расположено Ваше здание с точки зрения работников и клиентов?
  • Достаточно ли вокруг Вашего здания места для парковки автомобилей?
  • В хорошем ли состоянии основная конструкция здания?
  • Удовлетворены ли Вы отделкой помещения?
  • Соответствует ли помещение требованиям законодательства в области противопожарной безопасности и охраны здоровья?

Чем больше Вы дадите положительных ответов, тем больше Вы можете быть уверены, что имеющиеся в Вашем распоряжении производственные помещения обеспечивают Ваши потребности в пространстве наилучшим образом.

Выводы и рекомендации

При выборе производственного помещения примите во внимание:

1. Специфику Вашего бизнеса (что и как Вы будете производить).

2. Ваши общие потребности в производственных площадях (с учетом возможного роста).

3. Требования к зданию, вытекающие из специфики Вашего бизнеса (конструктивные особенности, ширина дверных проемов, высота потолков, полы, необходимые коммуникации и т.п.).

4. Общие требования к зданию (местоположение, подъездные пути).

5. Состояние здания (конструктивная «оболочка» и внутренние системы обеспечения).

6. Условия и сроки аренды.

7. Необходимость (а также сроки и стоимость) получения дополнительных разрешений и согласований на размещение в данном здании Вашего производства.

8. Соответствие производственных помещений требованиям электро- и пожаробезопасности, а также требованиям законодательства в области и охраны здоровья.

9. Стоимость расходов на обустройство Вашего производства.

10. Другие факторы, упомянутые в данном разделе.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: