Какие ошибки в дизайн-проекте приводят к превышению сметы ремонта

Что раздувает сметы

Это верно и для услуг по отделке офисов. Одни генподрядчики (как правило, предлагающие на тендерах самые низкие цены) считают, что коллеги по цеху просто не умеют эффективно работать с поставщиками, оптимизировать фонд оплаты труда и умерять аппетиты по прибыли. Другие (чьи тендерные предложения дороже) уверены, что все вышесказанное – блеф, что профессиональные компании во времена последних кризисов уже все оптимизировали. Чтобы понять, где действительные, а где декларируемые резервы для оптимизации, можно взглянуть на смету.

Прямые затраты генподрядчика – это расходы, связанные с непосредственной реализацией проекта, к которым относятся зарплата штатных строительных рабочих (в общей смете доля ФОТ составляет 20–30%); затраты на оборудование, сырье и материалы (35–50%) и расходы на услуги субподрядчиков (15–35%). 5–7% приходится, как правило, на накладные расходы без привязки к конкретному проекту. Например, административные расходы (аренда офиса, коммунальные платежи и т. д.). В смету заложена и прибыль – пожелания генподрядчика относительно своего вознаграждения, сегодня это 5–10%.

Что тут можно сократить? Если речь идет о команде высококвалифицированных специалистов, 20–30% на ФОТ – это оптимальная цифра. Профессиональные кадры не могут стоить дешево. У любого рабочего специалиста есть физическое ограничение по объему работ во времени – маляр не может сегодня покрасить 100 кв. м, а завтра, желая подзаработать, 1000 кв. м. Ограничения здесь связаны и с качеством – попробовать покрасить 1000 кв. м можно, но представьте результат. Впрочем, вознаграждение, которое просят на этом рынке, принципиально не меняется уже в течение нескольких лет.

Еще одна «внутренняя» строчка – накладные расходы. Да, можно сколько угодно ужиматься по административным расходам, работать вне офиса, трудиться стоя, отдать часть площади в субаренду и в итоге на 2% сократить эту строку бюджета. Но что такое эти 2%, если внутри договора около 40% стоимости – валютная составляющая? Любое валютное колебание съест эту экономию, а то и больше.

Самыми дорогими в смете оказываются затраты на материалы и оборудование и расходы на субподрядчиков. Но если заказчику безапелляционно нужен андалусский мрамор или текстильные обои из Голландии, скорее всего, к цене придется отнестись философски. Тем не менее именно стоимость материалов – ключевая позиция для оптимизации. Благо практически каждому сегодня можно подобрать замену. Если архитектор готов к адаптации своего проекта, вместе с генподрядчиком они могут существенно уменьшить бюджет.

Призывы отказаться от субподрядчиков состоятельны ровно до тех пор, пока речь не идет о специализированных работах – технологически сложных, иногда лицензируемых. Системы СКС, безопасности, аудио- и видеосистемы, слабые токи, навороченные программы BMS – работы со всем этим требуют специальных навыков, и обращение к профессиональным субподрядчикам здесь – объективная оптимизация. Разумеется, при условии, что вы как генподрядчик сделали все от себя зависящее, чтобы получить хорошую цену.

На конечную строительную смету во многом влияют сроки реализации проекта и коммерческие условия. Раньше стандартной практикой на рынке была выплата генподрядчикам аванса, который в том числе шел на закупку материала. Последние несколько лет заказчики просят работать без предоплаты. Поэтому подрядчики вынуждены либо вкладывать в проект свои деньги, либо, если позволяет репутация, просить у поставщиков такую же отсрочку платежа. Разумеется, эта опция небезвозмездна. Если поставщик продает условный кирпич по 10 руб. за штуку, в случае отсрочки платежа цена возрастает до 11–12 руб., иначе откуда брать оборотные средства? В итоге генподрядчики закладывают такого рода расходы в смету для заказчика.

Вообще, любые строительные риски находят отражение в бюджете, другого инструмента пока не придумано. Увеличивают смету, например, крайне сжатые по требованию заказчика сроки. Допустим, на рынке открывается тендер от хорошего, статусного заказчика, которому нужен полноценный офис за два месяца. И ни дня больше – в день Х компания должна переехать. Заказчик выставляет коммерческие условия, в которых прописаны и штрафные санкции за превышение сроков. Вот тут подрядчики могут себя повести по-разному.

Могут согласиться на нереальные сроки, чтобы получить проект. В процессе сроки, конечно, увеличиваются – генподрядчик сетует на «недоработанный проект», «форс-мажоры» со стороны поставщиков и т. д. В результате подрядчик теряет репутацию и платит штраф, у заказчика откладывается переезд и т. д. Проект перестает быть успешным для обеих сторон. Или, помня о сроках, подрядчик закладывает в смету увеличение штата сотрудников и работу персонала в две смены; более быструю доставку материалов и оборудования и т. д. Подход корректный, но можно проиграть тендер по цене. Подрядчики могут просто увеличить смету на сумму штрафных санкций. То есть на самом старте предусматривается возможность оплатить заказчику нарушение сроков проекта из его же кармана.

Читайте также:
Как оформить интерьер ванной комнаты с помощью ярких цветов

Проблема российского рынка, как мне кажется, в том, что многие его участники вместо того, чтобы открыто признавать нереальность выставленных требований, пытаются всеми силами заполучить проект, не афишируя те риски и дополнительные затраты, которые в любом случае придется понести заказчику. Но смета неминуемо раздувается, и происходит это ровно в тот момент, когда заказчик уже не в силах что-либо поменять.

Увеличение строительной сметы – это часто попытка строительных компаний обойти те регламенты, навязанные правила и «настоятельные пожелания», которые выставляет сам клиент. Например, трендом последних лет стало увеличение гарантийных обязательств по проекту. Складывается ощущение, что заказчики не делают разницы между капитальным строительством и офисной отделкой. Дело доходит до абсурда, когда заказчик и на кровлю, и на туалетный ершик просит гарантию в 10 лет. Любой адекватный строитель понимает, что ни один туалетный ершик 10 лет не проживет, поэтому он закладывает столько ершиков в смету, чтобы, когда один придет в негодность, заменить его на новый.

Но самая большая возможность манипулировать заказчиком есть у генподрядчика тогда, когда тендерное задание сформулировано из рук вон плохо, не детализировано. В документах должны быть заложены конкретные требования к инженерному оборудованию, мебели, перегородкам, дверям, сантехнике, ковровому покрытию. В противном случае у генподрядчика появляется возможность для удешевления материалов, о котором на первоначальном этапе речи не шло. Детализация тендерного задания – с точки зрения стоимости проекта и снижения рисков – творит чудеса.

Статья 743. Техническая документация и смета

1. Подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.

При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.

2. Договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию.

3. Подрядчик, обнаруживший в ходе строительства не учтенные в технической документации работы и в связи с этим необходимость проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строительства, обязан сообщить об этом заказчику.

При неполучении от заказчика ответа на свое сообщение в течение десяти дней, если законом или договором строительного подряда не предусмотрен для этого иной срок, подрядчик обязан приостановить соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика. Заказчик освобождается от возмещения этих убытков, если докажет отсутствие необходимости в проведении дополнительных работ.

4. Подрядчик, не выполнивший обязанности, установленной пунктом 3 настоящей статьи, лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ и возмещения вызванных этим убытков, если не докажет необходимость немедленных действий в интересах заказчика, в частности в связи с тем, что приостановление работ могло привести к гибели или повреждению объекта строительства.

5. При согласии заказчика на проведение и оплату дополнительных работ подрядчик вправе отказаться от их выполнения лишь в случаях, когда они не входят в сферу профессиональной деятельности подрядчика либо не могут быть выполнены подрядчиком по не зависящим от него причинам.

Комментарий к ст. 743 ГК РФ

1. Техническая документация представляет собой комплекс документов (технико-экономическое обоснование, чертежи, схемы, пояснительные записки к ним, спецификации и т.п.), определяющих объем и содержание строительных работ, а также другие предъявляемые к ним требования. Смета есть постатейный перечень затрат на выполнение работ, приобретение оборудования, закупку строительных материалов и конструкций и т.д. Вместе с технической документацией смета образует проектно-сметную документацию, являющуюся неотъемлемым элементом договора строительного подряда. Подрядчик обязан осуществлять строительство в точном соответствии с проектно-сметной документацией, которая, как правило, не может пересматриваться в ходе строительства, за исключением случаев, указанных в п. 3 – 5 ст. 743 и ст. 744 ГК.

2. Указание абз. 2 п. 1 ст. 743 на то, что подрядчик обязан выполнить весь объем работ, предусмотренных проектно-сметной документацией, если иное не предусмотрено договором, вовсе не означает, что подрядчик должен лично выполнить все работы и что он лишен возможности привлекать субподрядчиков. Напротив, в сфере строительства система генерального подряда является наиболее распространенной. Коммент. норма лишь подчеркивает, что по общему правилу подрядчик своими собственными силами и силами привлеченных им субподрядчиков должен выполнить все работы, предусмотренные проектно-сметной документацией. Но это правило является диспозитивным и может быть изменено сторонами.

3. Вопрос о подготовке технической документации возникает лишь тогда, когда при заключении договора строительного подряда имелось лишь технико-экономическое обоснование строительства, на основе которого должна быть разработана проектная документация, либо когда технический проект строительства требует уточнения в рабочей документации (так называемое двустадийное проектирование). В этих случаях при заключении договора должны быть четко определены состав и содержание технической документации, а также предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию.

Читайте также:
Стиль поп арт в интерьере: особенности оформления

Независимо от того, кто – заказчик или подрядчик – готовит техническую документацию, а также проект сметы, оба эти документа подлежат обязательному согласованию сторонами и после этого остаются, как правило, неизменными до завершения строительства.

4. Иногда в ходе строительства выявляются не учтенные в технической документации работы, в связи с чем возникает необходимость проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строительства. Правила, закрепленные п. 3 – 5 коммент. ст., регламентируют поведение сторон в подобной ситуации. При их применении необходимо обратить внимание на следующие моменты.

Во-первых, закон не ставит эти правила в зависимость от того, какая из сторон готовила техническую документацию и не учла в ней все необходимые работы. Вопрос о привлечении к ответственности лица, подготовившего некачественную проектную документацию, решается самостоятельно на базе ст. 761 ГК.

Во-вторых, спор о том, имеется ли необходимость в проведении дополнительных работ, нередко на практике передается на разрешение инженерной организации, осуществляющей надзор за ведением строительных работ (ст. 749 ГК).

В-третьих, необходимость проведения дополнительных работ нередко служит основанием для внесения изменений в проектно-сметную документацию. В силу этого сторона, подготовившая техническую документацию, должна внести в нее соответствующие изменения, а другая сторона должна их согласовать.

В-четвертых, далеко не всегда выявление не учтенных в технической документации работ дает подрядчику основание для приостановки работ и предъявления заказчику требования об оплате простоя. По смыслу закона это возможно лишь тогда, когда без выполнения дополнительных работ подрядчик не может приступить к другим работам или продолжать уже начатые.

В-пятых, подрядчик, выполнивший дополнительные работы без согласования этого вопроса с заказчиком и не доказавший необходимости немедленных действий в интересах заказчика, не имеет права требовать оплаты произведенных работ даже в том случае, если указанные работы приняты заказчиком по акту сдачи-приемки.

В-шестых, подрядчик имеет право отказаться от выполнения дополнительных работ только в двух случаях, а именно: когда эти работы не входят в сферу его профессиональной деятельности и когда они не могут быть выполнены по независящим от подрядчика причинам. Оба основания к отказу являются достаточно неопределенными. Строительная организация, действующая в качестве генерального подрядчика, едва ли может ссылаться на свой непрофессионализм в отношении дополнительных работ, так как имеет возможность привлечь надлежащего специалиста в качестве субподрядчика. Поэтому отказ генерального подрядчика от выполнения дополнительных работ возможен лишь в редких случаях, например когда речь идет о специальных работах, которые обычно выполняются специализированной организацией по прямому договору с заказчиком. Допустимость ссылки на независящие от подрядчика причины также весьма сомнительна, так как открывает перед ним очень широкие возможности для уклонения от выполнения работ, в которых он не заинтересован.

Судебная практика по статье 743 ГК РФ

Суды первой и апелляционной инстанций, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение судебной строительно-технической экспертизы, установили, что Общество (подрядчик) выполнило работы по контракту от 28.06.2016 N Ф.2016.126163 с недостатками и с нарушением срока. В этой связи, руководствуясь статьями 12, 723, 740, 743, 746, 755, 763 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды признали обоснованными требования истца об обязании ответчика выполнить перечисленные выше работы и о взыскании с него пеней. Расчет пеней судами проверен и признан верным, оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не установлено.

Отменяя постановление суда апелляционной инстанции, окружной суд, руководствуясь положениями статей 15, 717, 740, 743, 758, 759 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что апелляционный суд не дал оценку представленным в материалы дела доказательствам, в том числе заключениям экспертов, в их совокупности, не опроверг выводы суда первой инстанции, сделанные на основании оценки всех в представленных в дело доказательств о том, что иные расходы (телефонные переговоры, расходы на приобретение канцелярских товаров, консалтинговые услуги, затраты на оплату труда, оплата арендной платы по аренде офисов, оплата стоимости услуг по уборке офисов, почтовые расходы и тому подобные) не относятся к рассматриваемому спору и истцом не доказана причинная связь между действиями ответчика и их возникновением.

Читайте также:
Дизайн квартиры в стиле лофт, примеры оформления

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 450, 450.1, 702, 719, 740, 743, 763, 766 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 05.04.2013 N 44-ФЗ “О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ и услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд”, установили, что муниципальный контракт от 07.10.2016 N Ф.2016.287906 расторгнут, решение о его расторжении вступило в силу.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 309, 310, 702, 708, 709, 711, 740, 743, 746, 753, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, установили, что у ответчиков отсутствовали основания для принятия и оплаты дополнительных работ на заявленную истцом сумму, поскольку на работы, не предусмотренные договором и сметной документацией, дополнительное соглашение между ООО ИСК “Стройка” и ФГУП “ГВСУ N 14” не заключено, а представленные акты о приемке выполненных работ на дополнительные работы в заявленном истцом размере противоречат условиям статьи 95 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ “О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд”.

Отказывая в удовлетворении требований о взыскании долга и неустойки за просрочку оплаты, суд первой инстанции, с выводами которого согласились суды апелляционной инстанции и округа, исследовав и оценив представленные доказательства по правилам главы 7 Кодекса, руководствуясь положениями статей 432, 740, 743 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что договор подряда является незаключенным, поскольку сторонами не согласован объем и содержание работ; работы, предъявленные обществом к оплате, не приняты товариществом; доказательств того, что спорный результат работ имеет потребительскую ценность для ответчика, не представлено. Судом также учтено, что проектная документация, по которой в дальнейшем было осуществлено строительство газопровода для товарищества, была разработана иной организацией.

Суд апелляционной инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, проанализировав условия муниципальных контрактов, руководствуясь статьями 702, 709, 743, 763 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив отсутствие доказательств согласования с ответчиком выполнения дополнительных работ на спорную сумму, а также доказательств необходимости их выполнения для достижения целей контракта, пришел к выводу об отсутствии у истца права требовать оплаты этих работ и отказал в удовлетворении иска в указанной части, с чем впоследствии согласился суд округа.

Суды первой и апелляционной инстанций, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключения экспертов, руководствуясь статьями 702, 721, 723, 743, 763 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 95 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ “О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд”, установив, что подрядчик при проведении работ, связанных с заменой и монтажом кровельного покрытия, использовал материал, не предусмотренный технической документацией и локальной сметой, при этом внесение каких-либо изменений в техническое задание, локально-сметную документацию стороны не согласовывали, а замена материала предусматривает демонтаж всей кровли, пришли к выводу о ненадлежащем выполнении работ и отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 8, 309, 310, 420, 421, 432, 702, 708, 709, 711, 721, 723, 740, 743, 746, 753, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая отсутствие заключенных между сторонами дополнительных соглашений к спорному договору в отношении заявленных обществом “Районное СМУ” в рамках настоящего дела работ, пришли к выводу о недоказанности согласования выполнения данных работ с заказчиком.

Оценив представленные в дело доказательства и отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции руководствовался статьями 170, 309, 702, 711, 740, 743, 746, 753 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 “О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”.

Руководствуясь статьями 309, 450, 450.1, 453, 702, 709, 715, 716, 717, 743, 753, 1102 ГК РФ, признав правомерным односторонний отказ заказчика от исполнения договора в связи с нарушением подрядчиком сроков выполнения работ, суды удовлетворили первоначальный иск и отказали во встречном иске.

Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 450.1, 715, 716, 717, 743, 750 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу, что работы по капитальному ремонту ЦТП N 267 по ул. Анатолия, 8 не могли были выполнены подрядчиком по причине предоставления заказчиком здания, находящегося в аварийном состоянии, не позволяющем произвести ремонт оборудования, в смете к контракту были предусмотрены только работы по ремонту оборудования ЦТП N 267 без проведения капитального ремонта стен.

Читайте также:
Пентхаус в стиле модерн: принципы оформления

Строительный аудит: как избежать завышений стоимости строительства и ремонта

Масштабная тенденция повышения прозрачности строительства набирает обороты: внедряются BIM-технологии информационного моделирования, цифровизация и проектное управление. Заказчики строительства и ремонта задаются вопросами о том, как проконтролировать проект, если они не разбираются в предмете, и как уложиться в бюджет, избавиться от переплат, нескончаемых дополнительных работ, а также конфликтов с подрядчиками?

Строительный аудит – инструмент контроля

Разберемся, что же включает в себя данный полезный инструмент? Прежде всего, строительный аудит нацелен на сметную и отчетную документацию по объекту: сметы, спецификации, калькуляции, акты формы КС-2. Именно в них содержится информация о работах, которые подрядчик должен выполнить, материалах, которые для этого необходимы, и, конечно же, о стоимости рассматриваемых работ и материалов, зачастую значительно завышенной – от 25% вплоть до 100%. Расценки при этом могут быть как по сметным базам, так и коммерческие.

Получив информацию о предложении подрядчика по цене, специалисты строительного аудита, инженеры-сметчики, проводят серьёзную аналитическую работу, чтобы сравнить предложенную стоимость со среднерыночной. Для этого специалист должен произвести мониторинг сети «Интернет» и других источников, где подрядчики размещают прайсы, а также провести анализ на предмет соотношения всех этих предложений. После проверки специалист выводит среднюю стоимость работы или материала, получая ясную картину положения на рынке. Удивительно, как одну и ту же работу подрядчики продают с огромным разрывом в цене. Особенно это касается случаев, когда генеральный подрядчик и субподрядчики – аффилированные лица, которые приводят на объект «своих» поставщиков и рекомендуют их как надежных.

Кроме стоимости, необходимо проверить и объемы работ. На бумаге, в отрыве от проектной документации и реальной стройплощадки, объем работ и количество материалов может выглядеть для непрофессионального заказчика правдоподобно. А на самом деле в результате проверки расчетов получается, что заложенного в смету бетона хватит, чтобы залить всё помещение, оставив в середине пространство метр на метр. Порой для работников подрядчика закладываются временные сооружения, которые в реальности на объекте не монтировались. Например, излишнее количество временных санузлов.

У компании-заказчика может быть собственный внутренний сметный отдел, который проводит строительный аудит самостоятельно. Недостатками собственной службы могут стать невовлеченность сотрудников, недостаточный опыт именно в анализе рыночной стоимости и отсутствие инженеров ПТО, которые проверяют объемы работ и могут выполнить контрольные обмеры на объекте.

Реальный пример. В компании, которая заказывала строительство коммерческой недвижимости в Москве и Подмосковье, по различным причинам около года менялись сметчики. В результате пятый по счету сметчик совершенно потерялся в проектах, не имел контактов подрядчиков и не знал, за что ему взяться – сметы к новым договорам не согласованы, акты выполненных работ по исполненным договорам не подписаны. О детальной вдумчивой проверке в таких условиях не может быть и речи.

Случаи из практики

После выезда заказчик получил от подрядчика смету. Сметный отдел заказчика проверил смету и обнаружил 2 млн. завышений. Когда смета поступила к консультантам, выяснилось, что и после первой проверки в среднем цены на материалы были завышены на 7% по сравнению со среднерыночными. Так, краска стоила в два раза дороже. Также имелись задвоения транспортных расходов: подрядчик указал их отдельной строкой, а параллельно включил в стоимость материалов.

Подрядчик отредактировал сметный расчет, но применил еще одну уловку – уменьшил объемы, а в некоторых случаях обнулил стоимость работ, необходимость которых неочевидна. Вместо освещения 4 тыс. кв. метров стройплощадки в смете появилось 2 тыс. кв. метров. При недостаточном освещении нельзя работать в вечернее время и заказчику пришлось бы доплатить за дополнительное освещение, чтобы сроки работ не растянулись. Итого консультанты добились снижения стоимости сметы на 9%, в деньгах – 2,27 млн. рублей.

Сложность для системного анализа стоимости ремонта представляет большое количество объектов и подрядчиков, когда стоимость нужно согласовывать быстро. Подрядчики пользуются тем, что заказчик ограничен по времени, навязывают свою цену, особенно, если объекты находятся в разных регионах.

Наглядным является случай торгового дома «Аскона». Компания нуждалась в срочном аудите сметной документации по ремонту торговых помещений сразу в 20 городах России: здесь были Астрахань и Кемерово, Краснодар и Санкт-Петербург, Сочи и Нижневартовск. Где применительно к региональному рынку цены на ремонт завышены, а где соответствуют среднерыночному уровню по конкретному городу? В общей сложности специалисты проверили шестьдесят шесть смет по ремонту и размещению рекламы в салонах, каждая из которых обработали не более чем за 1 рабочий день.

Какие ошибки нашлись в сметах? Конечно, завышения по стоимости отдельных материалов. Стоимость керамогранита в отдельных сметах оказалась завышена до 57%, стоимость работ по демонтажу конструкций ГКЛ, потолков, остекления дверей – на 90%, перегородки взяты в большем объеме, чем в проекте. По спорным позициям специалисты в моменте провели эффективные переговоры со строителями. В результате торговый дом смог сэкономить 3,8 млн. рублей вместо того, чтобы отдать эти деньги «за воздух».

Читайте также:
Оригинальные фотообои для детской комнаты

Рассмотренные случаи из практики показывают, что подрядчики играют на незнании заказчиком рынка строительных материалов, а также манипулируют срочностью и позициями сметы, которые сложно поддаются проверке.

Затянувшийся кризис буквально вынуждает заказчиков активно участвовать в процессе строительства либо лично, либо привлекая независимых технических специалистов. Инвесторы выясняют, правильно ли расходуются денежные средства на объектах, из чего формируется сметная стоимость строительства.

На ранних этапах строительства, до заключения договоров с подрядчиками и непосредственного начала строительства заказчик может выявить потенциальные риски и предотвратить негативные последствия: уложиться в бюджет, получить качественный объект в определенные договоренностями сроки. Главное – использовать эти возможности.

НДС – 2022

Лучший спикер в налоговой тематике Эльвира Митюкова 14 января подготовит вас к сдаче декларации и расскажет обо всех изменениях по НДС. На курсе повышения квалификации осталось 10 мест из 40. Поток ограничен, так как будет живое общение с преподавателем в прямом эфире. Успейте попасть в группу. Записаться>>>

Как составить смету ремонта правильно: ошибки, приводящие к перерасходу бюджета

Делаете ремонт? Узнайте, какие 10 ошибок в составлении сметы увеличивают ее до 30 процентов

Смета моего ремонта неожиданно увеличилась на 30 процентов: я забыла про 10 важных пунктов

“Сроки и цену ремонта всегда умножайте на два!” – так говорит мой знакомый прораб. А муж поддакивает: “На три!”. А я считаю, что расходами можно и нужно управлять: например, смету составлять правильно, включая в нее пункты, про которые все забывают. А именно они и приводят к серьезному увеличению расходов.

Однажды я делала ремонт в однокомнатной квартире, которую мы купили для своей дочери. Ремонт пришелся на трагичное время в нашей семье, я была слишком занята, и смету толком не проверяла. На этом и попалась.
Перерасход составил около трети от первоначальной суммы. Если бы я была внимательна, то этого бы не случилось вовсе или перерасход был бы меньше.

С тех пор я стала опытнее: развести меня, конечно, можно, но это уже сделать сложнее.

С теми, кто начинает свой первый ремонт или только думает к нему приступить, хочу поделиться списком пунктов, которые обязательно должны быть в вашей смете, иначе, как и я, можете попасть на приличную сумму денег. Так что хотите знать, как составить смету ремонта без ошибок – читайте эту статью!

1. Входная дверь

Обычно входную дверь ставят сразу, как только приступают к завозу отделочных материалов. Но чтобы дверь не повредили, в замке – временная начинка и ключи тоже временные. И декоративная панель тоже часто отсутствует по вполне понятным причинам – чтобы не ее испортить. Заканчивается ремонт, уходят отделочники и дверь доводится до ума: ставится постоянная панель, меняется начинка замка, заказывается новый комплект ключей.

Все это стоит денег, и немалых.

Лично мне это обошлось в пару тысяч рублей 12 лет назад.

2. Плитка на кухонный фартук и в ванную

Тут целых два фейла:

  • Купили много лишней плитки, осталось от ванной комнаты полтора метра (а она была дорогая, около 1000 руб за “квадрат”, напомню, дело выло в 2006 году!);
  • В смете отсутствовала такая мелочь, как затирка и уголки. Сумму не помню, но накладно!

3. Межкомнатные двери

Скажете, тут-то что можно забыть? Да ручки! Не то, чтобы их забыли. В смету вошли самые дешевые, а понравились те, что были в три раза дороже.

4. Потолочные карнизы и напольные плинтуса

12 лет назад я, правда, с этим не заморачивалась. Но вот в недавнем своем ремонте опростоволосилась. Я уже писала о том, что не приемлю пластиковый плинтус, он портит весь интерьер, Но прораб, составляющий смету, об этом не знал.

Замена дешевого пластикового на современный высокий плинтус влетела в копеечку.

То же самое произошло и с потолочным карнизом: пропустила этот момент в смете и была наказана нервными поисками недостающей суммы.

5. Вывоз мусора

Купленная дочери квартира была “хрущевка”, ремонт делали капитальный. Мусора было – ого-го! 7 раз заказывали вывоз мусора, а запланировано было только 3!

6. Сантехника

На эти “грабли” наступала несколько раз: то в смете слишком дешевые модели, а я выбирала дорогие. То не посчитаны комплектующие, которые тоже не пять копеек стоят.

Читайте также:
Самые интересные решения для пола в гостиной

7. Напольные покрытия

Тема заслуживает отдельной статьи: о том, что паркетная доска кладется на подложку, я, конечно, знала. Я не знала, что цены на эти подложки разнятся так же сильно, как и их качество.

Ну, а о том, что можно обойтись без порожка, я и вовсе узнала недавно. Переделать пол с порожком на пол без порожка влетело не в одну копеечку!

8. Подъем на этаж

Подъем некоторых товаров обошелся дороже, чем было заложено в смете: доплачивали за крупногабаритный товар, за довоз тех материалов, которых не хватило.

При ремонте квартиры родителей у нас была такая неприятность: лифт старый, строители его сломали быстро. Так мы мало того, что платили за подъем на нужный этаж без лифта, еще и заплатили небольшую сумму за ремонт двери нашего лифта (у нас с этим строго!).

9. Коммуникации

Тут было несколько “проколов”:

  • В смете не было замены батарей отопления, а менять пришлось;
  • Про газовую плиту забыли, выяснилось это при заказе кухни (меняли плиту на встроенную технику);
  • Труб, проводов и прочей мелочевки посчитано было меньше, чем понадобилось в реальности.

10. Газ

Это было сложно, конечно, предусмотреть. Но тем не менее, мы попали тут на приличную сумму, о которой не подумали заранее.

Дело в том, что решили отказаться от газовой плиты и на кухне поставили индукционную панель. Так вот, отказаться от газа бесплатно нельзя: оформить отказ пришлось официально. Чтобы отрезать газовый патрубок, пришлось заплатить за отключение и подключение вновь подачи газа в подъезде.

Совет: Продумывайте ход ремонта, список материалов, да и весь интерьер заранее! Чтобы минимизировать неожиданные расходы.

А у вас были финансовые проколы при ремонте? Какие? Что не предусмотрели

Как УО составить смету расходов на текущий ремонт общего имущества

Вместе с Алексеем Барейша, ведущим инженером «РосКвартала» разбираемся, как составить и оформить смету расходов на текущий ремонт общего имущества в МКД и какие типичные ошибки совершают управляющие домами при этом.

Провести плановый осмотр общего имущества собственников и составить дефектную ведомость

В новом выпуске онлайн-журнала «PROПлан» его ведущий Алексей Барейша разобрал вопрос составления сметы расходов на текущий ремонт и дефектных ведомостей. Он разобрал, когда они формируются, какую информацию необходимо внести в смету, кто может грамотно составить документ и на что УО обратить внимание, если она делает это сама:

Перед тем, как приступить непосредственно к формированию сметы расходов на текущий ремонт, УО проводит плановый осмотр общего имущества МКД. По итогам такого осмотра составляется смету и дефектную ведомость.

В ведомость компания вносит все неисправности, которые обнаружила во время осмотра. Затем выбирает из неё те дефекты и нарушения, которые сможет устранить в этом году в рамках текущего ремонта, исходя из бюджета и серьёзности повреждений конструкций.

Учесть в смете все необходимые работы по текущему ремонту и их стоимость, в том числе доставку и демонтаж

Как отметил Алексей Барейша, смета расходов на текущий ремонт – это таблица, в которую вносится следующая информация:

  1. Необходимые работы и их цена, в том числе за демонтаж.

Например, если УО планирует заменить плитку пола в подъезде, то она включает в цену работ и стоимость удаления старой плитки.

  1. Вид материалов, их стоимость и цена их доставки.
  2. Общая сметная стоимость ремонта.
  3. Печати и подписи сторон.

Сторонами в таком случае являются УО как заказчик и подрядная организация как исполнитель работ. Если управляющая организация выполняет работы собственными силами, то она будет и заказчиком, и исполнителем. Смету на текущий ремонт подписывает и утверждает главный бухгалтер и руководитель организации либо председатель ТСЖ или кооператива.

УО обязательно нужно вынести документ на утверждение на общем собрании собственников или членов ТСЖ или кооператива. Если этого не сделать, то управляющая организация проведёт несогласованные на ОСС работы за свой счёт.

Изучить расценки на ремонт или обратиться к подрядной организации для составления сметы

Эксперт подробно остановился на вопросе, кто готовит смету расходов на текущий ремонт общего имущества в МКД. Это может быть:

  • подрядная организация,
  • бухгалтерия и экономисты УО,
  • правление ТСЖ или кооператива.

В квалифицированную сметную службу есть смысл обратиться, если в компании нет специалистов-сметчиков или если смета, подготовленная подрядчиков, вас не устраивает.

Если решите составить смету на текущий ремонт самостоятельно, сначала изучите территориальные единичные расценки в строительстве на различные виды работ (ТЕР). Где их найти, узнайте из видеоролика.

Читайте также:
Как правильно сделать ремонт квартиры в английском стиле

Следовать рекомендациям эксперта, чтобы избежать ошибок

Отдельно Алексей Барейша остановился на нюансах составления сметы расходов на текущий ремонт. На них нужно обратить внимание ещё до начала формирования документа, чтобы не допустить ошибок.

Например, эксперт советует дополнительно заложить в смету около 20% от полной стоимости ремонта на непредвиденные расходы: часто приходится добавлять новые работы в процессе ремонта, что может привести к превышению бюджета и перерасходу.

В смете подробно прописывайте, детализируйте работы. Пишите не «покраска стен подъезда», а все этапы этого процесса: ошкуривание старой краски, грунтовка, выравнивание, шпаклёвка, покраска первым слоем и т.д..

Важно в смете правильно указать наименование работы, а также корректно рассчитать количество необходимых материалов. Например, при включении в смету «Установки входной двери в подъезд» укажите затраты на демонтаж старой двери, доборы для новой. Всё это необходимо предусмотреть в смете.

Обязательно учтите в общей стоимости работ цену за доставку материалов к месту ремонта. Если за подъём новых окон на 9 этаж придётся доплатить доставщикам, это должно быть отражено в смете на текущий ремонт. Другие советы и рекомендации вы узнаете из видео онлайн-журнала.

Есть вопросы по составлению сметы? Оставляйте их в комментариях к статье, а также подписывайтесь на YouTube-канал Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью «Р1» и следите за обновлениями. Эксперты объединения в своих онлайн-журналах отвечают на сложные вопросы в работе по управлению многоквартирными домами.

Как изменить или расторгнуть контракт из-за повышения стоимости на стройматериалы

Изменение цены контракта в связи с увеличением стоимости материалов — это процедура перерасчета ЦК по строительству. Стороны вправе корректировать существенные условия соглашения, но для этого потребуется разрешение от региональных властей.

Скачать Письмо Минфина РФ № 24-06-06/45785 от 10.06.21 из КонсультантПлюс
Скачать постановление Правительства РФ № 1315 от 09.08.2021 c официального сайта правительства
Скачать проект постановления правительства об изменении цен контрактов

Минстрой предлагает пересмотреть контракты, заключенные до 01.07.2021

Минстрой подготовил проект постановления правительства об изменении цен на госконтракты «в связи с существенным увеличением в 2021 году цен на строительные ресурсы».

Значительный рост цен на сырье, материалы и строительные ресурсы привел к новым изменениям. Минстрой опубликовал новый проект постановления — об изменении цен на государственные контракты по № 44-ФЗ на строительство, реконструкцию, капремонт, снос объектов капитального строительства и проведение работ по сохранению объектов культурного наследия.

Для внесения изменений подрядчик направляет заказчику предложение в письменном виде — с обязательным обоснованием новой стоимости или срока. Допускается менять цену только по невыполненным объемам строительства.

Нововведения направлены на реализацию федеральных проектов, но новым регламентом вправе воспользоваться региональные власти и даже государственные компании, которые работают с национальными проектами в рамках № 223-ФЗ.

Кроме того, правительство утвердило механизм компенсации застройщикам дополнительных расходов, которые связаны с удорожанием стройматериалов.

В ПП РФ № 1315 от 09.08.2021 закреплена еще одна мера поддержки строительной отрасли. С момента вступления постановления в силу стороны вправе увеличить цену строительного госконтракта (не больше чем на 30 %). Для увеличения стоимости заказчик и подрядчик подписывают дополнительное соглашение. Проверять инвестпроект на предмет эффективности использования бюджетных средств не потребуется.

Как изменить цену контракта из-за удорожания стройматериалов

Многим поставщикам знакома проблема: после заключения муниципального контракта цены на материалы выросли в два раза, но по условиям госконтракта вносить изменения нельзя. Минстрой предложил скорректировать действующий порядок — допустить возможность пересмотра цены госконтрактов по строительству. Специалисты ведомства подготовили проект изменений в ПП РФ № 1186 от 19.12.2013. После того как его примут, стороны смогут менять цены на строительные контракты из-за удорожания строительных материалов.

Региональные структуры получили нормативные рекомендации Минфина по увеличению контракта в связи с увеличением стоимости материалов: три ведомства — Минфин, Минстрой и ФАС подготовили совместное письмо № 24-06-06/45785 от 10.06.2021, № 24044-АП/09 от 10.06.2021 и № ПИ/47490/21 от 10.06.2021, в котором разъясняется порядок изменения цены строительных контрактов в соответствии с № 44-ФЗ.

По логике ведомств изменения возможны из-за возникновения обстоятельств, которые не зависят ни от поставщика, ни от заказчика. Допускает антимонопольная служба и цены на стройматериалы (их увеличение), и изменение общей стоимости госконтракта, и его расторжение по соглашению сторон.

Изменит проектные разработки Минстроя на повышение стоимости материалов постановление Правительства РФ № 1186 от 19.12.2013, в котором установлен допустимый критерий на корректировку существенных условий контракта в 100 миллионов рублей. Ведомство предлагает закрепить другой норматив — 15 миллионов рублей. Заказчики и поставщики в основном заключают контракты на сумму ниже 100 миллионов рублей: доля таких соглашений составляет 70 % на федеральном и региональном уровнях, 79 % на муниципальном уровне.

Читайте также:
Будуар в стиле рококо

Как изменить расценки на стройматериалы в смете госконтракта

В процессе исполнения длительных госконтрактов на строительство меняются расценки на строительные материалы. Минстрой предложил, что делать с контрактами госзакупок при подорожании материалов — менять расценки. Возможность изменения существенных условий установлена в № 44-ФЗ (п. 8 ч. 1 ст. 95). Но все коррективы следует обосновать, то есть официально подтвердить, что удорожание материалов привело к росту стоимости исполнения соглашения. Кроме того, потребуется получить разрешение — решение правительства или региональных властей.

Эксперты КонсультантПлюс детально разобрали требования к проектно-сметной документации в 2021 году. Используйте эти инструкции бесплатно.

Минстрой подписал приказ № 500/пр от 21.07.2021 об изменении сметы строительного контракта в связи с ростом цен. В настоящее время приказ проходит регистрацию в Минюсте. Ожидается, что изменения вступят в силу с 24.08.2021. В ведомстве предложили новые правила обоснования изменений сметы контрактов на строительство и реконструкцию объектов капстроительства для контрактов с ценой:

  • до 30 миллионов рублей;
  • от 30 до 100 миллионов рублей;
  • свыше 100 миллионов рублей.

Для контрактов с ценой до 30 миллионов ввели компенсацию разницы между стоимостью основных материалов, оборудования и общей стоимостью этих материалов и оборудования с учетом изменений. Новую цену определяют как сумму цен работ по действующей смете и величины возрастания стоимости на строительные материалы, оборудование. Величину возрастания учитывают в коэффициенте увеличения стоимости работ и распределяют пропорционально остатку работ по каждой позиции сметы строительного контракта. Чтобы подтвердить изменение цены, необходимо предоставить минимум три обосновывающих документа по каждому материалу и оборудованию — коммерческие предложения, прайс-листы, открытые сведения с ЭТП.

Разница рассчитывается по формуле:

Новая цена контракта до 30 миллионов определяется по такой формуле:

Новая цена контракта от 30 до 100 миллионов рассчитывается так:

Новая цена контракта от 100 миллионов и выше рассчитывается по формуле:

При корректировке стоимости (максимум на 30 %) для контрактов до 30 и от 30 до 100 миллионов рублей повторная экспертиза сметной стоимости не требуется. Если меняется цена контракта от 100 миллионов и выше, то повторная экспертиза обязательна.

Еще Минстрой на сайте проектов нормативных опубликовал проект изменений в приказ № 841/пр от 23.12.2019. В этом нормативе приведены порядок определения НМЦК и методика расчетов ценовых показателей. Ведомство поясняет, как сообщить заказчику, что увеличились цены на стройматериал, — написать уведомление и привести официальные доказательства такого подорожания (договоры поставки материалов и оборудования, товарные накладные, иные бумаги).

Кроме того, при расчете НМЦК на строительные контракты, заказчику следует заложить возможное увеличение — применить к начальной (максимальной) ЦК индекс прогнозной инфляции.

Общий порядок действия при изменении расценок на стройматериалы таков:

  1. Пересчитать сметную стоимость подрядных работ из уровня цен на дату утверждения сметы в уровень цен на дату работ, применив индекс фактической инфляции. Образцы расчетов приведены в приложениях к проекту приказа Минстроя.
  2. Подготовить подтверждающие документы и приложить их к расчету. Подтверждением роста расценок являются договоры поставки на стройматериалы и оборудование до и после удорожания.
  3. Получить разрешение на изменение ЦК от региональных властей.

Как расторгнуть контракт из-за подорожания стоимости стройматериалов

Если заказчик не согласен с удорожанием или стороны не получили разрешение на изменение существенных условий, то проводится расторжение контракта из-за повышения цен на материалы при строительстве — по ч. 8 ст. 95 № 44-ФЗ. Основание для расторжения — соглашение сторон.

Почему возникла проблема

В совместном письме Минфина, Минстроя и ФАС указано, можно ли поменять расценки на стройматериалы — да, стороны вправе корректировать существенные условия соглашения в рамках Федеральной контрактной системы. Решение о возможности изменить ценовые условия госконтракта потребовалось в связи с резким ростом цен на строительные материалы. Удорожание зафиксировали из-за повышения активности внутреннего рынка после снятия ограничительных мер.

Кроме того, на стоимости сказалась и нехватка стройматериалов. Ограниченность ресурсов вызвана пандемией и особыми условиями работы в 2020 году. ФАС провел проверку поставщика строительных материалов и подтвердил правомерность ценового роста.

Ошибки в проекте: кто в ответе и что делать?

Согласно ст. 716 ГК подрядчик по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ несет ответственность за ненадлежащее выполнение проектно-сметной документации и изыскательских работ. Это касается и недостатков, обнаруженных в ходе строительства, а также в процессе эксплуатации объекта.

При обнаружении недостатков подрядчик по требованию заказчика обязан безвозмездно переделать проектно-сметную документацию и произвести необходимые дополнительные изыскательские работы. Безвозмездность подтверждает подп. 3.6 п. 3 СНБ 1.02.06-98 «Порядок определения стоимости разработки проектной документации в строительстве». В соответствии с ним работы по исправлению ошибок, допущенных проектной организацией, не требуют дополнительной оплаты и должны учитываться в стоимости основных проектных работ.

Читайте также:
Мебель из паллет, как способ создания необычного интерьера

Справедливости ради отметим, что указанная норма не нашла отражения в Методических рекомендациях о порядке определения стоимости проектных и изыскательских работ. Однако это не означает, что исправление некачественно выполненных работ должно оплачиваться дополнительно.

Кроме того, в соответствии со ст. 716 ГК подрядчик обязан также возместить заказчику причиненные убытки, если законодательство или договор не определяют иного. Аналогичную норму содержал п. 28 Положения о договорах подряда на выполнение проектных и изыскательских работ. Теперь ее закрепляют п. 59 и 60 Правил заключения и исполнения договоров подряда на выполнение проектных и изыскательских работ и (или) ведение авторского надзора за строительством.

Таким образом, недостатки в проектной документации, допущенные по вине подрядчика и выявленные в процессе строительства объекта, подрядчик устраняет за свой счет в согласованные сторонами сроки. За несвоевременное устранение уплачивает неустойку. Ее размер составляет 1 % от стоимости работ по устранению дефектов за каждый день просрочки начиная со дня окончания согласованного сторонами срока.

Если недостатки в проектной документации привели к дополнительным затратам заказчика, подрядчик обязан возместить их в порядке, установленном договором. Указанные затраты являются убытками заказчика и взыскиваются на основании ст. 14 и 364 ГК.

Недостатки могут выявить в ходе государственной экспертизы строительных проектов. В соответствии с п. 36 и 37 Положения о порядке проведения государственной экспертизы при внесении изменений и дополнений в утвержденную документацию в связи с обнаруженными в ней недостатками или недостоверными исходными данными, предоставленными заказчиком, застройщиком, повторная государственная экспертиза проводится за счет лица, по чьей вине возникла необходимость изменений и дополнений. Повторная государственная экспертиза документации, получившей отрицательное заключение, осуществляется за счет лица, по чьей вине возникла необходимость ее доработки.

Качество проектных и изыскательских работ определяется сопоставлением содержания проектной и исполнительной документации с требованиями нормативно-технических документов в строительстве. Данную функцию выполняет на договорных началах подразделение Госстройэкспертизы. При этом заказчик вправе и сам сопоставить содержание проектной и исполнительной документации со СНиП и ТКП.

Суду, рассматривающему экономические дела, подведомственны споры о понуждении проектировщика к устранению недостатков в проектной документации в соответствии со ст. 716 ГК.

Пример 1

Суд частично удовлетворил исковые требования КУП «Заказчик» к РУП «Проектировщик» о взыскании убытков. Принимая такое решение, суд руководствовался следующим.

Стороны заключили договор о выполнении проектных и изыскательских работ. Ненадлежащее выполнение ответчиком обязательств повлекло убытки истца. В частности, комиссия установила необходимость переделки металлоконструкций несущего каркаса навесов подземных переходов, изготовленных по чертежам ответчика. Стоимость работ составила заявленную в иске сумму.

Размер убытков подтверждал акт, ТТН на поставку повторно изготовленного оборудования, смета на выполнение строительно-монтажных работ (монтаж, демонтаж оборудования и калькуляция на выполнение работ по покраске металлоизделий.

Вместе с тем, оценивая степень вины ответчика, суд отметил следующее. При обнаружении недостатков в проектно-сметной документации или в изыскательских работах подрядчик по требованию заказчика обязан безвозмездно переделать проектно-сметную документацию и произвести необходимые дополнительные работы. Кроме того, он обязан возместить заказчику причиненные убытки, если законодательство или договор не устанавливают иного .

