Составляем план участка по СНиПам и фэншую - Статья - Журнал

Постройки на участке. Опыт расположения и примеры реализации

Начало у таких историй всегда хорошее: владелец стоит у границы своих владений и мечтает о том, какой райский уголок он здесь создаст. Имение может быть и прямоугольным или Г-образным, или узким, или закругленным, или вообще непонятно каким – у хозяина нет никаких сомнений в том, что здесь будет что-то прекрасное. И если хорошо все продумать, «семь раз отмерить», а потом строить и сажать, то так оно и будет. В этой статье мы рассмотрим, как правильно все распланировать, как расположить постройки на участке и подробно остановимся на следующих моментах:

Как сделать анализ.
Что расположить на участке.
Какой процент от общей площади должны занимать: дом, сад, хозпостройки и зона отдыха.
Каким должно быть расстояние между объектами на участке.
Где должен стоять дом, как размещать постройки.

Как сделать анализ

Вот несколько вариантов планировки загородных владений разной формы, выполненных участником FORUMHOUSE, ландшафтным дизайнером Александром Жуковым. Как уже говорилось, при правильном размещении объектов сделать «конфетку» можно из любого.

Еще очень важно выбрать время проектирования. В сезон май-октябрь работы у ландшафтников очень много, поэтому сроки проекта увеличиваются в разы. Самый оптимальный период – ноябрь-март. В спокойной обстановке, не спеша, обдумывая, делаем проект.

Но будете вы планировать самостоятельно или пригласите специалистов, самый первый шаг на пути к будущем плану таков: наносим в масштабе на лист миллиметровки форму участки и схематично отмечаем окрестности: «лес», «соседи», «дорога» и т.п.

Первым делом мы должны узнать границы участка и увидеть его на листе бумаги – желательно на миллиметровке с реальным масштабом. Чтобы можно было с помощь карандаша и линейки все расчертить, включить фантазию.

К дальнейшей работе над планом мы сможем приступить, когда будем знать свои владения, как свои пять пальцев. Сделав анализ, мы сможем не наделать обидных ошибок и предусмотреть расположение объектов на участке в наиболее подходящих для них местах.

Обычно рекомендуют пристально изучить спутниковую съемку и провести на новом участке несколько дней подряд, чтобы понять, где встает и где заходит солнце, откуда обычно дует ветер, как расположен дом соседей, не будет ли место, которое вы облюбовали под зону отдыха, расположено прямо под их окнами, не падает ли тень соседских хозпостроек на ваш будущий огород и т.п.

Также для полноценного анализа вам придется:

1. Определить рельеф.

Вам понадобится информация о направлении и размере уклона, и в большинстве для этого случая можно будет обойтись без высоких технологий и обращения к специалистам. Уровень уклона можно определить с помощью штатива фотокамеры и китайской лазерной указки. В теме на FORUMHOUSE подробно разбирается технология топографической съемки участка своими руками и подручными инструментами.

С подсказки форумчан вдвоем с мужем тупо все измеряли рулеткой. Насчет перепадов высоты – и у меня сразу было понятно, где верх, где низ. Склон был пологий. Замерила на глазок с помощью лазерной указки, начертила на плане линию.

Уютный южный склон – настоящий подарок для садовода-любителя, именно южный склон является лучшим местом для выращивания большинства плодовых, да и декоративных культур. Северные склоны прогреваются хуже всего, обычно такой земельный участок террасируют, располагая террасы с уклоном с запада на восток. Если есть необходимость дренажа, вдоль террас делают открытые боковые канавы, куда можно будет направлять воду.

Дом лучше располагать в верхней части склона и так, чтобы тень от него не падала на будущий сад или огород.

Совершенно ровная, как стол, земля, скорее минус, чем плюс.

Поэтому на ровном земельном участке чаще всего создают искусственный рельеф с южным, восточным или западным склоном. Уклон делают, используя грунт из котлованов под фундамент, ямы для пруда, бассейна, колодца и т.п. Вертикальная планировка участка отводит лишнюю воду от фундаментов построек и не лишает влаги огород и сад.

2. Определить уровень грунтовых вод.

Если нет желания/возможностей заказывать геологию, то берете садовый бур (желательно метра на два) и бурите в нужном месте. Выбираете грунт и смотрите, где вода (может и не сразу пойти). Ну и по срезу можно кустарно определить, что у вас за грунт.

На FORUMHOUSE подробно обсуждаются способы определения УГВ.

Весной информация об УГВ, полученная этими методами, будет недостоверной, лучше поводить работы по бурению в июле и августе. Если расстояние от поверхности почвы до уровня воды будет меньше метра, вам потребуются мероприятия по осушению. Так как один из лучших способов оптимизации – сооружение искусственного водоема, нанесите его на план вашего земельного участка с указанием примерных размеров.

3. Определить состав почвы.

Мы рассказывали, как сделать простые тесты в домашних условиях, которые дадут вам довольно точную информацию о механическом составе и кислотности почвы. Эта информация будет вам необходима при планировании посадок.

4. Если уже есть деревья и кустарники, укажите в плане, какие из них вы оставите.

Большие деревья в северной стороне не отбрасывают тень на культурные растения и защищают посадки от ветра. Убирать их не рекомендуется.

5. Изучите, как ваши владения освещаются солнцем – это поможет вам правильно расположить постройки, выбрать растения и спроектировать теплицу.

Расстояния и размеры: что построить на участке

Одна из самых распространенных ошибок при планировании – слишком большая площадь дома. Приступая к постройке дома, узнайте из таблицы, какую площадь на частном участке он должен занимать (другие объекты и и зоны).

Обьект	% площади
Дом	9-11%
Хозпостройки и место отдыха	15%
Сад, огород, газон	75%

Как правильно расположить объекты на участке

Дом – это самый главный объект на участке, и первым делом мы выбираем место для него. Кроме соблюдения всех предусмотренных СНиПами расстояний, необходимо выбрать место с достаточно низким УГВ (в пределах участка он может быть разным), чтобы уберечь фундамент от подтапливания.

Еще одно правило, которое позволит выбрать удачное место для дома называется «правило краев»: чем меньше участок, тем ближе к его границе должен стоять дом. Небольшая площадь – ставим дом настолько близко к одной из боковых границ, насколько позволяют СНиПы, и эффективно используем остальную площадь.

Надо стараться располагать дом вдоль границ. Причина такого размещения построек на участке – неопределенность. А вдруг захочется пристроиться или теплицу какую рядом поставить, или, наконец, технике проехать во время стройки.

Не стоит забывать про компас: если мы поставим дом на северо-западном крае, солнце будет освещать сад и огород большую часть дня. Если на северо-востоке – участку достанется послеполуденный солнечный свет. С точки зрения ориентации по сторонам света это самые удачные варианты, в остальных случаях на посадки будет падать тень от дома.

Схема ниже поможет разобраться, как должны располагаться помещения в доме относительно сторон света (рекомендации по планировке для севера и центра России).

Если наличие солнца в помещениях не так важно, то можно строить, не глядя на это, но обычно так не делают, в доме хочется уюта, света.

Также при расположении дома следует учитывать: розу ветров (чтобы максимально защитить участок от ветра), планируемое расположение септика и колодца.

Как разместить другие постройки

Многие эксперты FORUMHOUSE указывали на главное и определяющее отличие жизни в загородном доме от жизни в квартире: в загородном доме мы живем не только в доме. Пожалуй, даже больше времени, чем в доме, мы проводим в саду, в бане, в мастерской, ухаживая за растениями в теплице и жаря мясо в зоне барбекю. Расположение объектов на территории участка должно быть функциональным и правильным! Ведь если окажется, что гараж каждую весну подтапливают талые воды, теплица стоит в тени больших деревьев, терраса бани хорошо видна прохожим с улицы, качество жизни будет снижено.

При составлении плана частного участка рекомендуется придерживаться следующих правил расстановки объектов.

Как расположить постройки на участке

гараж обычно размещают или как присторйку, под одной крышей с домом, или, насколько позволено регламентирующими документами, близко к той границе, которая расположена рядом с дорогой;
зону барбекю, летнюю кухню с открытой террасой-столовой и другие строения, связанные с едой, делают в самых уединенных дачных уголках;
все фермерские постройки размещают как можно дальше от дома и по возможности не в зоне прямой видимости;
баню и бассейн лучше построить ближе к границе, но так, чтобы не смущали соседи и прохожие с улицы.

С такой проблемой столкнулась участница нашего портала с ником Ирина7, вот фотография ее Г-образного участка с балкона соседей: площадка с бассейном как на ладони.

Сначала она собиралась отгородиться от соседей четырьмя туями Смарагдами, посаженными в торце «длинной перекладины».

Но потом решила не ждать, пока вырастут двухметровые деревья, и добавить приватности зоне отдыха с бассейном строительством ширмы.

Плюсы очевидны. Перекрою обзор, добавлю уюта и укромности месту.

После того, как вы определитесь с главным зданием, будущими дачными постройками и посадками и нанесете эти объекты на свой план, не поленитесь и сделайте макет с постройками из бумаги. Так будут сразу видны все огрехи.

Как спланировать огород

Саду и огороду должно достаться самое солнечное место. Свет и тепло любят почти все растения. При планировании места для огорода, теплицы и плодового сада важно правильно рассчитать силы и время, которые мы готовы потратить на уход за растениями. Может статься, что ваш дачный вариант – это газон, ваш индивидуальная яблоня и две декоративных грядки с помидорами.

Если хочется полноценный огород, то нужно помнить, что ухаживать за традиционными широкими грядками труднее, чем за высокими и узкими (70 см), они требуют больше сил и внимания.

Также имеет смысл сразу запланировать дорожки, ширина которых должна позволять провоз садовой тачки. Между грядками достаточно будет тропинок шириной 30 -60 см.

План и реализация

Предлагаем вам посмотреть, какие участки выросли из хорошо проработанных планов.

Правила размещения строений на участке

Каждому собственнику перед началом активной застройки необходимо изучить нормы расположения построек на земельном участке. Это позволит впоследствии избежать конфликтов с соседями и всевозможных штрафных санкций от уполномоченных органов.

Сегодня мы поговорим о том, как правильно размещать сооружения.

Законы и правила расположения строений

Чтобы не было лишних вопросов, отметим, что действующие нормативы созданы с учетом опыта эксплуатации сооружений и разработаны специально для обеспечения безопасности здоровья и жизни. То есть выполнять нормы нужно не потому, что их кто-то просто придумал, это реальная необходимость, которая может сберечь вам много нервов, сил и здоровья.

Все нормы расположение дома и других сооружений на участке, о которых мы будем говорить, носят обязательный или рекомендательный характер. Первые исполнять обязательно, вторые — по желанию собственника. К последним относят, к примеру, требования, которые действовали ранее, но были отменены.

Как правильно производить замеры

Нормы расположения дома на земельном участке в 2021 году необходимо знать и выполнять правильно. Здесь все достаточно просто: все расстояния измеряются от крайней точки цоколя фундамента строения. Если таковой отсутствует, то измерения производятся от стены сооружения.

Когда элементы сооружения выступают за пределы цоколя фундамента или стены на 50 см или больше, то измерения осуществляются от точки их проекции на землю.

Расположение дома на участке согласно нормам

Нормы расположения жилого дома на участке регламентируются сразу несколькими документами, а именно:

СП 42.13330.2016;
СП 53.13330.2011;
СП 30-102-99;
ПЗЗ местного самоуправления.

В соответствии с этими документами, дом должен быть расположен согласно следующим требованиям:

не меньше 3 метров от забора соседей;
не меньше 5 метров от красной линии улицы;
не меньше 3 метров от красной линии проездов.

Крыша здания должна быть выстроена таким образом, чтобы полностью исключить слив воды или сход снега на территорию соседей.

При размещении строения также обязательно нужно соблюдать существующие противопожарные расстояния.

Нормы расположения других строений

Нормы регламентируют не только расположение жилых объектов, но также размещение строений иного назначения на участке.

Это сооружение хозяйственного назначения, к размещению которого предъявляются следующие требования:

не меньше 5 метров до красной линии дороги;
не меньше 1 метра от территории соседей;
не меньше 6 метров до окон жилых сооружений соседей.

Рекомендуемое расстояние от бани до жилого строения на том же участке составляет 8 метров.

Гараж

Нормы расположения гаража на участке:

не меньше 1 метра до территории соседей;
не меньше 6 метров до окон жилых строений соседей;
соблюдение противопожарных требований.

При получении согласования выезд из гаража может быть создан на границе участка.

Скважина

В соответствии с действующими нормативами скважина должна быть расположена на участке так, чтобы она:

стояла не меньше, чем за 4 метра от забора соседей;
располагалась вдали от больших деревьев;
находилась от хозяйственных построек не меньше, чем за 15 метров;
была от септика на расстоянии не меньше 30 метров;
располагалась не ближе 300 метров до крупных ж/д-дорог и автомобильных магистралей.

Другие постройки

Практически любые сооружения, размещаемые на участке, должны соответствовать действующим нормативами. Рассмотрим наиболее частые случаи:

Котельная

Так как котельная представляет собой объект повышенной пожарной опасности, ее размещение на участке, в том числе, расположение до других сооружений, необходимо согласовывать с ответственными службами.

При этом рядом должен быть расположен огнетушитель, песок и другие первостепенные инструменты, необходимые для борьбы с возгораниями.

Теплицы, курятники и другие хозяйственные постройки

Сараи нужно размещать на участке в соответствии со следующими нормами:

расстояние до забора — не меньше 1 метра;
расстояние до жилых строений — не меньше 3 метров.

Сооружения для содержания животных размещают в отдалении от погребов и компостных устройств — не ближе 4 метров.

Единственное исключение — будка собаки. Ее можно разместить на расстоянии 1 метра от любого сооружения.

Расстояния от межи

В соответствии с действующими нормами расположения объектов на участке ИЖС, расстояние от межи до объектов должно составлять:

3 метра — для жилых сооружений;
4 метра — для сараев и объектов содержания животных;
1 метр — для гаража;
2,5 метра — для бани и туалета;
4 метра — для крупных деревьев;
2 метра — для средних деревьев;
1 метр — для кустов.

Другие требования и нормы к планировке участка

Кроме того, при определении разрешенного расположения строений на участке в 2021 году нужно учитывать существующие санитарные, противопожарные и природоохранные нормы.

Санитарные

Это нормативы, призванные защитить здоровье и жизни людей, поэтому пренебрегать ими нельзя. В соответствии с ними необходимо:

сохранить отдаление дома и погреба в 12 метров от сараев для содержания животных и уличного туалета;
обеспечить расстояние в 8 метров и более между домом/погребом и баней;
выдержать не меньше 8 метров между колодцем с одной стороны и септиком, туалетом или компостной кучей с другой.

Эти же нормы действуют в отношении жилых сооружений на соседних участках.

Противопожарные

Согласно действующим сегодня в России требованиям, расстояние между сооружениями в пределах участка должно соответствовать следующей таблице:

Работать с таблицей нужно следующим образом: допустим, нужно высчитать расстояние между вашим домом из бетона и соседским из дерева. Нужно найти пересечение между А (негорючим строением) и В (горючим) — 10 метров.

Природоохранные

Их главное назначение — сохранение природы. В соответствии с ними:

граница застройки должна начинаться на удалении не менее 15 метров от границ леса;
запрещено ограждать участки под пляж или мостки на береговой линии.

Наказания за несоблюдение

Действующее законодательство предусматривает наказание для собственников, которые не соблюдают указанные нормы и требования. Если они будут проигнорированы, то в отношении человека могут применяться штрафные санкции:

административная ответственность;
штрафы;
обязательный снос сооружений, не соответствующих нормам.

Соблюдение правил — это не просто обязанность, это возможность застроить участок комфортно и безопасно. Нормативы созданы, чтобы защищать людей от многих проблем. Игнорируя правила, вы подвергаете опасности себя и своих близких.

Компания Render House занимается строительством коттеджей под ключ с соблюдение всех норм и требований. Чтобы получить консультацию и выбрать проект, звоните по телефону в шапке сайта.

Как правильно выбрать место для стройки дома на своем участке

С 4 августа прошлого года введен единый – уведомительный – порядок строительства, реконструкции и оформления права собственности в садоводческих некоммерческих товариществах и населенных пунктах. С этой даты для возведения жилого дома на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, расположенных в границах населенного пункта, получение разрешения на строительство/реконструкцию больше не требуется. Для объектов ИЖС, созданных на вышеуказанных землях и для создания садового дома, жилого дома на садовом земельном участке установлена обязанность для правообладателей земельных участков: уведомить о планируемом строительстве/реконструкции жилого или садового дома, а также об окончании строительства/реконструкции жилого или садового дома. Ввод в эксплуатацию жилых домов, садовых домов также больше не потребуется.

Уведомительный порядок возведения жилых и садовых домов установлен вступившим в силу Федеральным Законом от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Теперь, соблюдая новый порядок, перед началом строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома застройщик (правообладатель земельного участка) должен предоставить в уполномоченный орган местного самоуправления уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома. Сделать это можно несколькими способами: заказным письмом с уведомлением по почте, через портал госуслуг, через МФЦ.

В уведомлении должны быть указаны ФИО и адрес застройщика, его паспортные и контактные данные, кадастровый номер участка, сведения о правах на землю и видах ее разрешенного использования, а также сведения о планируемых параметрах будущего дома.

С уведомлением о планируемом строительстве по общим правилам следует направить, например, правоустанавливающие документы на земельный участок (если права на него не зарегистрированы в ЕГРН). При этом установлено, что правоустанавливающие документы на земельный участок могут быть запрошены органом местного самоуправления в порядке межведомственного взаимодействия.

Важно отметить, что понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом», «индивидуальный жилой дом» применяется в одном значении. Под объектом индивидуального жилищного строительства понимается отдельно стоящее здание (жилые дома, индивидуальные жилые дома), которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Определены предельные размеры для жилых домов – не выше 20 метров и не больше трех этажей.

После подачи уведомления о планируемом строительстве, реконструкции жилого дома, садового дома не стоит сразу начинать строительство, нужно дождаться уведомления от уполномоченного органа местной администрации о соответствии либо несоответствии объекта ИЖС, садового дома установленным параметрам и допустимости (недопустимости) его размещения на земельном участке, виду разрешенного использования земельного участка.

Уполномоченный орган в течении 7 рабочих дней со дня получения уведомления о планируемом строительстве, реконструкции проводит проверку на соответствие будущей постройки всем нормам законодательства и направляет застройщику уведомление о соответствии или о несоответствии планируемого строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта на земельном участке. После этого у застройщика появляется законное право приступать к строительству. Уведомление действует в течение 10 лет.

Если застройщик никакого ответного письма и уведомления от уполномоченных органов в установленный для этого срок не получил, то размещение объекта на земельном участке считается согласованным (согласно указанным им параметрам).

После окончания строительства (в срок не позднее 1 месяца) застройщик должен снова подать в уполномоченный орган уведомление – об окончании строительства и приложить к нему технический план, подготовленный кадастровым инженером. Если земельный участок принадлежит двум и более лицам, к уведомлению об окончании строительства необходимо также приложить заключенное между правообладателями земельного участка соглашение об определении их долей в праве общей долевой собственности на построенный жилой дом, садовый дом.

Технический план на жилой дом должен быть подготовлен на основании: декларации, уведомления о планируемом строительстве или реконструкции жилого дома, уведомления о соответствии жилого дома установленным требованиям (при наличии такого уведомления). Декларация и уведомления в обязательном порядке прилагаются к техническому плану и являются его неотъемлемой частью.

Уполномоченный орган по результатам проведённых проверок, в том числе путем осмотра созданного объекта ИЖС, садового дома, в течение 7 рабочих дней направляет застройщику уведомление о соответствии построенного объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности либо о несоответствии таким требованиям. Формы уведомлений, направляемых застройщиком в уполномоченный орган, утверждены приказом Минстроя России от 19.09.2018 № 591/пр.

Если созданный жилой дом или садовый дом не отвечает требованиям законодательства о градостроительной деятельности, копия соответствующего уведомления направляется в орган регистрации прав, а в случаях, установленных статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в орган власти, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора, государственного земельного надзора, в орган местного самоуправления, осуществляющий муниципальный земельный контроль.

Если основания для выдачи уведомления о несоответствии таким требованиям отсутствуют (созданный объект отвечает установленным требованиям), уполномоченный орган обязан направить в орган регистрации прав заявление о постановке данного объекта на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав на него, к которому должен приложить уведомление об окончании строительства индивидуального жилого дома, садового дома, технический план и соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности на созданный объект (при наличии последнего).

Если указанная обязанность органом не исполнена, застройщик вправе сам представить указанное заявление в орган регистрации прав. При этом необходимые документы (уведомление об окончании строительства, технический план, соглашение) будут запрошены органом регистрации прав в уполномоченном органе местного самоуправления самостоятельно.

Законом предусмотрены переходные положения. До 1 марта 2019 года в отношении жилых строений и жилых домов, созданных на садовых и дачных земельных участках, допускалось осуществление кадастрового учета и государственной регистрации прав без направления уведомлений о планируемом строительстве и уведомлении об окончании строительства.

Стоит учесть, что вышеизложенный уведомительный порядок является обязательным. Если уведомление об окончании строительства не было подано, регистрирующий орган вправе приостановить государственную регистрацию права на этот объект недвижимости. В свою очередь, неустранение причины, препятствующей осуществлению государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав, повлечет за собой отказ в предоставлении заявленной госуслуги в соответствии со статьей 27 Федерального Закона «О государственной регистрации недвижимости». Таким образом, собственник, построивший на своем участке жилой или садовый дом, не сможет зарегистрировать на него право собственности, данный объект недвижимости будет отсутствовать в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, что означает невозможность распоряжаться им и совершать с ним какие-либо сделки в дальнейшем.

Если застройщик не планирует оформлять дом в собственность и не желает подготовить уведомления, ему стоит учесть, что органы местного управления наделены полномочиями о сносе самовольной постройки и приведении территорий в соответствие с градостроительными нормами.

Кроме того, орган местного самоуправления поселения, городского округа – по месту нахождения самовольной постройки, орган местного самоуправления муниципального района (в случае если самовольная постройка расположена на межселенной территории) в течении 20 рабочих дней со дня получения от исполнительных органов государственной власти, уполномоченных на осуществление государственного строительного надзора, государственного земельного надзора, от органов местного самоуправления, осуществляющих муниципальный земельный контроль, уведомления о выявлении самовольной постройке и документов, подтверждающих наличие признаков самовольной постройки, предусмотренных статьёй 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязан принять одно из следующих решений:

– о сносе самовольной постройки либо о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с установленными требованиями;

– обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с установленными требованиями.

Вместе с тем, застройщик вправе обжаловать судебное решение. Также застройщик может в судебном порядке добиться установления права собственности на построенный объект, если изначально он не подавал уведомления, но построил все по нормам, предусмотренным действующим законодательством, и имеет земельный участок в собственности.

Важно подчеркнуть, что целью введения закона является упорядочение индивидуального жилищного строительства. Законом определены максимальные параметры жилого дома, позволяющие предотвратить проблему возведения многоквартирных домов под видом объектов индивидуального жилищного строительства. Установлен порядок согласования строительства возводимого дома. В целях контроля за соблюдением параметров строительства предусмотрена возможность проведения проверок в случае поступления информации о нарушениях предельных параметров разрешенного строительства. Иными словами,Федеральный закон № 340-ФЗ обеспечили возможность в очень короткие сроки определить и не допустить строительство при явных и грубых нарушениях законодательства.

9 главных правил выбора участка для строительства

В данной статье я расскажу – как правильно выбрать участок для строительства частного дома. Все выбирают участки с хорошей транспортной доступностью, с развитой инфраструктурой и центральными коммуникациями, – все это правильно, но в этом ролике речь пойдет о технических аспектах выбора участка, которые требуют специальных знаний. Если не следовать им, то большая вероятность попасть на непредвиденные расходы при строительстве или купить неликвидный участок. Всегда есть риск столкнуться с недобропорядочными продавцами, которые скрывают в мешке даже не кота, а полярную лисицу. О неприятных сюрпризах, как правило, покупатели узнают, когда на участок уже приезжают специалисты строительной компании. Поэтому рекомендую до покупки участка получить заключение от выбранной вами строительной компании о том, что на участке нет «подземных камней», которые могут увеличить сметную стоимость.

Итак, о важных критериях выбора участка по порядку:

Подъездные пути. Дороги должны обеспечить подъезд к участку строительной технике: шаланды, самосвалы, автомиксера и автобетононасосы. Если ограничения есть, то доставку материалов придется осуществлять малогабаритным транспортом, что увеличит стоимость расходов на доставку. Иногда сами поселки устанавливают ограничения на заезд длинномерных и более грузоподъемных машин. Переплата по данному пункту в среднем может быть от 50 до 100 тыс. руб. на весь период строительства.
Окружающая природа и ликвидность. В коттеджных поселках желательно выбирать крайние участки, которые часто граничат с лесом, холмами, полем, водоемом. Да, они дороже, но дополнительные бонусы окупят вложения многократно. Вам будет по душе это место, т.к. каждый день будете видеть живописные пейзажи, а не огороды и соседние дома. Мое отношение к данному критерию следующее: лучше купить хороший участок и построить на нем небольшой дом, чем возводить дом большой площади на дешевом участке.

Для примера: 2 объекта недвижимости с одинаковой себестоимостью 20 млн руб (цифры очень грубые, но показательные):

Дом 200м2 стоимостью под ключ 19 млн. руб на участке 10 соток за 1 млн. Участок находится в середине поселка ДНП без видовых характеристик.
Дом 100м2 стоимостью под ключ 10 млн. руб на участке за 10 млн. Участок находится в ИЖС в сосновом лесу, южная сторона участка граничит с природоохранной зоной большого озера.

При этом в обоих домах есть все необходимые функциональные помещения, но в доме 100м2 они меньше, при этом достаточные и комфортные.

А теперь ответьте: Какой дом более ликвидный? В каком доме вы бы захотели остаться жить навсегда? Наверняка, каждый из вас пару дней жил в арендованном коттедже в лесу или на берегу озера. Коттедж мог быть так себе: убогая отделка, дешевая мебель, да – есть спальни, гостиная, ванная комната, и скорее всего вы даже и не вспомните про этот домик. Но вы будете помнить всегда те эмоции, когда вы наслаждались красотой окружающей природы. Я за небольшие дома с качественным оснащением и c красивым природным ландшафтом.

СОВЕТ. До покупки участка произведите обзорную съемку окружающей местности квадрокоптером. Случай из практики. В г. Ломоносов приступили к капитальному строительству дома на участке, напротив которого через переулок располагалась аккуратная сплошная стена гаражей с плоской крышей. Даже граффити на стенах не было. Но когда приступили к строительству межэтажного перекрытия, мы с Заказчиком обнаружили, что из основных окон спален 2го этажа, ориентированных на юг и гаражи, открывается вид на разборку автомобилей и свалку металлолома, которые прятались за гаражами. А неприятные сюрпризы могут быть в виде небольшого завода, кладбища или свалки мусора, которых с дороги не видно. Такие объекты заведомо становятся неликвидными и их сложно продать, а жить в них уже не хочется. Для наших потенциальных клиентов мы всегда производим аэросъемку при выезде на участок.

Соседние дома и нормативы. Необходимо оценить построенные соседние дома: из каких материалов и на каком расстоянии от границ с вашим участком. Часто бывает так, что дома стоят с нарушением регламентов частной застройки, но они уже зарегистрированы.

Случай из практики. На одном из наших объектов планировалось строительство дома из газобетона, который относится к категории строения А – из негорючих материалов. На соседнем участке уже стоял каркасный дом, который относится к категории С – из горючих материалов. По противопожарным нормативам расстояние между газобетонным и каркасным домами должно составлять не менее 10м. С учетом данных вводных была составлена схема планировочной организации земельного участка, но по факту выяснилось, что сосед разместил свой дом с нарушением нормативов на расстоянии 1,5м от границы участка, но при этом дом уже был зарегистрирован, как жилой. Заказчикам пришлось договариваться с ним, чтобы в последующем не возникло спора.

Участок с фундаментом. Продавец всегда включает фундамент в продажную стоимость, даже если он утверждает, что фундамент бонусом – в подарок. Покупая такой фундамент в надежде его использовать, готовьтесь: 1) к компромиссу по проектированию, когда желания будут ограничены площадью фундамента. Это только индивидуальный проект, который стоит дороже типового. А типовой проект можно подобрать для любого участка. 2) самый распространенный сценарий – профессиональные компании откажутся от строительства на сомнительном фундаменте с обеспечением гарантии. Нормальные строители не захотят с этим связываться, даже если вам досталось от Продавца свежее экспертное заключение о хорошем состоянии фундамента. Либо капитальное строения будет без гарантии под вашу личную ответственность. 3) продолжение сценария – демонтаж фундамента и вывоз. И тут начинаются сюрпризы – дополнительные расходы от 100 тыс руб. Но если участок находится на ликвидном месте и расходы по демонтажу несопоставимы с другими характеристики участка, то покупайте.

Ровность и дренаж. Наилучший участок – ровный, с небольшим уклоном и с хорошей дренажной канавой, в которой вода не застаиваться. Небольшой уклон упрощает устройство дренажной системы и ливневой канализации. А самый неудачный участок – низкий относительно дороги, ровный с отсутствующей или заводненной (не работающей) дренажной канавой, т.к. увеличивает затраты за счет поднятия основания под фундамент и участка в целом, монтажа дренажных тоннелей, колодцев и насоса. Хотя большинство заказчиков из-за отсутствия знаний и опыта выбирают идеально ровные участки, потому что они КРАСИВЕЕ. Этим часто пользуются недобросовестные продавцы, которые реализуют неликвидные участки в поселках (заболоченные, с оврагами, канавами и т.п.) по завышенной цене, выравнивая их насыпным грунтом, шлаком, строительным ломом и мусором. Клиенты, которые приобрели подобные участки «попадают» на замещение грунта или строительство дорогостоящего усиленного фундамента – от 500 тыс. руб. Участок с крутым склоном также является сложным с инженерной и архитектурной точки зрения, соответственно с более дорогостоящей подготовкой и фундаментом. На таких участках отсчет дополнительных расходов стартует с отметки 1 млн. руб.

Ориентация участка по сторонам света. Рекомендуется обращать внимание на ориентацию по сторонам света, чтобы дом можно было расположить ближе к северной границе участка для лучшей инсоляции самого участка и внутренних помещений дома, чтобы тень от дома не падала на основную ландшафтную зону, а солнечный свет проникал в спальни и гостиную. Это влияет 1) на комфортное освещение комнат и экономию электричества, 2) дополнительный прогрев солнцем в холодное время года и экономию энергоресурсов (газа, электричества и др.)

Выделенные электрические мощности. Важно знать – сколько кВт электроэнергии выделяется на участок, чтобы потом не мучится над тем, как же отапливать дом, чтобы чайник при этом не выключался. Или прибегать к установке геотермального теплового насоса, потратив на это от 1,5 млн руб.

Питьевая вода. При отсутствии центрального водопровода – изучите вопрос о глубине залегания и качестве питьевой воды. Вода может быть так глубоко, чтобы добуриться до нее вам нужно потратить от 200 тыс руб и выше.

Геология и УГВ. Наилучший участок для строительства – с высокой несущей способностью грунта и с низким уровнем грунтовых вод. Узнать геологию лучше до покупки, чтобы решить – стоит ли участок своих денег, если для строительства дома нужен дорогостоящий фундамент. Обычная практика: купили участок, заказали геологию, запросили смету и поняли, что попали на деньги. Например, если участок заторфован, то приготовьте дополнительно в среднем от 500 тыс. до 1 млн руб на выторфовку с полным замещением слабого грунта на песок и на вывоз грунта. Если на участке высокий УГВ, то дополнительно вы затратите от 100 тыс руб на противопучинистые мероприятия: монтаж дренажной системы и осушение участка, усиление конструкции фундамента, его дополнительное утепление. Геология может вас уберечь и от более серьезных проблем: на участке могут быть плывуны, неслежавшиеся техногенные насыпные грунты, на которых строить не безопасно.

Как правильно выбрать место для строительства дома

Определение места для возведения дома — одна из важнейших задач при освоении участка. От этого напрямую будет зависеть не только наличие проблем при строительстве, но и удобство последующей эксплуатации здания. Проанализируем все этапы такого выбора.

Правильно расположенный дом всегда радует хозяев

Подготовка плана участка

На сориентированный по сторонам света план участка нужно нанести его границы, подъезд, все существующие сооружения на нём и на смежных с ним землевладениях (рис. 1). Надо обозначить на плане природные особенности: характер рельефа (общий уклон, крутой склон, низину), не подлежащие сносу большие деревья, заболоченные или переувлажнённые места. А также — преобладающее направление ветров, ареалы раскрытия красивых или, наоборот, неэстетичных картин окружения. То есть всё, что в той или иной мере может повлиять на принятие решения.

Рис. 1. План участка в масштабе: 1 — дом соседей; 2 — хозяйственные постройки; 3 — подъезд к дому, проезд или улица; 4 — верхняя терраса участка; 5 — крутой склон; 6 — нижняя терраса участка; 7 — местное понижение рельефа; 8 — заболоченная территория; 9 — не подлежащие сносу деревья; 10 — преобладающее направление ветров; 11 — граница участка

Сначала на план участка нанесите все зоны, в которых строительство запрещено нормативными требованиями либо нежелательно (рис. 2). По существующим нормативам регламентируется обязательное исполнение следующих условий:

полоса шириной не менее 4,5 м вдоль границы участка со стороны улицы, проезда или подъезда, обеспечивающая возможность организации защиты дома от пыли, газов, шума и просматриваемости помещений с улицы;
полоса шириной не менее 3 м вдоль границ смежных участков;
зона ветровой тени от хозяйственных построек и расстояние от построек для содержания птицы и скота не менее 4 м;
ареал с радиусом не менее 2,5 м вокруг взрослых деревьев, не подлежащих сносу, для их сохранности в процессе строительства дома.

Рис. 2. Зоны, ограничивающие размещение дома: А — зона противопожарного разрыва между домами; Б — пограничная зона между участками; В — полоса защиты от шума, пыли, визуального просмотра с улицы или проезда; Г — зона высокого стояния грунтовых вод; Д — зона охраны больших деревьев; Ж — зона ветровой тени от хозпостроек

Следует придерживаться обязательных норм пожарной безопасности. Они различны в зависимости от материала стен дома. Материалыстен по классификации делятся на:

А — негорючие материалы (бетон, камень и пр.);
Б — та же основа, но с использованием деревянных перекрытий либо укрытий из трудногорючих/негорючих материалов;
В — каркасные конструкции из древесины, горючих/трудногорючих/негорючих материалов.

В зависимости от класса горючести (А, Б, В) расстояния между сооружениями на застраиваемых территориях должны быть различными:

сооружения класса А-А — не ближе 6 м, А-Б — 8 м; А-В — 10 м;
постройки Б-Б — от 8 м, Б-В — 10 м;
строения В-В — не менее 15 м.

К зонам не запретного, но нежелательного расположения дома можно отнести часть территории участка с высоким уровнем грунтовых вод, пониженные и заболоченные места — иначе возникнут проблемы дорогостоящей защиты фундамента и подвала дома от излишней влаги.

Если есть ограничения и рекомендации проекта планировки и застройки населённого пункта, их также надо нанести на план участка.Теперь, если исключить из территории участка зоны нежелательного или запретного размещения дома, выявится та его часть, на которой размещение дома возможно.

Выбор места для дома

Где же конкретно разместить дом на оставшейся территории: слева, справа, в середине, сместить ближе к центру зоны или, наоборот, отодвинуть к её границам? Основой для рассуждений на этом этапе являются задумки по использованию участка: его назначению, функциональной, планировочной и ландшафтной организации.

Если главная задача — максимально использовать землю для выращивания урожая, то дом экономнее разместить у границ зоны. Если же хотите использовать участок в основном для отдыха или для создания на нём необычных ландшафтных картин, то размещение дома должно быть подчинено этой идее. В любом случае при расположении дома следует учесть размеры тени от него на участок и выбрать такое его положение, при котором не будут затеняться солнцелюбивые растения.

Кроме того, на этом этапе следует зарезервировать место для возможного расширения дома в будущем: строительства дополнительных жилых или хозяйственных помещений, гаража, теплицы, зимнего сада или террасы.

Ориентация дома

На выбранном месте надо сориентировать здание (рис. 3) таким образом, чтобы создать наилучшие условия для проживания и использования участка. При этом необходимо учитывать следующие моменты:

инсоляцию помещений: окна жилых комнат ориентировать на юг, восток или северо-восток, общие комнаты — на запад или, что менее желательно, на юго-запад, так как на этом направлении возможен перегрев комнат;
наилучший обзор из окон и террас;
удобство входа в дом и въезда в гараж;
минимальную трассировку дороги и связей дома с участком;
невозможность просматривать помещения с улицы и участков соседей;
наилучший вид с улицы.

Рис. 3. Вариант расположения дома на участке: 1 — подъездная дорога; 2 — въезд в гараж; 3 — вход в дом; 4 — верхняя терраса склона; 5 — склон; 6 — нижняя терраса склона; 7 — терраса дома; 8 — сходы с террасы дома в сад; 9 — жилой дом; А-Б — ареал раскрытия вида с балкона и с террасы дома

Обойдёмся без проблем!

Очень часто незнание действующих ограничений оборачивается тем, что на приобретённом вроде бы неплохом участке поставить дом с соблюдением норм практически невозможно. Например, выясняется, что после исключения всех зон, не подходящих для постройки дома, от участка остаётся очень узкая или слишком маленькая часть, на которой уже нельзя расположить задуманное вами строение. Иногда это бывает полоска шириной всего 5–6 м!

Если вы всё же приобрели нестандартный участок (узкий, очень маленький, неправильной формы или на крутом рельефе), найти для него подходящий готовый проект будет очень непросто. Банк типовых решений такими вариантами небогат. Единственным решением в таком случае может стать разработка индивидуального проекта дома, подходящего для участка, либо адаптация более-менее подходящего типового проекта под нетиповые условия. Хотя и то и другое всегда в разы дороже, чем покупка подходящего готового проекта.

Важные моменты и нюансы при выборе места для строительства дома

Не секрет, что существование идеальных земельных участков, которое могли бы подойти покупателю по каждому из параметров, — это почти что утопия. В связи с этим при выборе места, где будет построен ваш будущий дом, так или иначе придется пойти на некоторые компромиссы. Тем не менее, подыскать оптимальный для своих запросов вариант – вполне возможно.

Что же нужно знать при выборе места под дом
Определяемся со сметой
Определяемся с размерами будущих «владений»
Определяемся с категорией земельного участка
О расположении
О подъездных путях
О форме и рельефе
О коммуникациях
О присутствии растений и построек
О соседях
О грунте и грунтовых водах

Что же нужно знать при выборе места под дом

Определяемся со сметой

Расходы на приобретение земельных участков могу считаться оптимальными, если они составляют двадцать-пятьдесят процентов от общих совокупных расходов на возведение коттеджа. Если вы попытаетесь сэкономить на покупке земли, вам придется ограничиться приобретением совсем маленького участка. В таком случае, какой смысл возводить дорогой коттедж? Если затраты на землю наоборот будут завышенными, — возникнет обратный вопрос – для чего нужен такой «убогий домишко» на территории большого элитного участка?

Определяемся с размерами будущих «владений»

Для того чтобы вести строительство в нормальных комфортных условиях необходимо обзавестись участком с площадью не менее восьми соток. При суперэкономном варианте можно обойтись и шестью сотками, но в этом случае при возведении коттеджа возникнет немало проблемных ситуаций. Если вы планируете постройку здания площадью более чем 350 квадратных метров, лучше приобрести участок размером более чем в 12 соток.

Определяемся с категорией земельного участка

Идеальной территорией для возведения загородных домов можно считать земли со статусом «личное подсобное хозяйство» или «индивидуальное жилищное строительство». В принципе, существуют еще варианты с садовыми и дачными некоммерческими партнерствами, но в данном случае надо быть готовым к ряду не очень приятных моментов. Во-первых, придется регулярно платить членские взносы и скидываться на «нужды» товарищества. Кроме того, могут возникнуть сложности с проведением коммуникационных систем и проблемы с получением прописки.

Иногда загородные дома возводят и на землях сельхозназначения – но это не лучший вариант (об этом в другом материале).

Итак, теперь разберем все главные ключевые факторы, которые надо учитывать при выборе места для своего будущего жилища.

О расположении

Разумеется, местонахождение земельного участка является одним из главных критериев выбора. Например, очень важно – сколько времени вы будете затрачивать на дорогу к месту работы, а также то, как далеко расположены ближайшие школы и детские сады. Стоит проанализировать фактор транспортной доступности (разные типы общественного транспорта). Обратите внимание на наличие или отсутствие вблизи от места больниц, аптек, магазинов и других социально важных объектов. Не забудьте также про такой нюанс, как эффективность функционирования мобильной связи. Ну и, конечно, большое значение имеет степень близости шумных и загазованных автотрасс.

О подъездных путях

Возможным подъездным путям, конечно, также стоит уделить повышенное внимание. Например, стоит сразу выяснить – расчищают ли дороги в зимний период времени? На этапе строительства очень важным моментом может стать возможность беспроблемного подъезда длинномерного грузовика к территории участка. В случае, если фура не сможет проехать, то в процессе строительства могут потребоваться дополнительные траты (перегрузка стройматериала и т.д.).

О форме и рельефе

Оптимальной формой для земельных участков, предназначенных для загородной застройки, считается прямоугольник с соотношением сторон – один к двум. В идеале ваше будущее сооружение должно располагаться, минимум, в трех метрах от границы с соседними участками и не менее, чем в 5 метрах от автодороги. Помещение гаража должно находиться не менее чем в одном метре от одной из границ вашей территории. Участки, где присутствуют серьезные уклоны, лучше не приобретать, иначе вы рискуете столкнуться с проблемой схода талых вод через ваши владения.

О коммуникациях

Для того чтобы обеспечить полноценную жизнь на загородном участке необходим, как минимум, доступ к водным ресурсам и электроэнергии. Если вы видите линию электропередачи, проходящую недалеко от участка, и освещенные окна в соседних домах – скорее всего проблем с электричеством не будет. Как правило, собственнику участка выделяется мощность от 10 до 15 киловатт – этого достаточно для обеспечения электроэнергией дома в 300 квадратных метров.

Стоит с самого начала поинтересоваться у владельцев прилегающих домов (если такие есть) об источниках питьевой и технической воды (скважинах, колодцах, их глубине и т.д.). Также рекомендуется сразу узнать о наличии или отсутствии газопровода. Если газ не подведен на данную территорию, лучше сразу разобраться с возможностью его подведения и ценой вопроса. Как известно вариант с газовым отоплением обходится многократно дешевле, чем варианты с дровами (в 4раза), и с электроприборами (в 10 раз).

Также не стоит забывать и об интернете. Не лишним будет сразу убедиться в наличии возможности подключения высокоскоростной разновидности интернет связи.

О присутствии растений и построек

Наличие старых построек или дикорастущих деревьев на территории участка может стать реальной проблемой и причиной серьезных дополнительных расходов в процессе стройки. Известно, что серьезные демонтажные работы обходятся недешево. Также надо помнить о том, что вырубать деревья, не получив специальный документ, — незаконно, это может обернуться серьезным штрафом.

О соседях

О том, насколько приятнее жить рядом с хорошими и адекватными соседями, — лишний раз напоминать не надо. Парочка скверных соседей способна серьезно «потрепать» вашу нервную систему, вплоть до того, что вы решитесь на продажу участка. Поэтому стоит присмотреться к окружающим вас людям.

Если говорить о конкретике, например, сразу выясняйте – нет ли у ваших соседей домашней скотины. В этом случае специфические запахи в вашем дворе гарантированы.

О грунте и грунтовых водах

В случаях, когда уровень залегания грунтовых вод выше двух метров, не стоит затевать строительство цокольного этажа. Теоретически это выполнимо, но расходы в этом случае будут очень внушительными. Если грунтовые воды залегают выше трехметрового уровня – устройство питьевого колода вряд ли будет возможным.

Важно понять, какой грунт преобладает на данной территории. Это ключевой момент для возведения фундаментального основания. В случае преобладания торфяного или насыпного грунта – не стоит выбирать данный участок для возведения дома.

Где и как найти «стройное место» для частного дома?

Каждому потенциальному домостроителю необходимо решить три основные задачи: собрать деньги на строительство, выбрать проект индивидуального дома «по плечу» материальных возможностей и главное - найти правильную, экологически чистую и удобную площадку для застройки.

Две первые задачи практически решаемы. А вот найти земельный участок, который соответствовал всем требования «стройного места» очень непросто.

Понятие «стройное место» определяет градостроительные, климатические, ландшафтные и экологические критерии выбора местности и места для застройки.

Родилось оно в глубокую старину и означает выбор жизненно необходимого, удобного, красивого и гармоничного с природой земельного участка. Понятие «Стройное место» в российском градостроительстве было законодательно закреплено при Петре Великом.

Император лично указал, где можно строить, а где нельзя. Место для строительства должно быть сухое, обеспечено водой, роза ветров должна быть хорошая, рядом должны располагаться источники природных ресурсов для строительства (песок, щебень, камень, лес). Предусматривались удобные транспортные связи, возможность защитить место от «супостата».

Хотя, при обустройстве Северной столицы все и вся было против: климат ужасный, сплошные болота, кругом враждебное чухонское население, пропитания не достать, а привозное дорого стоит, питьевой воды нет или она плохая. По всему получалось – нельзя было строить на этом месте. Но были интересы и другого, геополитического порядка.

На фоне привлекательных и удобных для жизни поселений староверов по российско – монгольской границе, город Кяхта выглядит ужасно. Чего стоит его прозвище: «Песчаная Венеция». Но выбор этого бойкого места чайной торговли исходил из того что он не стоял на реке текущей из Монголии. И, следовательно, воду было отравить нельзя.

Достижение технического прогресс сегодня позволяет успешно преодолевать неблагоприятные природные, климатические и технические условия при выборе места строительства. И, как говорится, на прогресс надейся, но на Закон оглядывайся!

Нельзя шутить с Законом

Помимо общих особенностей местности, которые влияют на процесс и технологию возведения дома, существует несколько запретов и законов, одинаково важных на всей территории РФ.

Нельзя строится на землях, не относящихся к жилым. По всей территории РФ расположено много разнопрофильных земель и на многих из них запрещено строительство в связи с их узкой специализацией.

Следует знать, что возводить жилье допускается исключительно на землях населенных пунктов и иногда на землях сельскохозяйственного назначения (ИЖС или ЛПХ). Уточнить характеристику земли, на которой расположен ваш участок, можно в его кадастровом паспорте.

Также необходимо озаботиться получением выписки из Единого реестра прав, которую могут предоставить в Федеральной регистрационной службе.

Запрещены постройки у самой кромки воды. На прибрежной полосе полностью запрещено не только какое-либо строительство, но и возведение чего-либо, что сможет препятствовать гражданам в доступе к водоему. Также по закону невозможна аренда этой земли. Запрет распространяется на первые 20 метров побережья.

Касается это и питьевых источников. Здесь, как правило, запрещено абсолютно любое строительство в пределах первых 100 метров. Далее следует прибрежная полоса водоемов. Индивидуально, она определяется местными органами власти и начинается, как правило, сразу после первых 20 метров, и может достигать 500 метров.

Землю на этой территории можно арендовать или купить, но по-прежнему не допускается возведение каких-либо капитальных построек.

Законодательством определены санитарные зоны. Размер каждой санитарной зоны может быть разным, но не более 2 км.

Как правило, подобные зоны обязательно находятся вблизи железных и автомобильных дорог, кладбищ, автозаправочных станций, газопроводов, очистных сооружений, электростанций, промышленных предприятий и прочее.

В том случае, если вы сомневаетесь в том, верно ли расположен ваш участок и не пересекается ли он с какой-либо зоной, вы можете уточнить все нюансы в местном Комитете по архитектуре и градостроительству.

В водоохранных зонах запретные меры более мягкие. В пределах водоохранной зоны допустимо строительство домов, однако вам придется предварительно заверить проект у множества специальных органов.

Ваш дом должен отвечать самым строгим санитарным нормам. Четкую характеристику водоохранных зон, а также все правила их использования дает Статья 65 Водного кодекса РФ.

Затруднено строительство на объектах, признанные культурным наследием нации. Подобная территория определяется индивидуально для каждого объекта.

В том же случае, если удастся получить разрешение на строительство здания в пределах подобной зоны, вам придется в обязательном порядке согласовать проект застройки с Органами по охране памятников истории и культуре.

Земли природоохранного назначения – к этим землям относят парки, заповедники, земли лечебно-оздоровительного характера и так далее. Все участки и постройки, расположенные в пределах этих зон, должны использоваться в строгом соответствии с местным правовым режимом.

Также следует помнить, что независимо от того, каким образом участок перешел вам в собственность, для того, чтобы построить на нем жилой дом, вам в обязательном порядке потребуется получить разрешение на индивидуальное жилищное строительство. Оно выдается сроком до 10 лет и прикрепляется не к владельцу, а к земельному участку. Так что если вы, до истечения этого срока продадите кому-нибудь землю, разрешение перейдет ему. Вам же потребуется получать его заново на новом участке.

Если же вы возвели здание без разрешения, то оно признается самостроем, и может быть узаконено только в том случае, если не противоречит никаким законам или нормам застройки РФ, а также при полной оплате санкций. В противном случае здание будет снесено.

Привлекайте к выбору стройного места специалистов

Достаточно часто встречаются такие случаи, когда при постройке учитывается все, кроме особенностей земли, на которой расположен участок. Подобная проблема может возникнуть в том случае, если вы решили избежать анализа геодезиста и совсем не прислушивались к советам архитектора, продолжая настаивать лишь на своем варианте.

Прежде чем начать строительство дома, вам в обязательном порядке нужно определиться с правильным фундаментом. Он же напрямую зависит от грунта, на котором расположился ваш участок.

Очень важно верно определить пучинистость грунта, глубину промерзания и пролегание грунтовых вод.

Гораздо проще возводить дома в земле с пониженным содержанием глины и суглинков. В противном же случае вам придется использовать столбчатый фундамент, углубленный в соответствии с нормативами промерзания по вашему региону.

Тонкости и детали устройства фундамента в зависимости от типа грунта вы можете посмотреть в ГОСТе 24847-81 или СНиПе 2.02.01-83.

Очень важное влияние на проектировку вашего будущего дома оказывает его расположение относительно рельефа местности. Само собой, дома находящиеся на равнине или в поле, не отличаются особой сложностью проектирования. Достаточно выполнить лишь классические требования и предосторожности.

В том случае, если ваш дом расположен вблизи возвышенности, то это может вызвать определенные затраты.

Если вы находитесь на вершине, то приготовьте побольше средств и времени на борьбу с осыпающимся грунтом и ползущими небольшими постройками.

Крыше из-за сильного ветра потребуется дополнительное укрепление и более точный расчет допустимого градуса наклона. Также не забудьте про дополнительное утепление, так как в прохладное время года ваше тепло будет в прямом смысле «выдуваться» из всех комнат.

Однако же, помимо недостатков, есть явные преимущества. Вам не придется тратится на постройку дренажной системы, вся влага будет натуральным образом стекать вниз.

Один из самых неудачных вариантов расположения — это низменность, расположенная у подножья холма. Вся дождевые воды будут стекаться именно к вам, так что придется дополнительно проработать сложную дренажную систему. Из-за постоянного высокого уровня грунтовых вод канализационные и водопроводные трубы придется дополнительно утеплять и герметизировать, а фундамент делать более сложный и основательный.

Но также есть и плюсы. Вам не страшны сильные северные ветры, и значительно падает шанс быть ударенным молнией.

Не менее важен при проектировании и расположении дома температурный режим вашего региона.

Из-за того, что территория нашей страны достаточно велика, на ней можно обнаружить самые разные среднегодовые температуры, нормы осадков и количество солнца.

В южных регионах дома обойдутся значительно дешевле, так как не будет необходимости делать дополнительное утепление, гидроизоляцию и закладывать сложный фундамент. В северных регионах возводятся самые дорогие и крепкие дома, применяются самые сложные технологии и стройка часто может занять пару-тройку лет.

Обращайтесь к урокам народной мудрости

В частности, народная мудрость гласит: где собака легла – строй дом, где сорока села – рой колодец. Современные учёные на многочисленных примерах убедились, что эти наблюдения верны.

Ведь собака – очень чувствительное млекопитающее, а все млекопитающие, в том числе и человек, реагируют на плохую зону ухудшением самочувствия. Даже в дикую стужу собака ни за что не будет лежать в конуре, если эта конура стоит над разломом.

С сорокой тоже всё легко объясняется: она ищет насекомых, а они предпочитают геопатогенные зоны, как правило, влажные. Так что наблюдения наших предков помогали им точно определить, где человеку будет жить легко и безопасно.

А вот и другие установленные наукой факты. Коровы, живущие в стойлах, расположенных над геопатогенными зонами, чаще других заболевают лейкозом, у них находили злокачественные опухоли, они страдали нарушением работы внутренних органов и рождали нежизнеспособных телят.

Люди, которые поселились в нехороших местах, тоже реагировали на зоны негативно: у них находили сердечно-сосудистые заболевания, рак, психические расстройства, врождённые пороки.

При обследовании больных в стационарах, расположенных над злосчастными участками земли, обнаруживали, что смертность в палатах, которые находятся над разломами, гораздо выше, чем в тех, где электромагнитное излучение имеет стабильную величину.

Конечно, наши предки понятия не имели о каверзах магнитного излучения Земли. Не знали, но видели, как отражается нечто (то есть наличие зоны) на жизни животных, человека. Объясняли они это злыми духами, сглазом, проявлением тёмных сил.

Однако, как ни назови явление, какую причину ни придумай, факты остаются фактами. А они как раз и показывали, что энергетика в местах разломов нарушена, жить там нельзя. Вот почему домов там и не строили.

Наш предок, затевавший строительство нового дома, внимательно осматривал местность: не водятся ли в большом количестве змеи, муравьи, шмели, нет ли на участке застойных вод с лягушками и пиявками, много ли стрекоз, насекомоядных птиц.

Насекомые и пресмыкающиеся великолепно переносят импульсное излучение, там они выбирают зоны для размножения и зимовок, муравьи строят муравейники.

Зачастую проверяли место для будущего дома очень простым способом: переносили на него муравейник и смотрели, как поведут себя муравьи: если начнётся массовый исход – замечательно, если останутся – лучше жилища не возводить.

Практически всегда ставили улей с пчёлами. Те тоже чутко реагируют на зоны: если пчёлы почувствовали себя хорошо, то дома там не ставили. Заметьте, что все пасеки расположены в стороне от жилых построек, обычно они находятся вне села, а всё потому, что пчёлы тоже очень любят зоны, и в нормальной деревне им не нравится жить.

Также приглядывались, какие травы, цветы, деревья растут на участке. Липа, клён, сосна – хорошо. Дуб, ива, ольха – плохо.

В старину выводы делались на основе долголетних наблюдений, опыта нескольких поколений, только потом учёные объяснили, почему одним растениям благодатно жить в зоне, а другие в ней себя чувствуют плохо.

Дело в степени мощности корневой системы. Растениям для нормальной жизни нужна вода, одни из них влаголюбивы, другие – засухоустойчивы. Влаголюбивым породам для жизни необходимо, чтобы обязательно существовал мощный подземный водоносный слой.

Такой слой образуется в местах разломов или трещин, когда подземные пустоты заполняются грунтовыми водами. Вот над дурными местами и растут влаголюбивые деревья – ива, осина, ольха, дуб, вяз, ясень. Хвойные деревья, липа и берёза зоны избегают, либо они там быстро хиреют.

Точно так же определяли зону и по травам: в старину люди знали, какие травы растут на сухих землях, а какие стремятся к влаге. Все болотные травы предпочитают плохие для человека места. Осока, багульник, зверобой, полынь, например, избегают сухих почв.

Все лекарственные растения стремятся уйти в нехорошую зону. Вот, кстати, почему так трудно приживить их на своих участках садоводам-огородникам!

Если наш предок-крестьянин видел болотные травы на своей земле, он там дома не строил. Ещё он пристальное внимание обращал на то, нет ли больших камней на участке, по-нашему, выходов магматических пород – гранитов, базальтов.

Это теперь мы знаем, что выход материковых плит свидетельствует о разломах, а люди благодаря вековому опыту установили, что на такой земле всё плохо растёт и людям жить тяжело. Объясняли они нелюбовь к таким местам просто: нет глубины для лемеха, то есть очень тонок почвенный слой. Глыбы, пересекающие участок, мешали обработке земли, в таком месте трудно строить фундамент и т.п.

Также у крестьян считалось дурным знаком поселиться в лощине, логе, урочище, то есть на местности, расположенной гораздо ниже других участком земли. Они связывали это с поверьями, что в таких местах живёт нечистая сила.

Крестьяне старались выбрать для дома лес светлый, солнечный, а не болотную трясину и хмурый осинник.

Каковы же выводы?

Во все времена с негативными природными явлениями было сложно бороться и приходилось искать точки гармоничного взаимодействия в поисках «стройного места».

Сейчас, к глубокому сожалению, человек стал побеждать и насиловать природу, руководствоваться меркантильными соображениями при выборе места строительства своего родного дома.

Пойдет ли это на пользу частным застройщикам, их детям и внукам?