Как увеличить площадь дома за счет жилой мансарды

Реконструкция дома с увеличением площади за счет мансарды или пристройки

Рано или поздно все домовладельцы сталкиваются с серьезной проблемой, связанной с увеличением площади. Вырастают дети, и вот уже мало одной детской – каждому хочется иметь уютный уголок. Да и интересы взрослых меняются: вот уже и автомобиль купили, а значит нужен гараж, мастерская, да и на кухне уже не протолкнуться – самое время выделить площадь под полноценную столовую и гостиную…

Увеличить площадь дома без полной перестройки жилья поможет реконструкция: горизонтальная или вертикальная.

Базовые принципы расширения пространства

Перестройка дома с увеличением полезной площади проводится за счет перепланировки, достройки или реконструкции помещений.

• Проще всего переоборудовать чердак в жилую мансарду. Для этого крышу дополнительно утепляют, скаты изнутри отделывают декоративным материалом, а между верхним этажом и новым помещением устанавливают лестницу. Если форма крыши не позволяет создать просторную комнату, необходимо изменение её геометрии.
• Хороший вариант увеличения площади – вертикальное расширение. Речь идет о надстройке нового этажа, за счет чего внутреннее пространство дома может увеличиться в несколько раз. Такой вариант оптимален, если прилегающий к дому земельный участок мал или непригоден для возведения пристроек.
• Горизонтальное расширение добавляет комнаты с помощью дополнительных пристроек: от жилых помещений до крытых веранд, куда можно вынести часть нежилых функциональных зон.
• Переоборудования подвала или цокольного помещения – вариант вертикального расширения.

Каждый способ имеет свои плюсы и минусы, а также ограничения по сфере применения, которые учитываются при составлении проекта. Если сомневаетесь в правильности оценки возможностей реконструкции здания, обратитесь за помощью к профессионалам.

Архитекторы компании «Дом и Ко», к примеру, сначала изучают особенности конструкции и прилегающей территории, а затем, исходя из пожеланий владельцев дома, предлагают несколько решений будущей перестройки.

Горизонтальное увеличение площади

Все пристройки к жилому дому можно условно разделить на следующие виды:

• с цельной или независимой кровлей: в первом случае пристройка заводится под общий скат, а во втором – получает отдельную крышу;
• пристроенные к боковой стене дома;
• возведенные как продолжение фасада или перпендикулярно к нему.

Следует учитывать, что подобная реконструкция жилого здания требует предварительного проектирования, документального оформления и согласования в соответствующих органах контроля.

Террасы

Террасы – это огороженные монолитные площадки без сплошных стен с навесом или кровлей. Они станут отличным местом отдыха и с легкостью заменят гостиную или столовую. Правильно оборудованной террасе не страшна непогода или жаркое солнце. Даже зимой на такой площадке можно готовить шашлык или барбекю, греться у уличного камина и любоваться снежными пейзажами.

Веранды

Холодное помещение с крышей и стенами может служить как жилым, так и нежилым помещением. Сюда можно «вынести» прихожую зону из массива дома, чтобы расширить за счет старого холла гостиную. В теплое время года веранда легко превращается в гостевую спальню, кабинет, столовую или комнату для приема гостей.

Гараж, мастерская, хозблок

С приобретением автомобиля остро встает вопрос хранения транспортного средства и сезонных комплектов шин. А если хозяин дома еще и увлеченный человек, не упускающий возможности смастерить что-то дома, то без полноценной мастерской или гаража трудно избежать беспорядка в доме.

Кроме того, в пристройках такого типа уместно разместить всё, что занимает полезную площадь в доме: кладовку, прачечную, мини-спортзал. Традиционно новое помещение пристраивают к боковым стенам, параллельно фронтальному фасаду. Если мастерская небольшая, ее заводят под общий скат, а для гаража возводят независимую двускатную кровлю.

Зимний сад

Раньше пристройки этого типа встречались только в усадьбах аристократов. Сегодня домашний оазис доступен каждому. Зимний сад – это полноценная рекреационная зона, где можно поставить кресло и торшер, чтобы в свободное время читать или вязать среди цветущей зелени. Впишутся в интерьер сада и столик для чайной церемонии – теперь поговорить с подругами можно и за пределами кухни.

Отдельная комната

Очень часто дети, вырастая, просят оборудовать отдельную жилую зону. Да и гостевые комнаты у радушных хозяев вряд ли окажутся невостребованными. В этом случае пристройку переделывают под спальню. В зависимости от планировки исходного здания, такую комнату можно «поставить» перпендикулярно общему фасаду и даже оборудовать отдельный вход на противоположной стороне.

Отдельную комнату возводят рядом с домом (предварительно залив фундамент, а затем соединив новую конструкцию с основным зданием) или на готовой площадке, террасе или веранде. Реконструкция последних обойдется дешевле, чем строительство с нуля.

Вертикальное расширение

Вертикальная реконструкция жилого дома оправдана при наличии маленького земельного участка, где каждый метр уже интенсивно используется. К тому же рост вверх позволяет сэкономить на заливке фундамента, сооружении полноценной кровли с нуля, а также прокладке инженерных сетей. При этом потенциал такого расширения велик: полезную площадь помещений можно увеличить в 2-3 раза!

Мансарда

Комната на утепленном чердаке не требует документального оформления и согласования, да и дополнительной нагрузки на фундамент не дает. Достаточно потратить деньги на дополнительное утепление, отделочные материалы и лестницу – и новое помещение готово!

Лучше всего размещать наверху спальни, детские, а также игровые комнаты.

Новый этаж

Решение о возведении нового этажа всегда принимает специалист после исследования состояния фундамента, а также особенностей грунта. Если основа выдержит, то крышу поднимают, а поверх старой коробки возводят новые стены и перекрытия.