Заказчик вправе контролировать ход и качество работ, соблюдение сроков (графика) их выполнения, качество предоставленных подрядчиком материалов, а также правильность их использования, не вмешиваясь в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика .

Если в ходе строительства обнаруживаются препятствия к надлежащему исполнению договора строительного подряда, каждая из сторон обязана принять все разумные меры к их устранению. В противном случае сторона теряет право на возмещение убытков .

Таким образом, истец обязан был приостановить работы, когда стало очевидным несоответствие строительных конструкций эксплуатационным требованиям к объекту строительства (высота крыши над пешеходным переходом). Причем несоответствие можно было выявить еще на стадии частичного монтажа, а не после сборки конструкции в полном объеме и покраски.

Размер возмещения вреда уменьшается, если его возникновению или увеличению содействовала грубая неосторожность потерпевшего. При грубой неосторожности потерпевшего и отсутствии вины причинителя вреда, в случае когда его ответственность не зависит от вины, суд уменьшит размер возмещения или откажет в возмещении, если законодательство не предусматривает иного .

На основании изложенного суд уменьшил размер подлежащих возмещению истцу убытков от демонтажа и монтажа конструкций и их покраски на стоимость монтажа и покраски.

Недостатки проекта можно выявить и на стадии государственной экспертизы проектной документации. Если же экспертиза выдала положительное заключение, оно может стать доказательством надлежащего выполнения работ проектировщиком.

Читайте также:
Рококо идеально смотрится с современными вариантами

Пример 2

Кассационная коллегия Верховного Суда рассмотрела кассационную жалобу по делу, в котором ПК «Заказчик» хотел понудить ОАО «Проектировщик» к исполнению договора на выполнение проектных изыскательских работ.

Согласно договору ответчик обязался по заданию истца выполнить строительный проект. Заключение КУП «Управление государственной вневедомственной экспертизы» рекомендовало его к утверждению после устранения замечаний. Ответчик замечания устранил. Подписанный сторонами акт сдачи-приемки научно-технической продукции удостоверил, что работа соответствовала условиям договора. Исполком разрешил истцу строительство, чем констатировал факт разработки ответчиком проектно-сметной документации и согласования ее в установленном порядке.

Эти обстоятельства свидетельствовали, что ответчик в полном объеме выполнил условия договора. Кроме того, факт надлежащего выполнения обязательства по договору установило вступившее в законную силу постановление суда по другому делу и строительно-техническая экспертиза в рамках уголовного дела.

Подрядчик обязан:
— выполнять работы в соответствии с исходными данными на проектирование и договором;
— согласовывать готовую проектно-сметную документацию с заказчиком, а при необходимости вместе с заказчиком — с компетентными государственными органами и органами местного управления и самоуправления;
— передать заказчику готовую проектно-сметную документацию и результаты изыскательских работ .

Подрядчик несет ответственность за ненадлежащее выполнение проектно-сметной документации и изыскательских работ, включая недостатки, обнаруженные в ходе строительства, а также эксплуатации объекта. При обнаружении в проектно-сметной документации или в изыскательских работах недостатков подрядчик по требованию заказчика обязан безвозмездно переделать документацию и произвести необходимые дополнительные работы, а также возместить заказчику причиненные убытки, если законодательств или договором не установили иного .

Утверждение ПК «Заказчик», что ответчик не выполнил надлежащим образом обязательства по договору, суд не принял во внимание, поскольку доказательств истец не представил.

Изменения в проектную документацию ответчик внес в рамках функций авторского надзора и передал истцу. Об этом свидетельствовали материалы дела. Другие доводы ПК «Заказчик», изложенные в кассационной жалобе, не содержали оснований для отмены ранее принятых судебных постановлений.

В удовлетворении кассационной жалобы Кассационная коллегия Верховного Суда отказала.

Помимо обязательной государственной строительной экспертизы с целью определения причин недостатков, допущенных при проектировании, по требованию любой из сторон назначается судебная строительно-техническая экспертиза . Ее выполняют организации, имеющие лицензию Минюста на выполнение судебных строительно-технических экспертиз.

Суд также может привлечь в качестве специалиста организацию, которая хотя и не имеет подобной лицензии, но обладает специальными познаниями в сфере проектирования.

Расходы на оплату труда экспертов суд может отнести к издержкам, связанным с рассмотрением дела, и взыскать со сторон процесса пропорционально обоснованно заявленным требованиям.

Кроме заключений, в качестве доказательств стороны могут представить суду справки контрольных обмеров в соответствии с законодательством по вопросам правильности расходования бюджетных средств, средств целевых бюджетных и внебюджетных фондов и льготных кредитов, выделяемых на капитальное строительство (реконструкцию, ремонт, реставрацию, благоустройство) объектов, акты взаимной сверки качества выполненных работ. Также суд вправе привлечь для участия в хозяйственном процессе компетентный государственный орган в сфере
строительства .

Причем выводы даже положительного заключения государственной строительной экспертизы суд будет оценивать наравне с иными доказательствами, поскольку никакие из них не имеют для суда заранее установленной силы .

Завершая, отметим, что эффективность выбранного способа судебной защиты зависит от надлежащего определения предмета иска исходя из конкретных правоотношений сторон.

Так, если подрядчик в целом не против внести исправления в проектно-сметную документацию и имеет для этого реальную возможность, целесообразно обратиться в суд с иском о понуждении к устранению недостатков и предпринять меры по урегулированию спора в порядке примирительных процедур, медиации.

Если же ожидать устранения недостатков не приходится, можно обратиться к сторонней проектной организации и возложить на ответчика убытки в виде расходов на внесение изменений в документацию. Но и такие требования следует пытаться урегулировать в процедуре примирения, медиации.

Ответчиками обычно становятся проектировщики, с которыми у заказчика были договорные отношения. Если суд придет к выводу о виновности организации государственной строительной экспертизы, рекомендовавшей к утверждению некачественную проектно-сметную документацию, убытки можно взыскать и с нее в рамках ст. 364 ГК (за ненадлежащее исполнение договора на проведение экспертизы проектно-сметной документации). Правда, судебная практика по подобным требованиям единична.

Часто можно слышать мнение, что заказчик не вправе предъявлять к проектировщику претензии, если принял работу и утвердил проектную документацию. Данное утверждение опровергает п. 66 Правил заключения и исполнения договоров подряда на выполнение проектных и изыскательских работ. Согласно ему окончание срока действия договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: