Как выбрать квартиру в новостройке

Как выбрать квартиру в новостройке

Что считать новостройкой

Новостройка — это жилое помещение на стадии строительства или ввода в эксплуатацию. Юридического определения новостройки не существует, а фактически новостройкой считают построенный дом, в котором ещё никто не жил. Вы будете для него первыми жильцами.

Какой дом выбрать

Район или список подходящих локаций каждый определяет сам и уже «на месте» выбирает из проектов.

Многоквартирные дома в больших городах сейчас строят панельные, монолитно-каркасные или кирпичные. Сроки строительства и цены на них различаются.

Панельные дома возводят за 7–10 месяцев (стоит заложить ещё год на смену подрядчика и суровую зиму). В таких квартирах сложно делать перепланировки, потому что большинство стен — несущие. Жильцы таких домов могут жаловаться на плохую звукоизоляцию и холод. Зато стоят такие квартиры намного дешевле других.

Монолитно-каркасные дома строят от 1,5 года до 2 лет (плюс тот же год на непредвиденные обстоятельства). Перепланировки в квартирах возможны, звуко- и теплоизоляция — в порядке! Но цена выше, чем в панельных, примерно на 50%.

Кирпичные дома возводят года два с половиной (и опять прибавляем год на всякий случай). В них всё хорошо. Кроме цены. Квартира в кирпичном доме может стоить в 1,5–2 раза дороже, чем в панельном.

Готовность дома vs цена

Цены зависят от того, на какой стадии строительства вы решитесь на покупку: когда только вырыли котлован или когда в доме уже пустили лифты. Чем раньше — тем дешевле и рискованней, чем позже — тем дороже и надёжней.

Цена квартиры в новостройке растет так:

• вырыт котлован, ведётся строительство подземного этажа и парковочных мест +10%;
• строится первый этаж +10%;
• экватор стройки +10%;
• возведение кровли +10%.

Ещё больше цена вырастет после завершения строительства и ввода здания в эксплуатацию. При этом покупка квартиры у застройщика — самый прозрачный способ получить новые квадратные метры.

Проект нравится, застройщик на слуху. Берём?

Не торопитесь. Репутацию застройщика сперва нужно проверить:

• Посмотрите устав застройщика. Он должен быть на сайте.
• Проверьте свидетельство о регистрации, дату регистрации можно проверить через сайт налоговой службы.
• Найдите документы о постановке компании на налоговый учет, это можно посмотреть в выписке ЕГРЮЛ, заказать которую тоже можно на сайте налоговой.
• Посмотрите историю компании и её проектов, почитайте форумы жильцов уже заселённых домов.
• Убедитесь, что застройщик застрахован в надежной компании.
• Посмотрите — а не признают ли в ближайшем будущем застройщика банкротом. Требования о банкротстве можно проверить в картотеке дел арбитражного суда .
• Проверьте, с надёжным ли банком сотрудничает застройщик.
• Посмотрите, как застройщик решает проблемы с покупателями квартир в других проектах. Выяснить, были ли у застройщика проблемы с покупателями в рамках других проектов, поможет «Единая база данных решений судов общей юрисдикции РФ». По названию компании можно выяснить, с кем судился застройщик и что послужило поводом для разбирательств.
• И, конечно, прочитайте проектную декларацию дома, она тоже должна быть на сайте. В ней — вся информация о застройщике, разрешениях, сроках строительства и доме.

Какую квартиру выбрать

Застройщик внушает доверие, проект нравится, самое время начать выбирать собственно квартиру. С количеством комнат (или квадратных метров) обычно определяются в первую очередь, а вот про мелочи, которые сильно влияют на цену, часто забывают. Поэтому сразу присматривайтесь к этажу, лифтам, сторонам света, виду из окон, лоджии с балконом, ремонту и парковке.

Этаж

На верхних этажах меньше шума и лучше виды. На последнем — нет соседей сверху, но о протечке крыши вы узнаете первым, также непросто доставлять строительные материалы для ремонта и крупногабаритные вещи, и всегда есть опасность, что лифт сломается и домой придётся подниматься пешком.

На первом — вида ноль и может быть сыровато. Зато крыша точно не течет, с доставкой никаких проблем и никакой лифтозависимости. И главное — цена. Квартиры на первых этажах традиционно стоят дешевле, в среднем на 7–15% ниже. Но в премиальном сегменте жилья разница между нижними и верхними этажами достигает 30–50%.

Количество лифтов зависит от этажности дома, числа квартир на площадке и активности потока пассажиров. Согласно своду правил СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», лифтами должны быть обеспечены все дома от 4 этажей и выше. Если в здании до 9 этажей, в нём может быть только 1 лифт, 10–19 этажей — 2, 20–25 этажей — 3–4 (в зависимости от суммарной площади квартир на этажах. Рядом с лифтом — может быть больше шума. И это тоже повод для скидки, причём, один из самых неочевидных.

Тринадцатый! Если вы не трискаидекофоб, то есть не питаете суеверий насчет числа 13, — стоит попросить скидку в 2–3% у застройщика на этом этаже.

Сторона света

Идеальны восток и запад: тогда солнца, тени, тепла и прохлады дома будет достаточно в любое время года и любую погоду. Из окон, выходящих на восток, будет виден рассвет, если у вас будет запад — все закаты будут ваши. Про север в России всё приблизительно понятно, а юг — для любителей витамина D и кондиционеров. И если сторона света на цену квартиры не влияет, то вид из окон в не слишком облагороженный двор или на оживленную трассу можно использовать как повод для скидки.

Лоджии и балконы

Без лоджии и балкона квартира дешевле. И точка. Если вы её покупаете и не питаете иллюзий насчет балкона-кладовой, балкона-кабинета или балкона-тренажерного зала — это плюс. Но если вы собираетесь эту квартиру продавать — это будет уже минус для других покупателей.

Ремонт

Частичный или полный ремонт квартиры в новостройке резко увеличивает её стоимость. Без отделки она будет дешевле. Но в данном случае экономия может получиться сомнительная: если вы покупаете квартиру, чтобы в ней жить, то ремонт придётся делать всё равно. Но заплатите вы за него уже, скорее всего, больше, хотя и сможете сделать всё по своему вкусу.

Парковка

Машиноместо в паркинге может входить в цену квартиры. И тогда от него можно отказаться и получить скидку. Или может не входить. И тогда можно просить скидку за одновременную покупку квартиры и машиноместа. Ловко?

У кого можно купить квартиру в новостройке?

Вы определились с застройщиком, проектом и параметрами жилья. И обнаруживаете, что квартиры в одном и том же доме предлагают совершенно разные продавцы — не только компания, которая его строит. Как так могло получиться, особенно, если дом ещё не сдан?

Легко! Продавать квартиры могут как застройщик напрямую, так и подрядчики, риелторские агентства или дольщики.

Откуда квартиры у подрядчиков

Подрядчики — организации, которые выполняют строительные работы для застройщика.

Иногда за это с ними расплачиваются квартирами, которые они продают. Часто — с большими скидками, до 30%. Найти такие варианты — большая удача.

А риелторы тоже продают квартиры в новостройках?

Конечно. Застройщик не может продавать все квартиры сам — ему нужна помощь. Специалисты по недвижимости — риелторы — становятся посредниками между застройщиком и покупателями квартиры. И берут за это процент, но обычно эти деньги уже «зашиты» в стоимость квартиры — как правило, цены у застройщика и агентств недвижимости не отличаются. В пользу последних говорит большая база проектов (возможно, вам подберут вариант получше!), а также то, что сомнительные объекты риелторы на реализацию, как правило, не берут.

А я могу купить квартиру в новостройке у человека, который купил её раньше?

Да. Это называется переуступка. Но есть пара моментов. Если дом ещё не построен, то квартира юридически не является чьей-либо собственностью. Чтобы она стала вашей, нужно заключить договор о переуступке прав. Такая сделка называется цессией, от латинского cessiō — уступка, передача. Это полностью законно.

Продавцы таких квартир остаются в плюсе: ведь покупали они недвижимость в начале строительства, когда она стоила дешевле. Но есть и хорошие новости для покупателей: квартира будет дорожать и дальше. Всего за время строительства дома цена на жильё может вырасти на 40-60%.

Переуступку нужно согласовать с застройщиком. Он даёт свое согласие на сделку и подписывает договор переуступки. И его «да» может стоить покупателю 1–5% от первоначальной стоимости жилья.

Когда покупать квартиру?

Есть немало возможностей сэкономить.

Покупайте на старте

На квартиры, которые начинают продавать ещё до получения застройщиком разрешения на строительство, действуют очень большие скидки. Найти такие варианты непросто, и чаще всего помочь здесь может личное знакомство или инсайдерская информация от девелопера. Но даже на старте официальных продаж жильё всегда дешевле, чем после ввода здания в эксплуатацию.

Следите за акциями и скидками

Конкуренция на рынке высокая, застройщики постоянно запускают разные акции, чтобы привлечь жильцов именно в свои комплексы. Вам могут предложить скидку, сниженную ставку по ипотеке, машиноместо или отделку в подарок.

Приходите в офис продаж в конце месяца, квартала или года

Планы продаж квартир для менеджеров никто не отменял. И страшнее всего не получить годовую премию от Деда Мороза, которым для менеджера можете стать вы со своим решением купить квартиру в новостройке.

Заключение

Покупка новостройки чуть сложнее, чем кажется на первый взгляд. И поездить-повыбирать здесь тоже, как и на вторичном рынке, придётся. Но всё это, как правило, с лихвой окупается через несколько лет, когда дом сдан, ремонт сделан, а новоселье отпраздновано. К тому же цена на такую недвижимость за это время может ещё подрасти.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Катя Симачёва.

Как выбрать квартиру в новостройке

• Главная
• Здоровье
• Красота
• Технологии
• Идеи подарков
• Календарь праздников
• Образование
• Cериалы

• Главная
• Авто и мото
• Бизнес
• Гороскопы
• Дом
• Домашние животные
• Еда
• Законы
• Здоровье
• Значение имени
• Идеи подарков
• Интересные факты и события
• Ипотека
• История
• Йога
• Календарь праздников
• Кино
• Красота
• Мировые религии
• Москва
• Наука
• Образование
• Онлайн тесты
• Отношения
• Поздравления
• Поделки
• Путешествия
• Развлечения
• Рецепты
• Сериалы
• Советы родителям
• Советы садоводам и огородникам
• Сонник
• Спецпроекты
• Спорт
• Стиль
• Технологии
• Финансы
• Юридическая консультация
• Я мама

С 1 июля 2019 все новостройки в России стали возводиться по новым правилам. С этой даты застройщики не смогут принимать деньги от дольщиков напрямую. Собранные с граждан средства будут лежать на специальных банковских счетах до окончания стройки. А дома возводить застройщики станут исключительно за счет проектного финансирования — банковских кредитов.

Вообще такая схема считается более цивилизованной и надежной. И вводят ее для того, чтобы наконец кардинально разобраться с проблемой обманутых дольщиков. По новой схеме дольщик в случае каких-то форс-мажоров хотя бы получит назад свои деньги.

Как эскроу защищают наши права

Стройка тем временем будет вестись на деньги банка — в рамках проектного финансирования. Предполагается, что у банков гораздо лучше, чем у граждан, получится различать, кому можно доверить средства, а кому нет. Кроме того, более надежным и успешным застройщикам кредиты будут обходиться дешевле. Система предполагается такая. Сначала строительная компания получает кредит по рыночной ставке (потолок установлен в 13%). После того как начнутся продажи, условия кредитования изменятся. На ту часть кредита, которая уже будет обеспечена деньгами на эскроу-счетах, ставка снизится до 6 – 7%.

А если начнутся проблемы?

Если проблемы возникнут у застройщика, например, он окажется банкротом, покупатель получит назад свои деньги с эскроу-счета (правда, в отличие от обычного банковского депозита, без процентов).

Если что-то случится с самим банком, например, у него отзовут лицензию, деньги покупателю вернет «Агентство по страхованию вкладов». По той же схеме, по которой их возвращают обычным вкладчикам, если банк прекращает работу. Разница только в потолке выплат. Для дольщиков он будет значительно выше — 10 миллионов рублей (обычным вкладчикам АСВ гарантирует возврат до 1,4 миллиона).

Покупка квартиры в новостройке

Оплата стоимости квартиры

Оплата стоимости квартиры в новостройке на этапе строительства связана со счетами эскроу. Деньги вносятся покупателем на счет только после того, как пройдет регистрация договора участия в долевом строительстве. Там они замораживаются до того момента, пока дом не будет введен в эксплуатацию.

— Оплата производится за всю квартиру сразу, но только после заключения договора. Деньги покупателя поступают на эскроу-счет в банке и не доступны для застройщика, пока он не исполнит свои обязательства, — говорит риэлтор федеральной компании «Полезные люди» Алёна Кокрова.

У покупателя могут быть разные варианты оплаты стоимости строящегося жилья.

Внести сразу на счет полную сумму, если она у вас есть. Застройщик выставляет счет покупателю новостройки и подготавливает договор. Далее оплачивается счет по договору, после чего документы подаются на госрегистрацию: либо договор долевого участия, либо договор купли-продажи, если дом достроен и квартира в собственности у застройщика.

Оформить ипотеку, если нет всей суммы. На счет поступит первоначальный взнос и ипотечные средства банка. Пока квартира строится, заемщик постепенно будет выплачивать ипотеку. До погашения — квартира в собственности банка.

Рассрочка платежа. На нее идут неохотно в случае покупки на стадии строительства. Эскроу-счет — это страховой счет застройщика перед банками. Чем больше там денег, тем меньше % ставки у застройщика. Соответственно, с эскроу-счетами рассрочка для застройщика становится невыгодной. Условия обычно такие: большой первоначальный взнос (40-50%) и крупные платежи в небольшой срок (от 6 месяцев до двух лет). К тому же застройщик может не согласиться продать по обычной цене и пойти на хитрость: увеличить итоговую цену недвижимости. До полного погашения жилье находится в собственности застройщика.

Подписание акта приема-передачи квартиры и получение ключей

Застройщик письменно уведомляет покупателя о том, что исполнил обязательства по строительству объекта и нужно подписать акт приема-передачи квартиры.

— Если он просто написал по e-mail или позвонил по телефону, это не считается, что он уведомил клиента о готовности объекта. Только официальное письмо, поступившее покупателю по почте, можно принимать во внимание. С момента, когда покупатель получил письмо от застройщика, у него есть 7 дней, чтобы принять квартиру. Если клиент не осуществит самостоятельную проверку и прием, застройщик подписывает акт приема-передачи в одностороннем порядке, — объясняет Алёна Кокрова.

При приеме квартиры в новостройке нужно сравнить объект с проектной документацией, в которой указаны все его характеристики. При обнаружении нарушений у застройщика есть 45 дней, чтобы их исправить. Затем проводится повторный осмотр, и если все в порядке, подписывается акт приема-передачи квартиры.

При подписании акта приема-передачи квартиры в новостройке важно учесть несколько моментов.

Покупатель может пригласить стороннего специалиста для оценки качества квартиры. Застройщик может быть против этого, аргументируя, что документы подписывает именно покупатель. Однако законодательством не запрещено присутствие и осмотр объекта другим человеком. Для исключения конфликтной ситуации можно оформить нотариальную доверенность на специалиста, и тогда застройщик не вправе отказать в осмотре именно им.

При обнаружении дефектов, они должны быть не просто оговорены на словах, но и зафиксированы документально. Во-первых, нужно составить дефектную ведомость, в которой прописать все моменты. Например, стены кривые, кран течет, однокамерный стеклопакет вместо двухкамерного, царапины на сантехнике или дверях, неисправная электропроводка и т.д. Во-вторых, нужно сфотографировать все обнаруженные дефекты, что позволит иметь доказательства на руках.

Подписывать акт приема-передачи нельзя, пока дефекты не будут исправлены. Как только покупатель ставит подпись, он принимает квартиру и получает ключи. Кроме того, даже если застройщик согласен исправить дефекты после передачи ключей, владельцу квартиры придется каждый раз приезжать на объект, чтобы просто открыть дверь рабочим, ведь теперь ключи есть только у него.

Когда дефекты настолько серьезные, что их невозможно исправить, договор с застройщиком можно расторгнуть. Покупатель получит назад деньги с эскроу-счета. Однако такая ситуация не выгодна ни застройщику, ни покупателю, а потому, как правило, они стараются прийти к компромиссу.

Если после подписания акта приема-передачи обнаружился дефект, который невозможно было обнаружить ранее, покупатель направляет застройщику требование о его устранении. Лучше сделать это заказными письмом или в отдать секретарю в офисе, проследив, чтобы был присвоен входящий номер. Можно потребовать материальной компенсации затрат на ремонт. После 10 дней с момента вручения, покупатель вправе обратиться в суд для решения конфликтной ситуации.

8 ошибок, которые совершают покупатели квартир в новостройках

Спешка и невнимательность при покупке жилья в новостройке могут привести к штрафам, некомфортной жизни в квартире и трудностям с её последующей продажей. Рассказываем, о каких ошибках сожалеют покупатели жилья в новостройке и как их избежать.

1. Экономия на площади

Чем грозит: неудобная для жизни квартира

Когда бюджет ограничен, приходится чем-то жертвовать: выбирать квартиру в районе подальше от центра города, но большой площади или, наоборот, покупать жильё в престижной локации в ущерб простору. В некоторых случаях выбор ограничен не столько бюджетом, сколько представлением о жизни в квартире.

Как избежать ошибки. Не спешить с покупкой. Тем более если бюджет позволяет. Подумать, действительно ли выбранная квартира будет удобной. Если представить свою семью в однушке сложно, лучше рассмотреть варианты попросторнее. Если денег не хватает, можно взять ипотеку. О том, как накопить на первый взнос по ипотеке, можно почитать здесь.

Максим Глазков, Москва

пожалел, что купил маленькую квартиру

Два года назад я готовился купить квартиру в Москве. Выбор был между однушкой площадью 44 м2 и двушкой 51 м2. На первоначальный взнос по ипотеке у меня было только 1,3 миллиона ₽. Ещё была «подушка безопасности», в которой было $20 тысяч, но эти деньги брать не хотелось. Они — на самый экстренный случай.

В итоге купил двушку за 7,65 миллиона ₽. Хорошая трёхкомнатная квартира площадью 64 м2 стоила в районе 8,8 миллиона ₽. Я мог её себе позволить, но пришлось бы пожертвовать всеми накоплениями.

Сейчас я об этом жалею. Мне немного тесновато в двушке. Хочется больше площади: чтобы была гардеробная, небольшая кладовка, куда можно поставить велосипед, хочется большую кухню-гостиную, где можно было бы принимать гостей и отдыхать. Сейчас квартира моей мечты стоит уже около 30 миллионов ₽. Если бы два года назад я не зажал $20 тысяч, то сейчас мечтал бы о чём-то другом.

Вывод: не надо жадничать, когда покупаешь квартиру. Теснота приведёт к стрессу или заставит копить на большую площадь.

2. Квартира с плохой транспортной доступностью

Чем грозит: можно провести жизнь в дороге

Застройщик может утверждать, что дорога от нового дома до метро будет занимать 20 минут на автобусе. На деле эти 20 минут могут превратиться в час, а то и два, если встать в пробке в утренний час пик.

Как избежать ошибки. Самостоятельно проверить транспортную доступность жилого комплекса: доехать до него на общественном транспорте и на машине. Можно проехать с работы до жилого комплекса в будний день. В итоге сразу будет понятно, насколько серьёзные пробки на маршруте, много ли людей в метро или автобусе.

Екатерина Л., Люберцы

проводит в дороге по пять часов в день

Перед нами стоял выбор: купить однокомнатную квартиру в новостройке в Москве или трёхкомнатную в ближайшем Подмосковье. Только такие варианты подходили по бюджету. Выбор сделали в сторону просторной квартиры на окраине города Люберцы в девяти километрах от МКАД.

Квартира оказалась действительно просторной. В ней очень комфортно жить, принимать гостей, детям достаточно места для игр. Но, к сожалению, доступно это всё только в выходные. В будни мы выходим из дома очень рано, а когда возвращаемся, уже пора ложиться спать.

Дорога от дома до офиса в центре Москвы может занимать до пяти часов в день — по 2,5 часа в каждую сторону. Сначала мы едем до ближайшей станции метро — это около часа по пробкам. Перед этим ещё ждём маршрутку. В районе много новых домов, так что утром — большая очередь из желающих добраться до Москвы. Порой в маршрутке приходится ехать стоя всю дорогу. После ещё 30 минут добираемся на метро и идём от метро до работы.

3. Покупка квартиры у непроверенного застройщика

Чем грозит: можно дольше ждать квартиру

Если застройщик не сдаст квартиру в срок, сложнее всего придётся тем, кто платит ипотеку и снимает квартиру. Это лишние расходы на аренду. Компания также может построить дом с нарушением норм или сдать квартиры с некачественной отделкой. Это тоже обернётся проблемами и дополнительными расходами.

Как избежать ошибки. Перед покупкой квартиры нужно проверить учредительные документы застройщика, свидетельство о госрегистрации, разрешение на строительство дома, проектную документацию и другие документы. Изучить, какие объекты компания уже построила, были ли задержки при сдаче домов. Обо всех проблемах покупатели обычно пишут на форумах и в группах в соцсетях.

Читайте по теме:

Вадим, Московская область

чуть не попал в число обманутых дольщиков

Пять лет назад я купил квартиру в строящемся жилом комплексе «Урбан Групп» рядом с Красногорском. Это был крупный, известный застройщик, его проекты вызывали доверие.

На момент моей сделки уже ходили слухи, что у компании могут быть проблемы. Правда, в офисе продаж уверяли, что это слухи, при этом дом рос, и рабочих на площадке было много.

Однако спустя несколько месяцев работы на объекте практически прекратились, застройщика признали проблемным. Мне повезло: дом, где я купил квартиру, успели достроить. Наверное, изначально стоило быть внимательнее, тщательнее проверить застройщика и не рисковать при покупке квартиры.

4. Невнимательное изучение договора

Чем грозит: суд, потеря денег

Договор долевого участия занимает минимум десяток страниц. В этом документе указано, какую квартиру и когда застройщик должен передать покупателю, сколько она стоит, какие гарантии даёт компания, какова ответственность застройщика за затягивание сроков сдачи.

Например, в договоре может быть прописано: «Дольщик не имеет права предъявлять никаких требований к застройщику, кроме как устранить дефекты силами застройщика». Однако по закону, если квартира не соответствует договору, покупатель может требовать от застройщика не только устранить дефекты, но и соразмерно уменьшить цену договора или возместить расходы на устранение недостатков.

Этот пункт договора, конечно, можно оспорить в суде. Но это довольно долгий процесс, поэтому проще предотвратить проблему и попросить застройщика исправить договор или взять квартиру у другой компании.

Как избежать ошибки. Разобраться в каждом пункте договора. Если появятся вопросы, обратиться к юристу.

5. Некомфортный район

Чем грозит: плохой экологией и потерей времени на походы в магазин, аптеку и больницу

После переезда в квартиру может выясниться, что рядом с домом нет поликлиники, а до ближайшего продуктового магазина идти полчаса. Или обнаружится, что недалеко расположен мусоросжигательный завод или производство, из-за которого в районе появляется неприятный запах.

Как избежать ошибки. Внимательно изучить карту, найти ближайший к дому детский сад, школу, больницу. Прогуляться по району, дойти до этих объектов, чтобы убедиться, что расстояние до них небольшое. Спросить у местных жителей, что им нравится и не нравится в районе, почитать соцсети и форумы. Проверить экологию — например, здесь.

6. Неизученный план застройки

Чем грозит: под окнами может вырасти небоскрёб или появиться шумная магистраль

При выборе новостройки нужно не только изучить генплан конкретного проекта, но и найти информацию о развитии района. Ведь если окна квартиры выходят на поле, не факт, что на его месте через несколько лет не появится жилой комплекс.

Нельзя застраивать только особо охраняемые территории, национальные парки, парковые зоны. На всей остальной территории строить можно. Также можно сносить старые низкие здания, промышленные объекты и возводить на их месте высотки.

Как избежать ошибки. Найти информацию о плане застройки на сайтах районных управ в разделе капитального строительства и на отраслевых сайтах (в Москве, например, это сайт стройкомплекса).

переживает, что под его окнами могут построить дублёр МКАДа

Квартиру в новостройке в Видном я купил семь лет назад. Тогда из окон открывался прекрасный вид на лес. Его, конечно, застроили. И это не было сюрпризом: я видел план проекта нашего ЖК и понимал, что будут следующие очереди. А вот информация о том, что прямо перед моим домом построят дублёр МКАД, стала неожиданностью.

Строительство дороги было запланировано ещё в начале 2000-х годов. Сама трасса отмечена на генплане развития города Видное, но я не подумал посмотреть его при покупке квартиры.

7. Ожидание скидки

Чем грозит: квартиру мечты могут купить

Застройщики часто проводят акции и предлагают скидки. Однако ждать скидку на понравившуюся квартиру не всегда разумно, ведь её в любой момент может купить кто-то другой. Ещё одна проблема — застройщик может так и не запустить акцию, а квартира, наоборот, подорожает за это время.

Как избежать ошибки. Если не хватает денег на покупку квартиры, всегда можно воспользоваться ипотекой.

8. Ошибочное понимание термина «свободная планировка»

Чем грозит: штраф

Этот пункт касается квартир с так называемой свободной планировкой. Несмотря на название, распоряжаться жилой площадью по своему усмотрению нельзя. У квартир со свободной планировкой есть планировка по проекту. Как правило, она прорисована в буклетах и есть на сайте застройщика.

Если собственник квартиры возведёт стены по этому плану, то дополнительных действий не потребуется. А вот в противном случае придётся согласовывать расположение стен. Без этого перепланировка будет считаться незаконной, за это грозит штраф 2000–2500 ₽ и предписание узаконить изменения.

Как избежать ошибки. Заранее изучить документы на квартиру и планировку по проекту.

Вывод: при покупке квартиры можно верить только документам и своему опыту

При покупке квартиры не стоит слепо доверять всему, что рассказывают менеджеры в офисе продаж. На каждом этапе — от выбора района до заключения договора с застройщиком — нужно проверять документы. Это и план развития территории, и карта города, и разрешения застройщика.

Перед сделкой необходимо приехать и изучить район, попробовать доехать от будущего дома до работы, пройти до поликлиники и ближайшего парка.

Если выбрать уютное жильё с приятным видом из окна, с расположенной недалеко остановкой общественного транспорта и школой, то, во-первых, в нём будет комфортно жить, во-вторых, его получится быстро продать, когда придёт время.

Как не ошибиться при выборе квартиры в новостройке

При поиске новой квартиры и улучшении жилищных условий покупатели обычно руководствуются своими мечтами и представлениями об идеальной квартире. Чаще всего людьми движет желание как можно быстрее найти подходящий вариант и максимально сэкономить. Это сводится к эмоциональным и спонтанным решениям, которые приводят к покупкам не того, что на самом деле нужно.

Рассказываем о наиболее частых ошибках, которые совершают покупатели при выборе квартир в новостройках.

Поспешный выбор

Главная ошибка покупателей квартиры — попытка сделать все быстро. Спешка приводит к необдуманной покупке, как правило, к выбору первого попавшегося объекта. Часто это происходит, если покупатель до начала поисков не определился, что именно ему нужно. Может оказаться, что подходящая квартира не по карману и надо подкопить денег, а другие варианты не подходят.

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:

— При любом бюджете покупки очень важно найти наилучшее предложение. Необходимо понять достоинства и недостатки конкурентного окружения, а не только конкретного, выбранного покупателем объекта. Если этого не сделать, то можно приобрести неподходящий для покупателя и сейчас, и в будущем для продажи объект. Необходимо посмотреть, что строится в выбранной локации, что предлагается сейчас, посмотреть каждый адрес, изучить ценообразование у каждого такого ЖК и только потом делать осознанный выбор.

Для таких ситуаций есть несколько советов. Если вам понравилась квартира и, кажется, она всем устраивает, посмотрите еще минимум три других варианта в разных новостройках и районах города. Если вы не можете однозначно отмести какой-либо из вариантов, то попробуйте съездить и посмотреть на него вживую — это поможет подтвердить или опровергнуть сомнения. Перед согласием на сделку возьмите пару дней на размышления. Покажите выбранный вариант друзьям или родственникам, съездите с ними на просмотр. Свежий взгляд со стороны поможет увидеть незамеченный плюс или минус квартиры.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— При выборе новостройки перед посещением офиса продаж необходимо изучить всю проектную документацию либо на сайте проекта, либо на портале Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИЖС). Нужно обратить особое внимание на несколько показателей: сроки сдачи и наличие переносов сроков сдачи, является ли проект проблемным, идет ли реализация по эскроу-счетам, наличие коммерческой и нежилой недвижимости в рамках проекта и их количество (паркинг, кладовые, коммерческие помещения). На этом портале можно ознакомиться с шаблоном ДДУ и изучить его со своим юристом. Особенно это актуально при покупке квартиры с полной отделкой: как она прописана в договоре, какие опции обозначены и т. д. Также необходимо изучить отчетность застройщика.

Просмотр квартиры

Следующая распространенная ошибка покупателей квартир — пренебрежение личным посещением новостройки. Зачастую так поступают те, кто собирается приобрести квартиру в строящемся доме. Однако если новостройка еще не построена, это не значит, что смотреть не на что. Личное присутствие в офисе продаж застройщика, на стройплощадке или рядом с ней может помочь дополнить сложившиеся впечатления или даже изменить их.

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:

— Чтобы не оказаться потом в квартире с видом на какую-нибудь стену ТЦ или паркинг, нужно лично прийти и посмотреть на окружение дома. Необходимо внимательно изучить, что находится под окнами, выяснить планы строительства: нет ли там тех же самых ТЦ, а особенно — каким в очереди является выбранный корпус ЖК. Если планируется возведение еще нескольких корпусов, нужно выяснить их расположение, чтобы они не перекрыли вид из окон.

Общение с представителями застройщика поможет понять клиентоориентированность продавца. Если доступ на стройплощадку закрыт, покупатель всегда может осмотреться на местности. Случается так, что жилые комплексы окружены зеленью или соседствуют с существующими жилыми районами лишь на рендерах, в то время как на самом деле вокруг сплошная промзона. Если в проекте есть готовые корпуса, можно попросить застройщика показать аналог квартиры в одной из достроенных очередей. Так покупатель может оценить качество отделки мест общего пользования, благоустройство прилегающих территорий или даже перекинуться парой слов с новоселами.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— Обязательно нужно приехать на площадку, где строится ваш проект. Никакие самые проработанные сайты и визуализация проекта и его окружения не заменят личного восприятия места, особенно в том случае, если данная локация является для покупателя новой. Это необходимо для оценки окружения (старого жилого фонда вокруг проекта, наличие коммерческой инфраструктуры и ее качество), а также транспортной доступности проекта.

Заранее можно договориться о посещении стройки. Особенно, если она находится на стадии монтажных работ. Посетить шоурум, если в проекте предусмотрена отделка, что позволит оценить качество стройматериалов и варианты отделки.

Планировка

То, насколько функционально выполнена планировка квартиры, зависит от конфигурации межкомнатных перегородок, количества и размещения окон, формы помещений, расположения коммуникаций и входной двери. При выборе планировки чаще всего совершают ошибки те, кто сконцентрирован на поиске определенных опций, забывая о других.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— Посмотреть параметры выбранной квартиры по жилой и нежилой площади. Не забывать, что понятие «свободная планировка» — это не более чем уловка маркетологов. Поэтому при планировании дизайна квартиры надо четко понимать, где будут находиться мокрые зоны, которые нельзя переносить.

Чтобы не разочароваться в выбранном варианте, следует помнить о нескольких факторах. Прежде всего — габариты помещений. Если на плане квартиры застройщик нарисовал в небольшой спальне двуспальную кровать, шкаф, рабочее место и зону для отдыха, это не значит, что вся эта мебель туда действительно поместится. Обратите внимание на форму помещений. Чем «квадратнее» комнаты, тем лучше. Не стоит забывать, что закругленные стены, острые или тупые углы, эркеры могут создать проблемы для дизайна и меблировки (особенно если речь идет о небольших квартирах).

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:

— Самая главная проблема — это нерациональное распределение жилой и общей площади в квартире, например широкие и длинные коридоры при небольшой площади комнат. Особенно критично это для панельных домов, где из-за наличия несущих стен вообще может не быть возможности перепланировки — да и есть ли смысл в покупке квартиры, которую нужно сразу переделывать.

Важно учитывать количество и размещение оконных проемов в квартире. Если их достаточно, можно создать разные конфигурации помещений с учетом расположения окон. Обратите внимание на наличие технических помещений. В современной квартире желательны два санузла, гардеробная комната, кладовая, лоджия, балкон или терраса.

Этажность

Этаж — одна из главных характеристик, на которую нужно обратить внимание при покупке квартиры. Одни выбирают жилье повыше, другие, напротив, отдают предпочтение нижним этажам. При этом как в первом, так и во втором случае есть свои аргументы за и против, которые зачастую игнорируют покупатели.

Так, например, покупатели квартир на высоких этажах хотят получить роскошный вид на город. При этом они не учитывают перспективы эволюции этого вида — ведь перед ними могут построить другой корпус или дом. Кроме того, жилье на верхних этажах примерно на 10–15% дороже. А еще у собственников таких квартир могут возникнуть неудобства с длительным ожиданием лифтов.

Покупателям недвижимости на нижних этажах нужно помнить о том, что в таких квартирах ниже уровень естественной освещенности. Из-за близости улицы жильцам могут мешать шум и пыль. Также не стоит забывать, что при перепродаже квартиры ее цена будет низкой (особенно на втором и на первом этажах).

Перспектива

Многие покупатели квартир, приобретая недвижимость, не думают на перспективу. Зачастую люди рассматривают жилье с точки зрения своих текущих потребностей. Но жизнь меняется, образ жизни становится более динамичным, а население мобильным, меняются приоритеты. Поэтому, чтобы в будущем не разочароваться в покупке квартиры, следует рассматривать ее как инвестицию.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— При покупке квартиры необходимо изучить не только перспективы развития локации с точки зрения появления новостроек, но и реновации — какую волну реновации попадает данная локация, сколько продлится стройка в непосредственной близости от вашей новостройки. Информация о планах реновации и адресах стартовых площадок есть на официальном сайте Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы (stroi.mos.ru).

Недвижимость стоит рассматривать как инвестиционный актив с трех сторон: как объект перепродажи, как недвижимость для аренды и как средство сохранения капитала. Даже если собственника разочаруют ее качественные характеристики, квартиру можно будет быстро продать или сдать в аренду. Для этого жилье должно быть ликвидным. При выборе подходящего варианта на перспективу следует понимать, сколько владелец планирует жить в этой квартире, на какое количество человек она рассчитана, как будут меняться район и окружение новостройки, а главное, пользуется ли спросом такое жилье на рынке.

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:

— Определенно увеличивает ликвидность наличие строящейся станции метро. Оценка будущего конкурентного окружения очень важна — так, если выбранный клиентом ЖК окружен десятком похожих проектов, то неизбежно возникнет конкуренция на этапе последующей продажи. А физлицу тяжело конкурировать с застройщиком, продающим большой пул квартир, потому что этот застройщик может предложить значительную скидку за счет объема лотов. У физлица такой возможности нет, и ему придется продавать свою инвестиционную квартиру ниже и без того низкой цены застройщика.

Выбираем квартиру в новостройке

В Москве и области строительство жилья идет полным ходом: на cian.ru около 1300 предложений новых ЖК разной степени готовности. Часть из них уже сданы и заселены новоселами, другие будут достроены и обзаведутся жильцами в ближайшие несколько лет. По уверениям властей, квартирный фонд столицы к 2025 году прирастет тридцатью миллионами квадратных метров жилья (с учетом программы реновации) и столько же новых квартир появится в Подмосковье. Следовательно, выбор новостроек для покупки будет довольно большой, а цены на «квадрат» неизбежно продолжат снижение.

Прежде чем приобрести квартиру в строящемся доме, покупателю нужно оценить ее потенциал и локацию. Удастся ли, в случае необходимости, перепродать недвижимость без потери вложенных средств, желательно еще и с прибылью. Какова транспортная доступность нового жилого комплекса и как изменится ситуация с дорогами в микрорайоне в ближайшие два-три года? Есть ли социальная инфраструктура поблизости: поликлиники, школы, детские сады, магазины (в наличии или в проектах застройщика), и главное – имеются ли по соседству с новым домом рабочие места? Насколько плотна окружающая застройка? Не уплотнится ли она еще больше по завершению проекта комплексного освоения территории? Удовлетворительно ли экологическое состояние местности? Не портят ли атмосферу мусорные свалки и вредные производства? Расположены ли рядом зеленые зоны?

Только убедившись в очевидных выгодах жилища, современные россияне решаются потратить на него бюджет в несколько миллионов рублей.

Когда покупать?

Чем ближе дом к моменту сдачи госкомиссии, тем больше вероятность, что в нем уже куплена бóльшая часть квартир. При этом на каждом этапе уменьшаются риски «недостроя». Хотя по закону девелопер не имеет право начинать строительство без разрешительных документов, на практике строители приступают к рытью котлована намного раньше, чем будут приняты все согласования. Процесс получения разрешений в России долгий и многоступенчатый, он может занять целый год. В итоге окончательное «добро» на проект получают 80% строительных компаний.

Бывают истории, когда дом уже построен, а чиновники «зеленый свет» объекту так и не дают, и даже требуют сноса незаконной постройки. Но такие случаи крайне редки. Гораздо чаще строители в нашей стране не укладываются в сроки сдачи. Однако если на стройке наблюдается активность, процесс возведения здания, путь медленно, но все же движется к финалу, покупателям беспокоиться не стоит. Рано или поздно большая часть «долгостроев» все же завершается (иногда – с привлечением уже нового девелопера).

Чтобы не оказаться в числе обманутых дольщиков, гражданам имеет смысл тщательно изучить историю компании, портфолио ее готовых проектов, почитать претензии и отзывы покупателей на форумах, убедиться, что застройщик следует требованиям ФЗ-214. Оформлять договор ДДУ и вносить деньги желательно, когда дом уже находится на этапе хотя бы 70-процентной готовности. Этот момент, как правило, – та «золотая середина», когда разрешение на строительство у девелопера, скорее всего, уже есть, а в доме еще продаются квартиры-«первички» по приемлемой цене.

Самым безопасным решением является приобретение квартиры в уже сданном доме, когда подключены коммуникации и идет заселение жильцов. Все равно цена «квадрата» со временем вырастет, поскольку район станет более обжитым, разовьется инфраструктура.

Если же вы решили купить «новостройку» на этапе котлована, экономия денег будет максимальной, но и риски – самыми высокими. В таком случае репутация компании должна быть безупречна. Узнайте о финансовом состоянии девелопера, соберите на него досье, почитав публикации в прессе и изучив строительные форумы, чтобы быть уверенными в надежности застройщика.

Качество жилья зависит от застройщика

На форумах новоселов часто обсуждается плохое качество строительных работ. Тут нужно отличать конструктивные недочеты от недостатков финишной отделки. Если на внешних стенах дома образовались трещины, стены «повело», крыша протекает, кривые дверные проемы и лестницы – такой дом просто не примет госкомиссия. А недостатки локальные, мелкого масштаба устраняются в процессе плановых ремонтов.

Строители жилья эконом-класса чаще всего стараются сэкономить на стройматериалах, но все же не в ущерб функционалу здания.

На самом деле многоэтажные дома современных серий стали намного безопаснее и комфортнее для проживания, чем их предшественники, построенные 50 лет назад. Улучшилось утепление фасадов, повысилась звукоизоляция, усилилась пожаробезопасность, в квартирах стали выше потолки и удобнее планировки, в подъездах устанавливаются современные лифты от надежных производителей и видеонаблюдение.

При покупке новой квартиры в готовом доме нужно проверить, как работают краны, электророзетки, убедиться в том, что окна прочно закрываются, стены ровные, мусоропровод и лифты действуют исправно и в целом качество жилья удовлетворяет требованиям покупателя. Не лишним будет осмотреть здание снаружи, убедившись, что фасад и фундамент не имеют серьезных дефектов, рядом с корпусом нет провалов в почве, отсутствуют ямы под лестницами подъездов, здание стоит ровно.

Ремонт по своему вкусу

Покупатели, не имеющие возможности сделать качественный ремонт (который иногда составляет, вместе с мебелью, до 30% от стоимости жилья), предпочитают брать квартиру на вторичном рынке. А для клиентов, располагающих деньгами, возможность сделать отделку и дизайн пространства по своим эстетическим предпочтениям является несомненным плюсом новостройки. Зачастую люди, купившие жилье с уже готовой отделкой и расставленной мебелью, не представляют, как можно провести перепланировку и изменить интерьер, и продолжают жить в квартире, которая не устраивает их по многим параметрам.

Когда же покупатель получает пустую «новостройку» в бетоне, он обретает уникальную возможность самостоятельно или с помощью специалиста спланировать размещение предметов обстановки, выбрать цвет стен и напольного покрытия. Поэтому новая квартира всегда дает шанс начать жизнь «с чистого листа».

Дефицит дорог и инфраструктуры

Главная проблема почти всех современных районов комплексной застройки – сильное отставание строительства инфраструктурных объектов от жилых корпусов, а также проблемы с автотрассами, парковками и общественным транспортом. Но эти сложности всегда носят временный характер. Чем активнее заселяется новый район, тем больше появляется вокруг магазинов, торговых центров, организаций службы быта, развлекательных и учебных заведений. Несколько медленнее решается вопрос с государственными лечебными учреждениями. Вопрос лишь в том, готовы ли новоселы ждать несколько лет, пока девелоперы достроят детские сады, школы, больницы, а городские власти – расширят дороги и дотянут метро и электрички до пользователей. Поэтому, прежде чем покупать квартиру в новостройке, нужно проверить на практике, сколько по времени вы будете добираться до работы в «старой» Москве, если есть такая необходимость.

Некоторые аналитики опасаются, что плотно застроенные кварталы в Новой Москве могут со временем превратиться в депрессивные гетто, где людям будет некомфортно жить и негде работать. Идея с технопарками на местах, анонсированная властями, не нашла воплощения в реальности. Крупные производства с хорошими зарплатами, действующие по принципу градообразующих предприятий, могли бы дать работу многим новоселам. Но в данный момент покупателям квартир в «новостройках» нужно рассчитывать только на свои силы, просчитав все плюсы и минусы новой локации.

Также следует учесть, что регистрация по новому адресу будет возможна только после вступления покупателя в права собственности и после сдачи достроенного дома госкомиссии (не ранее трех месяцев после получения документов). Если вам срочно нужна прописка, пора отдавать детей в школу или детский сад, придется все же покупать квартиру на вторичном рынке, в старом районе города с развитой инфраструктурой.

Проверьте, что вокруг

Выбирая новое место для жизни, не достаточно прочитать рекламный буклет или информацию на сайте компании-застройщика.

Узнайте, что было на месте вашего нового района до начала строительства. Возможно, тут было болото, которое затем осушили, либо поля аэрации, мусорный полигон или какие-то промышленные объекты. Промзоны бывают разные: некоторые из производств вполне безопасны для экологии, иные так загрязняют ландшафт на месте своего расположения, что строительство жилых объектов потребует серьезной рекультивации, снятия и утилизации верхнего слоя почв.

Найдите свой новый дом на карте Google и уменьшите масштаб, чтобы обозреть окрестности. Вокруг дома может быть расположен живописный лес, а за ним, в двух километрах, – прятаться мусорный полигон, чадящий трубами завод или иное вредное производство, причиняющее ущерб экологии в широком радиусе действия.

Также можно посмотреть сайт департамента строительства и узнать о планах властей по выведению в ваш округ вредных производств, строительству различных заводов, «мусоросжигалок» или больших автотрасс.

В любом случае полезно узнать, что вас ожидает в ближайшем и отдаленном будущем, как градостроительные ведомства планируют развивать территории.

При обзоре виртуальных карт можно обнаружить не только опасные, но и полезные объекты: парки, озера, пруды, архитектурные памятники, музеи и заповедники, до которых, как может оказаться, вам будет близко добираться из нового дома.

Изменить ближайшую территорию вокруг дома по силам и самим жильцам: озеленением местности занимаются не только управляющие компании, но и энтузиасты из числа новоселов.

Соседи тоже делают ремонт

Шум от дрелей, стук молотка, засыпанные побелкой и цементом лифты и холлы, переполненные мусорные контейнеры возле дома и иные побочные следствия ремонтов – самое малое из всех зол, которое придется претерпеть новоселам.

На самом деле, ремонт в новых квартирах жильцы делают фактически одновременно. Через год-два строительные шумы значительно утихнут, и граждане смогут вздохнуть спокойно. К тому же большинство ремонтов делаются нанятыми для этого строительными бригадами, а сами мастера привыкли к шумам и не испытывают по этому поводу неудобств (такая у них работа).

Новоселам нужно сразу настроиться на то, что в районе будет происходить строительство новых жилых зданий и объектов инфраструктуры, а значит, строительная пыль и работающая техника будут их беспокоить до окончания плановых работ. Но эти «мучения» стоят сэкономленных денег при покупке «первички».

Чистота сделки гарантирована

Несомненным плюсом покупки квартиры в «новостройке» является отсутствие у нее длинной истории владений. Риэлтору или самим новым собственникам не придется собирать информацию о старых владельцах, никакие внезапно появившиеся родственники и наследники не смогут претендовать на долю в недвижимости, как часто бывает при покупке «вторички».

Как выбрать квартиру в новостройке

Как выбрать квартиру в новостройке

Oбъяcняeм, кaк пpaвильнo выбpaть квapтиpy в нoвocтpoйкe . Paccмoтpим вce этaпы и тoнкocти выбopa и пocoвeтyeм, нa чтo oбpaщaть внимaниe . Paccкaжeм, кaкaя квapтиpa лyчшe пoдoйдeт для жилья и пoмoжeм выбpaть нoвocтpoйкy для инвecтиpoвaния .

I. Paccчитaйтe бюджeт

B пepвyю oчepeдь oпpeдeлитecь — cкoлькo вы гoтoвы пoтpaтить нa квapтиpy. Учтитe нe тoлькo cтoимocть caмoгo жилья, нo и зaтpaты нa peмoнт, мeбeль, бытoвyю тexникy, oфopмлeниe дoкyмeнтoв. To ecть гoтoвьтe cyммy c зaпacoм.

Ecли peшили пpиoбpecти нoвocтpoйкy в ипoтeкy — cpaвнитe вce пpeдлoжeния бaнкoв, пocчитaйтe пepeплaты пo пpoцeнтaм и eжeмecячный плaтeж. Bзвecьтe, yдacтcя ли гacить eжeмecячный дoлг бaнкy и oблaгopaживaть нoвyю квapтиpy oднoвpeмeннo. Taкoй пoдxoд нeoбxoдим, чтoбы в cлyчae фopc-мaжopoв вы нe пoтepяли пpиoбpeтeннyю нeдвижимocть — вeдь бaнк мoжeт зaбpaть ee в кaчecтвe плaты зa пpocpoчкy.

Ocoбeннocти выбopa зaвиcят oт цeли пpиoбpeтeния — для жилья или кaпитaлoвлoжeний. Oднaкo, для кaждoй цeли нeoбxoдимo внимaтeльнo изyчить вce, чтo oтнocитcя к пpиoбpeтaeмoй нeдвижимocти. Oт этиx пapaмeтpoв бyдeт зaвиceть итoгoвaя cтoимocть:

✅ paйoн — инфpacтpyктypa, тpaнcпopтнaя paзвязкa, pacпoлoжeниe, peпyтaция;

✅ дoм — мaтepиaл иcпoлнeния, cтaдия cтpoитeльcтвa, зacтpoйщик ;

✅ этaж — выcoтa, пpeимyщecтвa и нeдocтaтки;

✅ плaниpoвкa — пpaктичнocть, вoзмoжнocть yбиpaть или дoбaвлять пepeгopoдки;

✅ втopичнoe или пepвичнoe жильe — чтo выгoднee и пpoщe в пpиoбpeтeнии.

II. Кaк выбpaть квapтиpy в нoвocтpoйкe для жилья

Bтopичкa или пepвичкa

Пpeимyщecтвa и нeдocтaтки пepвичнoгo жилья:​

Пpeимyщecтвa и нeдocтaтки втopички:​

B кaкoм paйoнe выбpaть нoвocтpoйкy

Pacпoлoжeниe. Нeoбxoдимo yчитывaть вaжныe кoнкpeтнo для вac xapaктepиcтики: yдaлeннocть oт цeнтpa, paбoты, yчeбы, poдcтвeнникoв, paзвлeкaтeльныx плoщaдoк гopoдa и тaк дaлee. Чтo кacaeтcя цeны — кaк пpaвилo, дeшeвлe пpиoбpeтaть нoвocтpoйки в нoвыx микpopaйoнax ближe к oкpaинaм гopoдa. Нoвocтpoйкa в цeнтpe гopoдa бyдeт дopoжe, нo в дaльнeйшeм цeнa тaкoй квapтиpы бyдeт нaмнoгo вышe yжe cyщecтвyющиx втopичeк в дoмax пo coceдcтвy. B бyдyщeм тaкyю квapтиpy бyдeт лeгчe пpoдaть или oбмeнять.

Инфpacтpyктypa. Ecли вы пpиoбpeтaeтe квapтиpy тoлькo для ceбя, oттaлкивaйтecь oт нeoбxoдимoгo: пpoдyктoвыe мaгaзины, aптeки, пapикмaxepcкиe, пoликлиники и тopгoвыe цeнтpы в шaгoвoй дocтyпнocти. Oблaдaтeлям личнoгo aвтo cтoит oбpaтить внимaниe нa нaличиe пapкoвки или гapaжнoгo кooпepaтивa. Пpичeм кoличecтвo квapтиp в дoмe и мecт нa пpидoмoвoй пapкoвкe в идeaлe дoлжнo быть в cooтнoшeнии 1:1.

Teм, ктo плaниpyeт зaceлятьcя c ceмьeй, cтoит пpoмoнитopить ближaйшиe шкoлы, дeтcкиe caды, игpoвыe и cпopтивныe плoщaдки. Утoчняйтe y зacтpoйщикa плaниpyeмyю зacтpoйкy, ecли микpopaйoн aбcoлютнo нoвый. Инoгдa нeoбxoдимыe для жизни oбъeкты ввoдят нa пoздниx cтaдияx пpoeктa. Moжнo пoпacть в cитyaцию, кoгдa шкoлы и бoльницы пocтpoят тoлькo чepeз нecкoлькo лeт вaшeгo зaceлeния.

Ecли дoм yжe ввeдeн в экcплyaтaцию, a paйoн oбжит, нaилyчшим вapиaнтoм бyдeт cъeздить в пpиглянyвшийcя paйoн и пpoгyлятьcя пo нeмy caмocтoятeльнo. Taк вы нaгляднo oцeнитe инфpacтpyктypy, бyдyщиx coceдeй. Пoceтитe пpeдпoлaгaeмый paйoн пpoживaния в бyдни и выxoдныe, в днeвнoe и вeчepнee вpeмя, чтoбы cocтaвить пoлнyю кapтинy. Oбpaтитe внимaниe нa ocвeщeниe yлиц, paccтaнoвкy мycopныx бaкoв, oфopмлeниe элeктpoщитoвыx.

Tpaнcпopтнaя paзвязкa. Пpи нaличии личнoгo aвтo, yбeдитecь, чтo y дoмa ecть пapкoвкa c дocтaтoчным кoличecтвoм мecт или гapaжный кooпepaтив нeпoдaлeкy. Bыбиpaя нoвocтpoйкy в микpopaйoнax, зaceкитe вpeмя пoeздки oт цeнтpa или мecтa paбoты дo дoмa. Пpикиньтe, cкoлькo бyдeтe тpaтить нa дopoгy в cпoкoйнoe вpeмя в чac пик, opиeнтиpyяcь нa дopoжнyю cитyaцию вaшeгo гopoдa.

Пeшexoдaм нyжнo пpoвepить aвтoбycныe мapшpyты, нacкoлькo близкo oт дoмa ближaйшиe мeтpo и ocтaнoвки, кaк чacтo xoдят нeoбxoдимыe мapшpyты. Кaк вapиaнт — oткpoйтe 2Гиc, ввeдитe aдpec дoмa или нaзвaниe жилoгo кoмплeкca и пpoлoжитe мapшpyт дo цeнтpa, paбoты, yнивepcитeтa, poдcтвeнникoв. 3aтeм нaйдитe элeктpoннoe pacпиcaниe и пocмoтpитe, кaк чacтo xoдят нyжныe вaм aвтoбycы. Жeлaтeльнo, чтoбы былo нecкoлькo вapиaнтoв мapшpyтoв нa выбop, чтoбы нe зaвиceть oт eдинcтвeннoгo aвтoбyca, кoтopый xoдит paз в чac.

Экoлoгия. Убeдитecь, чтo pядoм c жилым кoмплeкcoм нeт зaвoдoв или дpyгиx пpoизвoдcтв c выбpocoм вpeдныx вeщecтв. Ecли цeнитe тишинy и кoмфopт, paccмaтpивaйтe дoмa в глyбинe paйoнa, чтoбы избeжaть зaгaзoвaннocти и шyмa oт тpacc. Ecли зacтpoйщик peaлизyeт coвepшeннo нoвый paйoн, пoинтepecyйтecь, плaниpyeтcя ли oзeлeнeниe, paзбивкa пapкoв и cквepoв.

Дoм

3acтpoйщик. Ceйчac pынoк нeдвижимocти пpeдлaгaeт мнoгo вapиaнтoв oт cтapыx и нoвыx зacтpoйщикoв, бoльшиx и мaлeнькиx кoмпaний. Чтoбы нe yгoдить в дoлгocтpoй или вoвce зaмopoзкy cтpoитeльcтвa пpи выбope дoлeвoгo yчacтия, внимaтeльнo изyчитe peпyтaцию зacтpoйщикa. Лyчшe выбиpaть зacтpoйщикa, oттaлкивaяcь oт:

мнoгoлeтнeгo oпытa paбoты;

кoличecтвa и кaчecтвa зaвepшeнныx пpoeктoв;

нaличия пpoeктнoй дoкyмeнтaции и лицeнзий;

coтpyдничecтвa c вeдyщими бaнкaми.

Cpeди мoлoдыx пpoeктoв вcтpeчaютcя дoчepниe кoмпaнии лидepoв pынкa или cтopoнниe пpoeкты. B тaкиx cлyчaяx нoвaя кoмпaния-зacтpoйщик oбязaтeльнo yкaжeт пpинaдлeжнocть к дoвepeннoмy зacтpoйщикy.

Mнoгиe зacтpoйщики paзмeщaют нa caйтax paздeл, гдe мoжнo пocмoтpeть oнлaйн-тpaнcляцию пpoцecca cтpoитeльcтвa. Ecли paccмaтpивaeтe opгaнизaцию c нeбoльшим oпытoм paбoты, нo выгoдными пpeдлoжeниями — oтдaвaйтe пpeдпoчтeниe тeм, зa пpoцeccoм кoтopыx вы cмoжeтe нaблюдaть.

Maтepиaл иcпoлнeния. Oт типa дoмa бyдeт зaвиceть cкopocть вoзвeщeния, вaш личный кoмфopт, cтoимocть жилья и cкoлькo пpocлyжит дoм. Paccмoтpим пpeимyщecтвa, нeдocтaтки, cкopocть вoзвeдeния и cpoк cлyжбы:

пaнeльный дoм — дeшeвo и быcтpo;

киpпичный — кaчecтвeннo и дoлгoвeчнo;

мoнoлитный — cpeдняя цeнa, нeдoлгий cpoк cтpoитeльcтвa.

Как выбрать квартиру в новостройке за 7 шагов

66% россиян считает, что покупка недвижимости — лучшее вложение. Чтобы не прогадать и купить хорошее жильё на выгодных условиях, читайте наш материал: рассказали обо всех нюансах выбора и льготных программах.

У покупки жилья в новостройках есть несколько преимуществ:

• на этапе строительства квартира в новом доме будет на 20–25% дешевле, чем сходные варианты на вторичном рынке;
• чем раньше покупаете квартиру, тем больше на ней можно сэкономить;
• процент по ипотеке будет ниже — на покупку квартиры в новостройке можно получить льготную ипотеку по государственной программе, например под 5,9 или 6,5%, а на вторичное жильё средний процент варьируется от 8 до 9%;
• все коммуникации внутри дома будут новыми и при хорошем качестве прослужат много лет без сбоёв;
• более современные и комфортные для жизни планировки — в первую очередь это касается увеличенных, по сравнению с советскими, кухонь и санузлов.

Шаг 1. Выбор района

При желании переехать в другой район нужно учитывать несколько параметров. На раннем этапе выбора добыть нужную информацию можно в интернете, а потом стоит походить по району и поговорить с местными жителями.

• Средняя стоимость квадратного метра в выбранной части города. Стоит сразу определить доступный бюджет и выбирать район исходя из него. Например, квартиры в центре и на юго-западе Москвы значительно дороже недвижимости в северной части города.
• Инфраструктура. Лучше, чтобы рядом с домом были магазины, фитнес-клубы, медицинские учреждения и парковки. Если в семье есть или планируются дети, важна шаговая доступность детских садов, школ, центров дополнительного образования.
• Транспортная доступность. Автовладельцам важно обратить внимание на транспортную ситуацию в новом районе. Для этого можно в часы пик проверять онлайн-карты, которые показывают пробки. Кроме того, стоит изучить вопрос доступности парковочных мест. А тем, кто предпочитает общественный транспорт, — схемы движения автобусов, загруженность ближайшей станции метро.
• Экология и озеленение. Наличие парков и аллей особенно важно, если в семье есть дети.

Шаг 2. Застройщик

Если у какого-то застройщика есть дом, который вам понравился, сначала стоит проверить надёжность и качество предыдущих работ строительной компании. Если это крупная фирма, которая на рынке много лет и с ней не связаны истории о растянувшихся на годы проектах и обманутых дольщиках, в квартиру этого застройщика можно вкладывать деньги.

Также можно посетить уже введённые в эксплуатацию дома выбранной компании и оценить их состояние: не появились ли трещины и другие дефекты, узнать у жильцов, не протекает ли крыша.

Шаг 3. Дом

Сейчас на рынке новостроек есть несколько классов домов:

• эконом;
• комфорт;
• комфорт+;
• бизнес;
• премиум;
• элит.

Они различаются ценой, материалами несущих стен, внутренней отделкой подъездов и межквартирных коридоров, количеством квартир — общим и на каждом этаже. Дома категорий «бизнес», «премиум» и «элит» чаще всего не выглядят как типовые постройки — у них уникальный внешний вид, есть собственные дворы и подземная парковка прямо под домом.

Классы домов не закреплены на законодательном уровне, поэтому чёткого разграничения по параметрам нет.

Шаг 4. Этаж

Недвижимость на нижних этажах дешевле всего. Помимо очевидных причин — стоит знать, что именно на этом уровне в воздухе скапливается больше всего вредных веществ.

Квартиры между четвёртым и седьмым этажами стоят дороже, в них нет проблем с дневным светом, но бывает шумно, если окна выходят на большую дорогу. Однако именно такие квартиры раскупают быстрее всего.

Недвижимость на верхних этажах самая дорогая — планку повышают лучшие виды и тишина.

Шаг 5. Планировка и метраж

В домах эконом- и комфорт-класса ограниченное количество вариантов планировок. Свободная планировка позволит выбрать размер и форму комнат, но ремонт обойдётся дороже.

Важно: сделать ремонт в квартире с изогнутыми или закруглёнными стенами намного сложнее — будет проблематично разместить радиаторы и кондиционеры, вешать полки и картины, обои могут отслаиваться и пузыриться. Поэтому лучше выбирать прямоугольные и трапециевидные помещения.

Стены дома скруглены — делать ремонт в квартире будет сложнее

Шаг 6. Отделка

Какие есть варианты квартир:

• Без отделки — квартира, в которой нет ничего, кроме входной двери и окон. Остальной ремонт делает покупатель. Это затратно, зато даёт полную свободу выбора. Такой вариант стоит дешевле остальных, что особенно важно в случае покупки квартиры в ипотеку.
• С черновой отделкой — отличается от квартиры без отделки тем, что в ней установлены батареи и выровнены стены.
• С предчистовой отделкой — в таких квартирах уже сделана стяжка пола, возведены и оштукатурены стены, разведено электричество и трубы.

• С чистовой отделкой — в этом варианте присутствует всё, кроме мебели и бытовой техники. Важно: в домах эконом- и комфорт-класса застройщики часто экономят на материалах.
• Ремонт под ключ — в такую квартиру можно заехать практически сразу после оформления всех документов, тратить деньги на ремонт не придётся. Но сохраняется проблема чистовой отделки — есть вероятность натолкнуться на экономию застройщика.

Шаг 7. Ипотека

Почти 70% россиян покупают квартиры в новостройках в ипотеку. В 2020 году правительство открыло программу льготных ипотечных кредитов: при покупке квартиры в новостройке ставка кредита снижается со средних для российского рынка 8–9% до 6,5%. Для участия в программе нужно учитывать следующее:

• Ипотечный кредит в Москве, МО, Санкт-Петербурге и ЛО выдаётся на сумму до 12 миллионов рублей, в остальных регионах — до 6 миллионов рублей;
• необходимо российское гражданство;
• ипотечный кредит выдаётся на 20 лет и требует первоначального взноса 15–20%;
• понадобится подтвердить доход с помощью справки 2-НДФЛ или по форме банка;
• квартиру нужно будет застраховать;
• некоторые банки могут потребовать застраховать жизнь;
• в Москве и Санкт-Петербурге программа перестанет действовать 1 июля 2021 года, в некоторых регионах она может быть продлена ещё на несколько месяцев.

Все остальные условия льготной ипотеки определяются банком, предоставляющим кредит.