Прирост площади может быть более чем в два раза за счет мезонина, эркеров, балконов, а также выступающих за пределы первого этажа зон. В последнем случае рационально поступить следующим образом:

• внизу, на земле, подготовить площадку под террасу или веранду;
• по периметру пристройки установить колонны – они послужат основой для ограждения зоны и одновременно дадут опору новому этажу;
• на новом этаже соорудить дополнительные комнаты с опорой на колонны.

Самостоятельно такой вариант рассчитать не получится, поэтому рекомендуется привлечь к проектированию дополнительных помещений архитектора.

Балконы

Самостоятельный или с опорой на колонны балкон подарит дополнительное пространство для отдыха в теплое время года. Традиционно его пристраивают к фронтальным стенам, но в зависимости от плана дома допустимы и другие варианты (например, выход балкона на крышу гаража или мастерской).

Комната над имеющимися пристройками

Если на участке уже есть гараж, мастерская или подсобное помещение вблизи от дома, можно возвести новую комнату над ними. Это может быть холодное или отапливаемое помещение под отдельной или общей крышей.

В случае с гаражом или мастерской возможно неприятное соседство в виде шума. Поэтому пол верхнего помещения лучше покрыть дополнительными слоями звукоизоляции.

Реконструкция цокольного этажа и подвала

Сооружение подземного этажа, по сути, представляет собой частный случай вертикально расширения. Функциональность помещений при этом зависит от технических особенностей постройки и потребностей владельцев:

• вниз можно «отправить» все хозяйственные помещения – прачечную, мастерскую, кладовки, котельную – тем самым освободив место под дополнительные спальные комнаты, столовую или гостиную;
• если на земельном участке присутствует уклон, хорошим решением станет спуск вниз гаража;
• цокольный этаж выступает буферной зоной, защищающий дом от холодного грунта, а значит, с одной стороны, его можно смело использовать в качестве холодного погреба (или винного погребка), а с другой – экономить за его счет на отоплении.
• нижний уровень идеален для оборудования домашнего спортзала, сауны, бассейна.

Окончательный перечень мероприятий при расширении площади дома зависит от типа здания и его состояния.

Как выбрать подходящий способ увеличения площади?

Реконструкция дома – процесс, в котором нет мелочей. Учитывать придется всё: состояние фундамента, стен и перекрытий, особенности грунта на участке, планировку комнат и инженерных сетей, места подводки водопровода и газа. Правильное расширение позволит без глобальной переделки увеличить площадь помещений в 2-3 раза.

Чтобы избежать ошибок при реконструкции, обратитесь к услугам конструкторов и архитекторов. Специалисты компании «Дом и Ко» помогут «раздвинуть стены» и добавить к вашему дому несколько новых комнат. Мы берем на себя все заботы по подготовке документации, спецификаций и чертежей. Комплексный подход к реконструкции домов позволяет сэкономить на материалах и услугах сторонних специалистов.

Почему нам доверяют?

• Опыт работы – более 15 лет. За это время мы сдали сотни объектов в Москве и области.
• Мы работаем круглый год вне зависимости от сезона.
• Имеем партнерские связи с поставщиками строительных и отделочных материалов, а значит сможем закупить всё необходимое с отличными скидками, не доступными розничным покупателям.
• Составляем смету до начала работ и впоследствии не превышаем оговоренных сумм. При этом вы можете оплачивать постепенно, по мере завершения реконструкции здания.
• Даем гарантию на проведенные работы – если вдруг в процессе эксплуатации возникнут проблемы, исправим все недостатки за свой счет.

Не ютитесь в старом доме! Свяжитесь с нашими менеджерами любым удобным для вас способом, чтобы заказать реконструкцию здания с увеличением площади. Мы проведем все необходимые предварительные мероприятия, составим проект и сопроводительную документацию, после чего выполним все работы быстро, качественно и без лишних переплат.

Квартира на вырост

Подобная мысль нередко приходит к собственникам, у которых есть жилье на первых и последних этажах многоэтажных зданий. Этой человеческой слабостью активно пользуются и нечестные риелторы при продаже жилья на крайних этажах. Продавцы заманивают покупателей обещаниями, что они легко могут при желании сделать из простой квартиры элитное жилье.

Чем все это заканчивается, рассказала недавно Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ.

Верховный суд пересмотрел и отменил решения своих краснодарских коллег, которые попытались узаконить одну такую квартиру, увеличенную собственником до апартаментов в двух уровнях.

Итак, власти Краснодара были вызваны в суд некой гражданкой, собственницей городской квартиры. Истица попросила районный суд обязать городские власти признать ее собственницей перестроенной квартиры. Женщина хотела, чтобы переделанную квартиру признали жильем и зарегистрировали ее право собственности на него.

В суде гражданка рассказала, что купила квартиру в 59,6 квадратных метра на последнем этаже многоквартирного дома. Потом за свой счет увеличила площадь до 84,7 квадратных метра, добавив часть мансарды над своей квартирой. В новой квартире появилась лестница на мансардный этаж, которая ведет в еще одну комнату и санузел под крышей. А в крыше дама прорезала себе мансардные окна.

Межведомственная комиссия администрации города отказала гражданке в ее требовании сохранить квартиру в перепланированном виде. Чиновники заявили, что такое улучшение называется реконструкцией и ее узаконивание не входит в их компетенцию. Комиссия порекомендовала даме обратиться в департамент архитектуры и градостроения местной администрации. Департамент архитектуры, в свою очередь, отказался выдать заявительнице разрешение на ввод в эксплуатацию переделанной квартиры, объяснив, что реконструкция сделана без разрешительной документации. По мнению архитекторов, новая квартира – это просто самовольная постройка. И предложили обратиться в суд, чтобы ее узаконить.

До заседания районного суда прошло собрание собственников жилья, на котором все проголосовали за перемены в своем доме. Собственники единогласно согласились с перепланировкой и установкой мансардных окон в перестроенной по новой квартире. Протокол истица принесла в суд.

Прикубанский районный суд иск гражданки с увеличенной квартирой удовлетворил и признал за ней право собственности на квартиру в двух уровнях. Это решение суда стало основанием для госрегистрации прав собственности на жилье. Апелляция с таким решением согласилась.

Но вот Верховный суд РФ эти решения отменил с формулировкой, что в судебных постановлениях “существенно нарушены нормы материального и процессуального права”. В материалах дела есть экспертное заключение, что комната почти в 25 квадратных метров и санузел, “организованные в мансардном этаже”, соответствуют строительным нормам и соблюдены требования пожарной безопасности.

Но департамент архитектуры все равно не дал разрешение на ввод в эксплуатацию.

Изучение протокола собрания собственников, стопроцентно одобривших улучшение жизни соседки, вызвало у Верховного суда вопросы. Оказалось, что собственники действительно все проголосовали “за”. Но лишь те, кто пришел на собрание. А пришли далеко не все.

Сначала Верховный суд напомнил коллегам 36-ю статью Жилищного кодекса. В ней перечисляется, что принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, включая чердаки, подвалы и технические этажи. А так же “иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников”. В этот список входят и помещения для организации досуга, детского творчества, культурного и физического развития.

В той же статье Жилищного кодекса прописано, что уменьшить размер общего имущества в многоквартирном доме действительно можно, но только с согласия всех собственников.

В следующей статье того же кодекса – 40-й – написано, что если реконструкция, перепланировка или переустройство помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества, то на это требуется согласие всех без исключения собственников. Вывод из всех этих норм – согласие всех собственников в многоквартирном доме это обязательное условие для реконструкции или перепланировки любого помещения в доме, если оно влечет к присоединению к перестроенному общее имущество дома. В 46-й статье Жилищного кодекса сказано следующее. “Принятие решения общего собрания по вопросам реконструкции квалифицированным большинством голосов не распространяется на случаи, связанные с реконструкцией общего имущества дома, в результате которого общее имущество уменьшается.

То есть, если при перестройке общее имущество дома станет меньше, проголосовать за такую реконструкцию должны все собственники жилья поголовно. Причем сделать это должен каждый собственник, участвующий в собрании. А те, кто на собрание не пришел, обязаны дать отдельно и в письменном виде свое согласие на такую реконструкцию. Из материалов дела, подчеркнул Верховный суд, не видно, что на собрании собственников вообще говорилось про уменьшение размера общего имущества дома. Да и не все собственники голосовали за реконструкцию квартиры соседки.

Вывод Верховного суда по этому спору: истица без согласия всех собственников провела реконструкцию квартиры, которая привела к уменьшению общего имущества многоквартирного дома, принадлежащего всем жильцам. Поэтому вывод местных судов, что требования гражданки надо удовлетворить, противоречат закону.

Дело о квартире в двух уровнях Верховный суд велел пересмотреть заново.

Чердак или подвал: можно ли за счет них увеличить площадь квартиры

Практика увеличения площадей квартир за счет чердаков и других общих помещений в многоквартирном доме существует с 1990-х годов. И сейчас владельцы квартир, у которых есть такая возможность, стараются ею воспользоваться. Однако сегодня присоединить дополнительные площади к квартире сложнее, чем 20 лет назад, — существуют жесткие требования, прописанные в законодательстве.

Какие условия нужно соблюсти, какова цепочка согласований и какие сложности ждут желающих расширить границы своих квартир — в карточках «РБК-Недвижимости».

ПлощадиМожно ли вообще увеличивать площадь квартир за счет общих помещений

Законодательство в принципе этого не запрещает. Но есть целый ряд требований к самим площадям, которые житель дома хочет присоединить — далеко не любой понравившийся «угол» можно взять себе. Есть также условия, обязательные для выполнения, даже если приглянувшееся помещение годится для объединения с квартирой. Кроме того, нужно соблюсти все требования законодательства, касающиеся технической стороны перепланировки и присоединения общей площади дома к квартире. И все это возможно только в случае, если речь идет о вторичном жилье, а не о строящихся зданиях.

«Присоединение дополнительных площадей возможно исключительно в уже созданных (построенных) объектах, — поясняет генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. — При строительстве объекта все реализуемые застройщиком площади должны быть самостоятельными объектами недвижимости. Реализовывать технические и иные помещения, которые после завершения строительства должны перейти в общую долевую собственность всех собственников многоквартирного дома, застройщик не имеет права».

ТребованияКаковы они в отношении помещений, которые можно присоединить

Согласно ст. 40 Жилищного кодекса РФ, присоединить части общего имущества многоквартирного дома можно только к тем квартирам, которые примыкают к чердачным, подвальным или иным общим помещениям — то есть одно из перекрытий квартиры должно примыкать к такому помещению, рассказала руководитель департамента контроля качества национальной юридической службы «Амулекс» Нурида Ибрагимова.

Еще одно обязательное условие — отсутствие в истребуемом помещении общедомовых инженерных коммуникаций. Например, если владелец хочет объединить квартиру с чердаком, то для начала нужно убедиться, что это именно чердак, а не технический этаж.

«В первом случае это пространство между крышей и перекрытием последнего этажа, во втором — помещение для инженерных коммуникаций, которое может находиться как под крышей, так и в цоколе, — объяснила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Приобрести техэтаж в собственность практически невозможно, так как он специально создан для управления инженерными коммуникациями во всем доме. Проход по техэтажу нередко идет по периметру над всеми квартирами, переходя в соседние секции дома. Перекрытие его в одном месте отрезает доступ на оставшуюся часть этого помещения. К тому же на техническом этаже оборудуется вентиляционная шахта с выходом потока воздуха за пределы здания. Возвести стены, перекрыв вентиляцию, — такого разрешения никто не даст».

ЧердакВ каком же случае его можно присоединить

Чердак вполне можно переоборудовать, например, под мансарду. По словам Марии Литинецкой, это возможно, если несущая способность перекрытий составляет 150 кгс/кв. м, наклон кровли — 35–55 градусов, а высота от пола до потолка не меньше 2 м. При наличии коммуникаций, которые должны быть доступны для коммунальщиков, надо понять, можно ли их перенести.

СоседиНужно ли их согласие на присоединение площадей

Обязательно. Первый и самый сложный шаг в цепочке согласований — получение согласия всех собственников. Не соседей по площадке или подъезду, а абсолютно всех владельцев квартир и иных помещений в многоквартирном доме. Эта норма прописана в ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

«Необходимо поставить вопрос о перепланировке (переустройстве) на общем собрании собственников. И если хотя бы один из них будет против, то это ставит крест на положительном исходе дела, поскольку решение должно быть единогласным», — отмечает Нурида Ибрагимова. Как говорят эксперты, именно сложности с получением разрешений от 100% собственников дома чаще всего делают присоединение дополнительных площадей к квартире практически невозможным.

Общее имуществоЗачем требуется разрешение всех владельцев квартир в доме

Дело в том, что все, что находится за пределами квартир, является общим имуществом жильцов. В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ владельцам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, а также крыши, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения, а также земельный участок, на котором расположен дом, со всеми элементами озеленения и благоустройства.

Аналогичные положения содержатся в ст. 289 и 290 ГК РФ.
Более подробно определение состава общего имущества в многоквартирном доме приведено в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением правительства РФ от 13.08.2006 года № 491.

То есть присоединение каких-либо частей многоквартирного дома к имуществу одного собственника повлечет уменьшение площадей общего имущества владельцев. А значит, от каждого из них нужно получить разрешение на это.

СогласованияКакие еще разрешения потребуются

Нужно разработать проект перепланировки/переустройства с привлечением лицензированных организаций и утвердить его в Архитектурном управлении, Роспотребнадзоре, МЧС, Госпожнадзоре, Мосгазе, а затем получить разрешение на реконструкцию в жилищной инспекции. В Мосжилинспекцию нужно предоставить правоустанавливающие документы на квартиру, решение общего собрания собственников дома, согласованный проект и технический паспорт на квартиру.

«Техническое заключение стоит порядка 50 тыс. руб. Проект — вдвое дороже. К этим суммам надо добавить оплату госпошлин на согласование в надзорных инстанциях», — отмечает Мария Литинецкая.

Затем нужно непосредственно провести строительные работы и оформить акт о завершенном переустройстве или перепланировке (его утверждает Мосжилинспекция). Следующий этап — внесение изменений в техническую документацию на квартиру и постановка изменений на кадастровый учет на основании проекта перепланировки и акта приемочной комиссии. Затем документы передаются в Росреестр, который должен предоставить выписку из реестра прав на недвижимость с учетом проведенных переустройства и перепланировки квартиры.

Преимущество «последнего этажа». Как законно расширить жилплощадь за счет чердака

Присоединение чердака позволяет превратить обычную квартиру, находящуюся на последнем этаже, в двухуровневые апартаменты, что дает возможность не только расширить жилплощадь, но и значительно повысить степень комфорта проживания.

В этой статье пойдет речь о том, насколько осуществимой является идея присоединения чердака, а также о последовательности действий, выполнение которых должно привести к осуществлению замыслов.

Смысл идеи

Мансардный этаж сооружается, как правило, в частных домах, однако ничего не мешает сделать то же самое на базе чердачного помещения многоэтажного дома со скошенной крышей (впрочем, крыша может быть плоской, и даже эксплуатируемой, лишь бы высота потолка позволяла). Обычно чердаки, являясь техническим помещением, которое обязательно должно быть предусмотрено в проекте дома, никак не используются жильцами дома и полезная площадь простаивает без дела. Исключение составляют единичные случаи, когда на чердачном этаже складируются стройматериалы, оставшиеся при ремонте дома, прочие предметы.

Чтобы превратить часть чердака в жилое помещение, необходимо провести перепланировку, во время которой произойдет объединение квартиры на последнем этаже и площади, которая находится непосредственно над этой квартирой. Как правило, техническая часть вопроса, хотя и требует определенных (иногда весьма значительных) финансовых вложений, но все же во многих случаев является реализуемой. А вот вопросы, которые касаются организационной и юридической части замысла, требуют времени и терпения, поскольку решение их является более затруднительным, а в ряде случаев даже при всей настойчивости владельца квартиры некоторые препятствия устранить не получается.

Итак, присоединение части чердачного помещения к площади квартиры на последнем этаже включает юридическую, организационную и техническую часть вопроса. Рассмотрим подробнее проблемы, которые могут возникать на каждом уровне реализации идеи, а также способы их преодоления.

Организационная часть

Чердачное пространство не является помещением общего пользования, однако является общей собственностью владельцев дома (ст. 36 ЖК РФ), как и прочие помещения, инженерные коммуникации, крыши, пр. Поэтому, для того чтобы один или несколько владельцев квартир на последнем этаже могли использовать или присоединить площадь чердака в своих целях, необходимо согласие жильцов всех квартир дома.

Такое согласие может быть получено исключительно посредством проведения общего собрания жильцов многоквартирного дома, поскольку только в компетенции собрания принятие решений о ремонте, реконструкции дома, проведении различных строительных работ, возведении дополнительных сооружений (2 ст. 44 ЖК РФ).

Во многих случаях получить согласие собственников на эксплуатацию общей площади весьма непросто. Причиной тому является полное отсутствие заинтересованности жильцов в положительном решении данного вопроса. Кроме того, мотивом отказа может оказаться память о былых конфликтных ситуациях, которые возникали между жильцом, претендующим на чердак, и соседями. Также может иметь место и банальная зависть, ведь остальные жильцы не имеют вообще никакой возможности расширить свою жилплощадь.

Принять положительное решение поможет конструктивный диалог – можно предложить соседям оборудовать парковку возле дома или обустроить детскую площадку взамен на уступки относительно чердака. Впрочем, не стоит отчаиваться, если не удалось решить вопрос посредством единогласного решения собрания собственников, поскольку есть возможность использовать один из нескольких способов, о которых будет рассказано ниже.

Юридическая часть

С юридической точки зрения использование чердачного помещения в качестве дополнительной жилой площади будет незаконным даже в том случае, если соседи не имеют никаких возражений. Чердак не имеет статуса жилплощади, поэтому проживать там запрещается. Однако можно освоить площадь на чердаке, обустроив там мансардное помещение (реконструкция чердака), которое посредством проведения перепланировки присоединяется к площади квартиры и, после внесения изменений в документацию (государственной регистрации), станет жилой площадью.

Для того чтобы проводить на чердачном помещении строительные работы и впоследствии проживать там, необходимо основание, а именно – квадратные метры на чердаке должны быть в собственности или использоваться на правах аренды (безвозмездного пользования). То есть, владелец квартиры на последнем этаже, желающий присоединить к площади своей квартиры часть площади чердачного помещения может воспользоваться одним из способов – взять чердачную площадь в долгосрочную аренду (принять безвозмездное пользование) либо выкупить эту площадь.

В свою очередь, согласно действующему законодательству собственники на общем собрании могут подтвердить свое согласие на следующие действия:

• Реконструкцию чердачного помещения с уменьшением доли общей собственности (или без уменьшения). В этом случае необходимо единогласное решение всех собственников многоквартирного дома;
• Передача чердачного помещения в аренду (безвозмездное пользование). В этом случае, согласно ст. 46 ЖК РФ достаточно, чтобы проголосовало, как минимум, две трети собственников.

Соответственно выбранному способу присоединения необходимо заключить договор аренды (передачи в безвозмездное пользование, проведение реконструкции) и зарегистрировать этот договор в установленном порядке.

Порядок передачи части чердачного помещения

Если речь идет о передаче чердачного помещения в собственность, все этапы, предшествующие превращению чердака в мансарду, выполняются от лица коллектива собственников. Процедура является достаточно трудоемкой, однако выполнимой, порядок действий выглядит следующим образом:

• Принятие решения (единогласного) собственников о реконструкции;
• Получение собственниками разрешения на реконструкцию;
• Проведение реконструкции (собственниками);
• Принятие результатов реконструкции и ввод мансардного помещения в эксплуатацию (собственниками);
• Передача мансардного помещения, внесение изменений в техническую документацию, регистрация права собственности.

В случае передачи помещения по договору аренды все намного проще, после получения согласия собственников все действия выполняются будущим обитателем мансардного помещения. Поэтому порядок действия несколько отличается:

• Получение согласия на передачу чердачной площади в аренду (безвозмездное пользование);
• Подписание договора аренды и государственная регистрация документа;
• Получение разрешения на переустройство чердачной площади;
• Проведение переустройства;
• Получение акта приемки и введения мансардного помещения в эксплуатацию;
• Внесение изменений в документацию (отдельно по мансардному помещению).

Техническая часть

Перед тем, как готовить документы для принятия чердачной площади в аренду или оформления в собственность, нужно выяснить, возможна ли эксплуатация чердачного помещения в качестве жилой площади с технической точки зрения, а также есть ли техническая возможность провести работы, необходимые для физического присоединения части чердака.

Другими словами, нужно понять, не отразятся ли работы на целостности здания, не возникнут ли помехи для работы инженерных систем, сохранится ли доступ к ним, а также как повлияют возведенные стены на маршруты, разработанные для пожарной эвакуации (для жителей этого и соседних подъездов). Если на этом этапе препятствий для переустройства не обнаружено, нужно заказать проект, согласовать его и получить разрешение на перепланировку.

Порядок действий по присоединению чердачного помещения

1. Экспертиза

Первым делом нужно заказать экспертизу, целью которой является получение официального заключения относительно отсутствия технических препятствий для переустройства чердачного. Такую экспертизу проводят органы городского управления строительства и архитектуры;

2. Правоустанавливающие документы

Теперь необходимо озаботиться получением соответствующих решений общего собрания собственников многоквартирного дома и оформлением документов, дающих право получать разрешение на проведение переустройства и последующие действия.

3. Создание проекта

После того, как заключение получено, и все документы, подтверждающие право проводить переустройство, также получены, самое время заняться подготовкой проекта переустройства. Изготовлением проекта занимаются государственные и частные проектные организации, имеющие соответствующие лицензии. После изготовления проект должен быть согласован с рядом инстанций, например, для Москвы это:

• Архитектурное управление;
• Госпожнадзор;
• Мосгаз;
• МЧС;
• Москомархитектура.

4. Получение разрешения

За разрешением на переустройство чердака следует обратиться в городскую Жилинспекцию с перечнем документов:

• Согласованный проект;
• Технический паспорт на квартиру;
• Правоустанавливающие документы (договор аренды, решение о реконструкции, пр.).

5. Проведение работ

Во время проведения работ необходимо строго придерживаться проектной документации, в противном случае на последующих этапах могут возникнуть серьезные осложнения.

6. Приемка работ и сдача в эксплуатацию

По факту выполнения строительных работ нужно получить акт выполненных работ, на основании которого помещение будет документально введено в эксплуатацию. Этим занимаются сотрудники городской Жилинспекции.

7. Изменения в документах и государственная регистрация

Завершающим этапом будет изготовление нового паспорта квартиры (БТИ) с последующей регистрацией прав собственности (если чердачная площадь перешла в собственность, Росреестр). В случае принятия помещения по договору аренды (или в безвозмездное пользование) будет необходимо изготовление документов и проведение регистрации отдельного объекта недвижимости (мансардное помещение).

Как увеличить полезную площадь в ходе реконструкции дома – надстраиваем мансарду

Не редкость ситуации, когда по тем или иным причинам дом, еще недавно казавшийся вполне комфортным, становится тесным или дачу нужно превратить в ПМЖ, одновременно увеличив площадь. Также часто необходимость капитальной реконструкции и расширения возникает при покупке дома со «стажем». Получить прибавку квадратуры можно двумя способами – пристроить помещение или надстроить. Для многих надстройка жилого мансардного этажа более предпочтительный вариант, так как не требуется дополнительно заливать фундамент, да и не всегда под пристрой достаточно места на участке. И среди умельцев портала надстройка мансардного этажа достаточно популярна, а полученным опытом в этой статье они делятся с теми, кто только решает, как быть и что делать.

Содержание

• Что такое мансарда в доме
• Особенности строительства мансардного этажа в ходе реконструкции.
• Опыт участников портала.

Что такое мансарда дома

По определению под мансардой понимается жилое или нежилое помещение в чердачном пространстве. Однако на практике нежилыми остаются только холодные чердаки, а мансарда – это жилое (круглый год или сезонно) пространство, под утепленной кровлей особой конфигурации. В отличие от полноценного второго этажа, у мансарды часть стен образована скатами крыши, что несколько ограничивает ее функционал. Мансардные этажи во все времена пользовались популярностью, не утратили ее до сих пор и вряд ли утратят в будущем.

Современные технологии позволяют организовывать в мансардах помещения любых назначений, как и в полноценных вторых этажах – это могут быть спальни, кабинеты, детские или гостевые комнаты. Сегодня не проблема расположить в мансарде и полноценную ванную при необходимости, не говоря о санузле с душевой кабинкой. Кухни в мансардных помещениях – явление довольно редкое, преимущественно они появляются в том случае, когда речь о проживании двух семей и отдельном ходе с улицы.

Допустимый же минимум для мансардного этажа по санитарным нормам – 2,3 метра, хотя на практике встречаются и другие размеры.

Особенности надстройки мансарды

Надстраивать ли мансарду, решают, исходя из двух факторов:

• наличие технической возможности;
• целесообразность.

Основной вопрос – выдержат ли стены пожившего дома вес предполагаемой конструкции, даже если речь о самом облегченном, каркасном варианте. Поэтому первым делом следует составить план и сделать приблизительный расчет несущей способности стен и фундамента. Тут будет играть роль не столько тип стенового материала, сколько состояние стен. Иные срубы с полувековой историей значительно крепче относительно «моложавых» каменных построек.

Целесообразность такой глобальной реконструкции зависит от габаритов дома – если он чересчур компактный, то и жилая мансарда с учетом конструктивных особенностей получится крохотная. Если ширина дома меньше пяти метров, то такое сооружение, как мансардный этаж, надстраивать бессмысленно. Однако при всех ограничениях иногда маленькая интересная мансардная комната лучше, чем ничего, главное, чтобы стены выдержали и кошелек потянул.

При заливке армопояса в него сразу закладывается крепеж под мауэрлат (шпильки), который будет прочно фиксировать всю конструкцию на месте.

Без достаточного утепления невозможно построить мансарду даже для сезонного пребывания, так как без изоляции летом в чердачном помещении будет парная. Мансарда в жилом доме утепляется по всему периметру, чтобы образовался замкнутый контур – перекрытия, наклонные и вертикальные стены, фронтоны. Сегодня изоляция может быть какой угодно – от типичных плит, рулонов и матов до задувки, засыпки и напыления. Однако независимо от разновидности, ее толщина должно быть достаточной для обеспечения нормативного коэффициента теплосопротивления стены (табличные данные по регионам).

Если речь о минеральных плитных теплоизоляторах, используемых чаще всего, то для большинства регионов достаточно 150-200 мм. Эффективнее уложить эту толщину в несколько слоев с перехлестом швов, чтобы минимизировать утечки тепла. Так как мансарда относится к отапливаемым помещениям, большое значение уделяется устройству пароизоляционного барьера, чтобы теплый воздух не провоцировал выпадение конденсата в утеплителе или кровельном пироге.

Для свободного вывода влаги, которая, несмотря на все барьеры, будет скапливаться между утеплителем и кровельным покрытием мансардного этажа, необходим вентиляционный зазор не менее 5 см, а в идеале – и коньковый аэратор.

Самый простой вариант – вертикальное окно, устанавливаемое во фронтонах, но для полноценного освещения необходимы и специальные, мансардные окна, монтируемые непосредственно в кровлю.

Если в планах – мансардные окна, то еще при сборке стропильной системы стоит рассчитать шаг стропил под их габариты с учетом шва.

В большинстве случаев надстраивают каркасные и брусовые мансарды, так как они и легче, и дешевле, и строительный процесс быстрее. Учитывая, что дом жилой, чем быстрее он будет снова под кровлей после демонтажа старой, тем лучше. Если же выбирают более капитальный, каменный вариант, то отдают предпочтение облегченным материалам (газоблок, пеноблок, керамзитобетон).

Как увеличить площадь частного дома?

Как оформить и зарегистрировать частный дом в собственность

Постройка дома с нуля: с чего начать и как построить своими руками, пошаговая инструкция

Идеи планировки частных домов: схема расположения комнат, примеры, фото

Спустя некоторое время после ввода частного дома в эксплуатацию, многим хозяевам становится мало жилого пространства. В такой ситуации возникает множество вопросов: как увеличить площадь дома, можно ли расширить частный дом и как это сделать с максимальной эффективностью.

Строительство пристройки к частному дому позволяет расширить полезную площадь постройки. Чаще всего под пристройкой подразумевается создание дополнительных комнат на уровне цокольного этажа или чердака. Расширение одноэтажной постройки до двухэтажного сооружения – трудоемкий и затратный процесс. Поэтому еще на этапе проектирования сооружения стоит задуматься, нужно ли будет в будущем расширять объект. В проекте важно предусмотреть возможность переоборудования чердачного помещения под жилые комнаты. При этом нужно помнить, что расширение требует соблюдения всех формальностей, что позволит выполнять строительные работы в соответствии с законом.

Как увеличить площадь дома за счет пристройки?

Есть три способа расширить здание. Чаще всего хозяева выбирают одно из этих двух решений: пристройка в сторону или создание надстройки. Иногда при очень больших вложениях производятся одновременно оба типа расширения или выполняется боковое расширение с одновременной адаптацией чердака под жилищные нужды.

Если рассматривается пристройка старой постройки, хозяева часто решают внести существенные изменения во внутреннюю планировку комнат. Благодаря пристройке их можно увеличивать и адаптировать к современным архитектурным тенденциям. В основном речь идет о соединении между собой жилых пространств – гостиной, столовой и кухни. Как правило, от перегородок отказываются вовсе или они превращаются в прозрачные стены, что позволяет оптически осветить и увеличить интерьер. Также это позволяет создать более комфортные условия для совместного проживания членов семьи.

Как сделать пристройку в частном доме?

При расширении дома нужно помнить о соблюдении всех формальностей, чтобы выполняемые действия не расценивались как строительное нарушение. Перед выполнением каких-либо действий, вы должны узнать, возможно ли проведение подобных работ в конкретных условиях. Всего несколько лет назад для расширения дома требовалось получение разрешения на строительство. В настоящее время, если пристройка не нарушает границ участка, а сооружение расположено в соответствии с правилами удаленности от границы участка, хозяину нужно просто уведомить местное структурное подразделение по вопросам градостроения и архитектуры о намерении расширить дом.

Важным элементом подготовки к пристройке является ознакомление с действующим планом местного зонирования или условиями застройки, подготовленными индивидуально для участка, если он не включен в план. Зачастую план определяет, максимальную высоту здания или его максимальный объем.

Следующим этапом расширения является проверка его технического состояния. Это особенно важно для старых построек. Анализ позволит оценить, будет ли расширение безопасным, или, прежде чем мы приступим к расширению, придется провести другие работы, чтобы адаптировать здание к нашим потребностям.

Как и в случае строительства любого сооружения, чтобы расширить частный дом, важно создать качественный проект, в котором будут учтены все потребности. Важно, чтобы он был подготовлен в соответствии с действующими нормами строительного законодательства. Это позволит оптимизировать расходы на расширение постройки, которые могут быть значительными в зависимости от объема работ, а также материалов, которые будут использоваться.

Пристройка к частному дому: расходы на строительство

Пристройка одноэтажного дома, а также мансарды или двухэтажного сооружения – это крупное вложение, которое следует тщательно продумать. Как правило, расширение постройки в сторону обходится дороже. Некоторые строительные компании, у которых есть свои сайты, предоставляют клиентам приложение «строительный калькулятор», которое позволяет оценить начальные инвестиционные затраты.

В таких приложениях не учитывается стоимость материалов и работ. Они могут существенно разниться исходя из региона страны, в которой находится расширяемое здание. На стоимость расширения также будет влиять цена проекта и подготовка сооружения к дальнейшим работам. Также важно учесть дополнительные расходы, если не проведена техническая экспертиза здания или земельного участка.

Данная информация не является официальной рекомендацией и взята из открытых источников. Материал статьи не является руководством по юридическим правилам оформления земли, собственности, возведения и отделке стен или ведению строительства. Производитель не несет ответственности за юридические рекомендации, а также недостатки сооружения или его элементов, возникшие в ходе или по завершении строительных работ на основании данной информации. Для осуществления таких работ воспользуйтесь услугам сертифицированных специалистов в области юриспруденции и сферы строительства.

Способы увеличения жилой площади в проекте одноэтажного дома

Желание максимально использовать пространство коттеджа присуще каждому застройщику.

Компания ИнноваСтрой, многие годы осуществляющая строительство коттеджей , может предоставить разные варианты увеличения жилого пространства домов, основываясь на мировой и отечественной практике, технических особенностях здания, собственном опыте. На выбор клиентам предоставляется несколько самых распространенных способов, о которых мы и расскажем ниже.

Как увеличить жилую площадь в одноэтажном доме?

Одноуровневые коттеджи обладают несколькими особенностями, повлиявшими на их популярность среди заказчиков: легкое использование любого помещения без необходимости использования лестниц, а также возможность полностью изолировать здание от любопытного взора с помощью зеленых насаждений. Одноэтажные коттеджи обеспечивают больше уединения и высокий уровень комфорта для членов семьи разного возраста – детей и людей преклонного возраста.

Увеличение жилой площади позволяет создавать одноэтажные объекты практически на любых участках – с разным рельефом и габаритами. Наиболее распространенными способами расширения пространства, являются:

• Использование подземной части здания и устройство цокольного этажа, или же обустроенного подвала;
• Привлечение подкровельных объемов или изменение геометрии крыши, чтобы создать несколько дополнительных комнат;
• Предпочтительное использование домов, которые в плане приближены к квадрату или прямоугольнику – это позволяет избежать появления «глухих зон» или конструкций, занимающих полезную площадь;
• Обустройство террас и веранд для выноса некоторых функциональных зон за пределы коттеджа.

Описанные методы имеют свои положительные и отрицательные стороны, которые нужно обязательно учитывать при создании проектной документации. Наилучшим решением будет консультация с нашим специалистом, способным предоставить несколько вариантов увеличения жилой площади, основываясь на практических соображениях, а не на популярных советах из глянцевых журналов.

Одно из преимуществ каждого из описываемых методов в том, что они не нарушают российских правил по строительству загородных домов. Ведь, ни мансарда, ни цокольный уровень не считаются полноценными этажами, и потому на них не распространяется налогообложение или особые требования по сооружению. Чем не повод получить еще больше плюсов от обоснованного и оптимизированного увеличения жилого пространства.

Способы увеличения жилой площади: подробно о каждом

Выше мы перечислили основные направления, в которых нужно двигаться при желании расширить полезное пространство в загородной резиденции. Стоит отметить, что практически все готовые проекты домов и коттеджей , представленные в нашем каталоге, могут быть переработаны или изменены, исходя из новых требований. Прежде чем приступить к обсуждению проектной документации с архитектором, изучите каждый способ серьезнее.

Увеличение жилой площади за счет мансардного этажа

Наиболее популярный и распространенный способ расширения внутреннего пространства коттеджа, который практически не влияет на конструктив здания в целом. В некоторых случаях необходимо лишь незначительное увеличение угла наклона или изменение геометрии кровли, чтобы освободить внутри чердака больше места. При этом основным фактором, влияющим на популярность данного метода остается финансовый, так как мансарда и ее обустройство не сильно влияет на финальную сметную стоимость.

В любом случае, для одноэтажных домов рекомендуется именно такой способ расширения жилой площади. Все равно ведь при создании кровельного пирога применяется много утеплителя, гидро- и пароизоляторов. Так почему бы не увеличить их количество всего на 20% и получить готовую площадь для различных комнат! Стоит помнить, что внутренняя отделка также не потребует каких-либо специальных средств и материалов, особенно если выбрать обычную двускатную кровлю с аттиковыми боковинами. Даже при сложной форме крыши можно легко выделить пространство для организации спален, игровых, кабинетов или любых других комнат.

Увеличение жилой площади за счет цокольного этажа

Индивидуальное проектирование домов и коттеджей позволяет создать подземный уровень с полностью обустроенными помещениями. Функциональность пространства определяется необходимостью и техническими параметрами здания. Немалое влияние оказывает желание заказчика разместить дополнительные объекты в своей загородной резиденции. Цокольный этаж имеет ряд преимуществ:

1. В подземное пространство можно перенести гараж с мастерскими, что освободит пространство на участке. На месте хранилища автомобиля можно построить еще несколько дополнительных комнат для большой семьи или создать зону отдыха с игровыми и бильярдной;
2. В цокольном этаже предпочтительно размещать все технические объекты: котельную, кладовую, насосное оборудование, прачечную, погреб. Это освобождает пространство на основном этаже и увеличивает КПД обеспечивающего оборудования, так как предполагает естественную и принудительную циркуляцию воды, воздуха и тепла;
3. Подвальное помещение служит своего рода «подушкой», защищающей верхний этаж от охлаждения почвой, что приводит к экономии на утепление перекрытий;
4. На нижнем уровне можно дополнительно обустроить спортивно-оздоровительную зону со спортзалом, сауной, бассейном или купелью. Также популярно обустройство комнат отдыха с баром, библиотек и даже рабочих кабинетов.

Способы увеличения жилой площади за счет габаритов дома

Принято считать, что наиболее оптимальные помещения имеют квадратную форму, или приближенную к ней. Так можно использовать все пространство, не боясь создания нефункциональных полукруглых зон или участков со сложной геометрией. Чтобы максимально оптимизировать жилую площадь, специалисты рекомендуют использовать те проекты коттеджей, где форма здания стремится к квадрату, без лишних декоративных элементов. Но это не касается эркерных конструкций, которые при незначительном изменении формы могут обеспечить дополнительными квадратными метрами площади и разбавить прямолинейную форму коттеджа.

Также часто используются различные веранды и террасы, на которые можно выносить не очень важные объекты и освободить внутреннее пространство дома. Например, тренажерный зал можно устроить на накрытой и частично отгороженной веранде, где будет удобно и комфортно заниматься в любое время года, кроме зимы, когда тренажеры можно убрать в кладовую. На террасах также устраивают сезонные столовые, а если там есть еще и камин, то принимать гостей можно в любое время года.

Если позволяет территория, то многие дополнительные помещения проще вынести в отдельные постройки. Так, например, если сблокировать гараж. Мастерские и сауну с комнатой отдыха в одном длинном строении, то в самом коттедже сразу освободится место для нескольких спален или гостевых. При размещении на узких и малогабаритных участках, лучше задействовать способ группирования технических помещений вдоль одной стороны дома, чтобы освободить больше площади для жилого пространства.

Как увеличить жилую площадь в одноэтажном доме типового проекта?

Если с индивидуальными разработками все понятно, то с готовыми коттеджами и домами из нашего каталога нужно быть очень осторожными. Дело в том, что конструктив и объем строительных материалов уже рассчитан и подготовлен для реализации, а любые серьезные изменения могут привести к тому, что правки типового проекта по стоимости будут равняться индивидуальному проектированию. Но даже в случае с типовыми разработками есть ряд способов увеличения полезной жилой площади одноэтажного дома:

• Откажитесь от ненужных помещений, которые только занимают место и требуют дополнительных строительных операций. Например, сгруппируйте котельную, прачечную и техническое помещение и обеспечьте надлежащий уровень пожарной безопасности вместе с нашим специалистом. Так вы освободите до 12 кв. метров под жилое пространство;
• Исключите из проекта большое количество переходов, коридоров, тамбуров, гардеробных. В данном случае лучше воспользоваться опытом нашего архитектора, который поможет оптимально изменить внутреннюю планировку и убрать то, что будет вам не нужно;
• Используйте чердачное пространство. Каждый проект имеет разрез по плоскостям с указанием размера подкровельного помещения. Если оно равно или превышает 1,8 метра, хотя бы на 30% чердака, то смело создавайте дополнительную комнату. Помните, что в готовом проекте намного проще изменить крышу на более простую и менее тяжелую, что и освободит большие внутренние объемы;
• Старайтесь сгруппировать все объекты, которые требуют подключения воды и канализации, а также отказывайтесь от дополнительных санузлов. Для нормального и комфортного проживания семьи из 3-4 человек достаточно одной большой ванной комнаты и гостевого туалета.

Какие способы увеличения жилой площади в одноэтажном доме самые действенные?

На самом деле, каждый из описанных методов имеет свои положительные и отрицательные стороны. Какой предпочесть, выбирать вам, как застройщику. Вы даже можете использовать все эти способы, чтобы расширить жилое пространство одноуровневого дома практически в 3 раза. Кроме того, внешне ваш коттедж будет выглядеть как простой одноэтажный дом с компактным размещением всех внутренних помещений.

При выборе и изменении проекта лучше всего обратиться к нашим архитекторам и конструкторам, которые помогут оптимально увеличить размеры вашего дома и правильно рассчитать необходимые сметы, спецификации, и создать чертежи. Высокий профессионализм исполнителя и комплексный подход к проектированию – залог того, что вы получите уникальный и непохожий на другие одноэтажный коттедж.