Какие ремонтные работы нужно сделать в квартире перед ее продажей

Хоум-стейджинг: как недорого и эффективно подготовить квартиру к продаже

Как вы думаете, стоит ли делать ремонт перед продажей квартиры? Многие уверены, что это бессмысленно. Мол, деньги потратим, а на цену самой квартиры это особо не повлияет – все равно новые хозяева захотят все переделать на свой вкус. Однако это мнение – большая ошибка.

ВНЕШНЯЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ

Представьте себе – перед вами две квартиры в соседних домах. Один район, один тип дома, одинаковая планировка. Но одна квартира – ухоженная, светлая, в ней витают приятные ароматы. Вторая же выглядит так, будто оттуда только что съехали жильцы. Нет, она не грязная, не противная – просто не слишком уютная.

В первой квартире мы начнем невольно представлять себе картинки из своей будущей жизни: на этом красивом балконе будет приятно любоваться закатом, вот в этот уютный уголок можно поставить кресло, на этой чистенькой кухне будет здорово собираться на семейные ужины.

Во второй квартире воображение нарисует нам совсем другую картину: окна не новые, придется менять, стены слегка обшарпанные, придется сразу же переклеивать обои, смеситель в ванной – тоже под замену. И в голове вместо уютных картин начнут тут же крутиться цифры – сколько денег придется потратить на ремонт, сколько времени и сил он отнимет.

Согласитесь, что первый вариант окажется более предпочтительным, даже если он подороже. Да, денег жалко – но сколько же времени и сил вы сэкономите! Именно поэтому эксперты рынка недвижимости все чаще рекомендуют владельцам квартир и домов провести хоум-стейджинг – глобальную предпродажную подготовку недвижимости, продуманную таким образом, чтобы с одной стороны придать выставленному на продажу жилью максимально привлекательный вид, а с другой – потратить на это минимум сил и средств.

В этой статье мы хотим поделиться с вами самыми эффективными методами хоум-стейджинга, которые позволят вам быстро и бюджетно увеличить стоимость вашей квартиры, чтобы склонить потенциального покупателя в вашу пользу и в итоге ускорить продажу вашей собственности по самой привлекательной для вас цене.

КОСМЕТИЧЕСКИЙ РЕМОНТ

Сразу скажем: глобальный, капитальный, дорогой ремонт не окупается. По подсчетам экспертов, вы сможете прибавить к цене квартиры максимум половину той суммы, которую потратите на масштабный ремонт.

Поэтому ориентируемся только на самые простые работы и не тратим деньги на дорогие элитные материалы, закупать которые лучше всего в конце сезона ремонтов, то есть поздней осенью. В это время в строительных магазинах дают большие скидки, и можно купить все раза в полтора дешевле, чем весной и летом. Давайте посмотрим, как просто экономить на косметическом ремонте.

Электрика. На полную перекладку проводки лучше даже не замахиваться – это шумно, грязно и долго. Проводку стоит заменить лишь в местах, где она не работает. А вот древние некрасивые розетки и выключатели стоит заменить на недорогие, но приятные глазу.

Сантехника. Если ваша в порядке – чистим, меняем прокладки и вентили. Если же что-то сломано, сколото или треснуло – заменяем на недорогой вариант. Необязательно новый: сегодня многие фирма специализируются на ремонте б/у сантехники, которая продается существенно дешевле, чем новая. С ванной еще проще – если она потеряла товарный вид, ее можно отреставрировать акрилом.

Окна. Несмотря на то, что стеклопакеты сразу повышают цену на квартире, установка новых пластиковых окон не окупается. Деревянные окна подшкуриваем и подкрашиваем. Старые стеклопакеты – подтягиваем и заменяем сломанную фурнитуру.

Межкомнатные двери. Их менять также не выгодно – делаем это лишь в крайнем случае. Старые деревянные двери лучше отшкурить и залакировать. Если они были покрашены – отшкурить, загрунтовать и покрасить. Только не красьте поверх старых наслоений краски – это выглядит очень неопрятно и сразу бросается в глаза. Если в дверях не хватает стеклышек – закажите новые. Это дешевле, чем менять всю дверь.

Потолки. Потолок – первое. На что инстинктивно смотрит человек, впервые зашедший в квартиру. Если ваши потолки оставляют желать лучшего – самым простым и бюджетным вариантом станет натяжной потолок.

Стены. Если ваши стены в идеальном состоянии, то чтобы это продемонстрировать, стоит снять обои и покрасить стены нейтральной светлой краской. Если же состояние стен оставляет желать лучшего – скрыть дефекты помогут обои. Самые простые, бумажные. Их и клеить легче, и стоят они дешевле. В том случае, если стены совсем неровные, обои лучше выбирать рельефные, с объемным тиснением. Если все более-менее неплохо – подойдут и гладкие.

Цвета. Выбирая обои или краску для стен, учтите: большинство покупателей готовы оставить цветовые решения, выбранные предыдущими владельцами квартиры, если они выбрали светлые нейтральные тона. Оптимальный вариант – бежевые, молочные, светло-желтые, кремовые, абрикосовые, теплые оттенки голубого и сиреневого. Кричащие цвета могут не понравиться покупателю.

Полы. Не важно, паркет, ламинат, кафель или линолеум. Важно, чтобы они были ровными, эстетичными, гладкими и не поскрипывали. Старый паркет можно отциклевать и покрыть лаком. Если же с полами у вас совсем беда – оптимальным вариантом для замены станет линолеум. Он легко укладывается, а главное – дешев. Все остальные варианты не окупятся.

Оборудование. Все, что вы планируете оставить новым хозяевам – кондиционер, плита, вытяжка, душевая кабина, дверной звонок и так далее – должно быть починено. Работающая встроенная техника станет большим плюсом и позволит поднять цену на квартиру.

ПОДГОТОВКА К ПРОСМОТРУ

Чтобы понимать, что следует исправлять в первую очередь, поставьте себя на место покупателя. На что вы обратите внимание, выбирая квартиру? К чему стали бы присматриваться особенно тщательно? Большинство людей в этом вопросе довольно предсказуемы, и действуют по одному сценарию.

Подъезд. Вы замечали, что первое впечатление о жилище человека складывается еще до того, как вы переступили его порог. Как театр начинается с вешалки, так и квартира начинается с подъезда. На него тоже обращают внимание при просмотре квартиры.

Разумеется, вы не сможете сделать в подъезде ремонт. Но исправить неприятные мелочи – в ваших силах. Пожалуйтесь в управляющую компанию на мусор и плохую уборку, поменяйте тусклую лампочку на своем этаже, подметите лестничную клетку, положите перед дверью симпатичный коврик. Если в подъезде плохо пахнет – перед приходом потенциального покупателя не только проветривайте подъезд, но и щедро пробрызгивайте первый этаж, лифт и лестничную клетку спреем, уничтожающим запахи.

Генеральная уборка. Аксиома: идеально чистую квартиру можно продать значительно быстрее и выгоднее. Конечно, покупатель понимает, что беспорядок в квартире можно легко убрать, однако плохо убранная квартира вызовет у него неосознанную неприязнь.

Перед тем, как выставить квартиру на продажу, нужно максимально тщательно убрать квартиру. Особое внимание стоит обратить на мелочи, до которых во время уборки редко доходят руки: дверные и оконные ручки, пыльные шторы, выключатели, карнизы, плинтуса, заросшие пылью розетки и удлинители и так далее. Это все нужно хорошенько пропылесосить и отмыть.

Это звучит легко – но на деле такая тщательная уборка не каждому по плечу. Если средства позволяют, лучше нанять клининговую компанию. Вы удивитесь, но ее сотрудники умеют отмывать квартиры так, что они не только кажутся стерильными, но и остаются таковыми очень долго.

Освещение. Мягкий неяркий свет хорош для уютных домашних посиделок. А вот чтобы квартира засияла во всей красе, необходимо включить яркий свет во всех помещениях. Это – одно из главных правил при презентации недвижимости.

Чтобы все комнаты, кухня, коридор, санузлы были максимально освещены, смените все лампочки на максимально яркие. При этом выбирать надо лампы, работающие в теплом диапазоне. Холодный свет делает помещение по казенному неуютным.

При необходимости добавьте дополнительные источники света, например, торшер. Если на балконе нет освещения – поставьте торшер и туда, аккуратно протянув удлинитель так, чтобы он не бросался в глаза.

Личные вещи. Если в выставленной на продажу квартире кто-то живет, все личные вещи на время просмотров стараемся убрать с глаз долой. В том числе – и с вешалки в прихожей.

Почему это важно? Дело в том, что психологически покупатель при просмотре квартиры уже представляет себя ее будущим владельцем. Чем лучше он «прочувствует» квартиру – тем больше захочет ее купить. Но для этого в квартире должно быть минимум свидетельств чужой жизни.

Мебель. Если в квартире кто-то живет, постарайтесь избавиться от лишней и некрасивой мебели, которая создает ощущение мебельного склада. Оставьте только самое необходимое: шкафы, кровати, кресла и диваны, письменный стол, кухню, несколько красивых стульев, прихожую.

Тот же набор мебели рекомендуется оставить, даже если же квартира уже свободна. Конечно, пустые помещения выглядят просторнее, однако наличие небольшого количества мебели поможет покупатель наглядно оценить масштабы помещения. Останется ли в спальне свободное место, если поставить туда огромную кровать? Поместится ли в эту нишу диван? Хорошо ли будет смотреться вон в том углу любимое кресло?

Если вы не планируете забирать из квартиры встроенные шкафы или кухню, обязательно скажите об этом. Такая мебель может стоить очень дорого, и ее наличие повышает привлекательность и цену квартиры.

Ароматы. Вспомните квартиры своих друзей и знакомых. Не правда ли, каждый дом пахнет по-своему? У вашей квартиры тоже есть запах, вот только живя в ней, вы его не чувствуете. Не думайте, что если вы не курите, не держите животных и регулярно убираетесь, неприятных ароматов быть не может. Старый паркет и старая мебель могут давать неприятное амбре. Обои, мягкая мебель и домашний текстиль годами впитывают ароматы бытовой химии, подгоревшей еды и тому подобное. Чтобы понять, как именно пахнет ваша квартира, нужно уехать минимум на неделю. Или просто спросить кого-то из знакомых – приятен ли этот аромат?

Перед визитом покупателей хорошенько проветрите квартиру. Пробрызгайте ее освежителем воздуха без запаха – потому что запах освежителя насторожит покупателя. А затем обеспечьте своему жилью приятный аромат. Психологи утверждают, что самые приятные эмоции у людей вызывают дома, где пахнем кофе, выпечкой, пряными травами и корицей.

Напоследок – самое главное! По оценке экспертов, правильно проведенный хоум-стейджинг позволяет увеличить цену квартиры в среднем на 10-15% от ориентировочной стоимости квартиры. Например, если неподготовленная квартира стоит 5 миллионов рублей, то после подготовки у вас есть все шансы продать ее за 5,5 миллиона рублей. Согласитесь, это стоит того, чтобы приложить немного усилий!

Как подготовить квартиру к продаже

Если подготовить квартиру к продаже, можно поставить ценник повыше. Чистое, ухоженное помещение скорее привлечет покупателей. Рассказываю, что нужно сделать перед продажей жилья, и как заработать на предпродажной подготовке.

Освободить квартиру от вещей

Захламленная квартира производит плохое впечатление на потенциальных покупателей. Пустое помещение продать легче, чем квартиру с советской стенкой, забитую подшивками старых журналов. Рассказываю, как можно распорядиться ненужными вещами.

Продать ценные вещи. Мне жилье досталось от пожилых родственников: в их квартире остались чайные сервизы, ковры, швейная машинка и множество других вещей, которые мне не нужны, но выкидывать жалко. То, что представляет ценность, я решила продать на Avito.

Не назначайте цену наугад — проверьте, сколько стоят похожие товары. Например, в квартире осталось три ковра. Я думала, что советские ковры не представляют особой ценности и стоят максимум по 5000 ₽. Но оказалось, что ковры не советские, а вьетнамские — их стоимость начинается от 15 000 ₽. В итоге два ковра купили через неделю после публикации объявления за 43 000 ₽.

Часть старой, но еще неплохой мебели я тоже продала на Avito: диван и два кресла за 1000 ₽ — их купили для дачи, еще 1000 ₽ мне заплатили за старое пианино. Если вывозить и утилизировать старую мебель, пришлось бы заплатить минимум 2000 ₽.

Вещи на Avito можно продавать иногородним покупателям, например, я отправляла товары в Москву, Читу и Екатеринбург. Для пересылки используйте безопасную доставку Avito. Она работает по следующей схеме:

• покупатель оплачивает товар и пересылку;
• сервис резервирует деньги на счете;
• продавец относит товар в ближайший пункт Pickpoint;
• товар доставляют в город покупателя;
• покупатель забирает товар из пункта выдачи;
• продавец получает деньги на карту.

Если покупатель по какой-то причине не забрал товар — через некоторое время его вернут продавцу.

На продаже ненужных вещей я заработала 66 700 ₽
Сдать бумагу и металл. В квартире осталось очень много книг: часть из них я отдала в библиотеку и букинистический магазин. Остальные пришлось сдать в переработку: макулатуру купили по 8 ₽ за килограмм. Общий вес книг и бумаг превысил 100 килограмм, за это я получила около 1000 ₽.

В кладовке хранилось много металлических вещей: старые инструменты, непонятные запчасти. Чтобы не таскать их в мусорные контейнеры, в интернете я нашла компанию, которая принимает металлолом: они сами приехали и все забрали. За металл я получила около 2500 ₽: за чермет заплатили по 8 ₽ за килограмм, за цветмет — по 70 ₽ за килограмм. В металлолом принимают старую бытовую и радиотехнику, инструменты для ремонта и дачи, старые велосипеды, батареи, ванны. Если изделие притягивает магнит — это черный металл, если нет — цветной.

Отдать старую одежду в переработку. Еще в квартире осталось много старой, рваной и вышедшей из моды одежды — ее я отнесла в магазин H&M. Они принимают старые вещи и дают за них скидочные купоны — вещи из новой коллекции в сети H&M можно купить со скидкой 10%.

Подарить хорошие вещи. Многие вещи быстрее и проще подарить, чем продать.
Прежде чем выставлять вещи на Avito, я спросила у родственников, друзей и знакомых, не хотят ли они что-нибудь забрать. Так удалось «пристроить» сервиз, набор инструментов и часть книг. Также я подарила родственникам один из ковров. А часть старой, но еще хорошей одежды отнесла в благотворительный секонд-хенд «Вещеворот»: они принимают одежду и продают ее по максимально низким ценам. Возможно, подобные организации есть и в вашем городе.

У петербургского благотворительного магазина «Спасибо» множество точек приема вещей по всему городу. Принести можно одежду, сумки, книги
Вывезти ненужную мебель. Я подумала, что новым хозяевам вряд ли понадобится старая мебель и решила ее выкинуть. Наняла грузчиков и перевозчика, чтобы они вывезли на свалку старые кровати, шкаф и стол. Заплатила за услугу 2500 ₽.

Хорошие вещи: холодильник, стиральную машину и плиту, качественный кухонный гарнитур можно не продавать — многие люди рады купить квартиру с мебелью и техникой. Их стоимость можно включить в продажную цену квартиры. А если что-то из техники новым хозяевам не пригодится — вы сможете продать ее на Avito.

Отдать мусор на переработку. Бутылки, старые матрасы, одеяла, пластиковые контейнеры и другие ненужные вещи я отдала в переработку. В Челябинске этим занимается компания «Разделяйка»: они приехали к дому и забрали весь хлам. За услугу я заплатила 500 ₽. Такие организации есть во многих городах, например, в Москве мусор вывозит компания «ЭкоЛайн», а в Петербурге — «Релайтер».

Сделать ремонт

Отремонтировать поломки. Текущие краны, неработающие светильники и другие мелкие поломки снижают привлекательность жилья и его цену — иногда покупатель хочет сразу въехать в купленную квартиру. Если починка не требует особых вложений и усилий, лучше привести квартиру в порядок. Например, в моей квартире на кухне не работал кран, в одной из комнат не было света, а у входной двери — замка, поэтому квартиру нельзя было закрыть снаружи. Новый замок с установкой обошелся мне в 5000 ₽, замена крана и работа электрика — в 8000 ₽.

Сделать косметический ремонт. Мне досталась трехкомнатная квартира с «бабушкиным» ремонтом: кардинально улучшать интерьер — накладно. Я не знала, стоит ли делать полноценный ремонт и проконсультировалась с риелтором. Она сказала, что даже хороший ремонт не сильно повысит стоимость квартиры.

Большинство людей переделывают жилье по своему вкусу, поэтому даже дорогой дизайн редко кто ценит. В лучшем случае я только отобью вложенные в ремонт деньги. Поэтому улучшила только самые проблемные места: перекрасила двери, батарею и стены в ванной. На краску потратила 3000 ₽.

Если все-таки хотите сделать ремонт — выбирайте обычную белую краску для стен или нейтральные обои. Лучше избегать ярких цветов и сложного дизайна — это может не понравиться покупателям. В сильно запущенной квартире можно снять напольное покрытие и ободрать обои со стен. Продавать жилье с черновой отделкой проще и дешевле, чем делать ремонт.

Сделать предпродажные фотографии

По фотографиям люди решают, стоит ли идти на просмотр квартиры. Поэтому нужно сделать качественные фотографии. Несколько рекомендаций, как показать квартиру с выигрышной стороны.

Используйте панорамную съемку. В большинстве современных смартфонов есть режим «Панорама» — используйте его для съемки общего плана каждой комнаты. Панорамная съемка визуально увеличивает даже маленькую комнату. А неудачно обрезанный кадр «съедает» часть пространства, и квартира кажется меньше, чем в действительности.

Такие фото не дают представления о размере и назначении помещения: это может быть как комната, так и кухня
Вынесите лишние вещи из помещения. Если вы продаете квартиру, в которой живете, освободить ее от мебели непросто. Чтобы на снимке помещение казалось просторнее, можно вынести оттуда мелкую мебель — стулья, кофейные столы, подставки с цветами. Вещи тоже лучше убрать из кадра, чтобы они не захламляли пространство.

Без этих вещей кухня выглядела бы более просторной
Фотографируйте при дневном свете. Тогда квартира будет казаться светлой и просторной.

Показывайте масштаб жилья. По фотографиям совершенно пустой комнаты сложно понять ее размер. Если продаете квартиру без мебели — перед фотографированием поставьте в комнату стол или стул. Относительно этого предмета легче оценить размеры помещения.

Сделайте фото подъезда и прилегающей территории. Если квартира с хорошим ремонтом, но в старом доме или рядом со свалкой — не стоит об этом умалчивать, надеясь, что покупатели не обратят внимание. Чтобы не тратить время на «пустые» показы, сфотографируйте ближайшую инфраструктуру и состояние подъезда.

Постарайтесь показать свой район в выгодном свете и сделать фото максимально информативными. Если у вас красивый вид из окна — лучше снимать двор из дома. А если рядом сетевой магазин, новая детская площадка или другие привлекательные объекты — добавьте в объявление их фотографии. Делайте фото при дневном цвете, чтобы район не выглядел мрачным и опасным. Если продаете квартиру в холодное время года, а рядом с домом много деревьев — лучше поискать летние снимки — они покажут, что в районе много зелени.

Окна выходят на парковку, а не на проезжую часть — значит, в квартире не будет слишком шумно. Спортивная площадка и большая парковка — плюс для многих потенциальных покупателей
Напишите подробное объявление. Подробно опишите состояние квартиры: укажите площадь, расположение комнат, расскажите, из чего выполнено напольное и настенное покрытия, какой фирмы и качества сантехника, окна и батареи. Расскажите про состояние дома и ближайшую инфраструктуру. Если на просмотрах люди задают одни и те же вопросы — ответы на них добавьте в объявление. Если у вас есть план квартиры — можете добавить его к объявлению.

Подготовить квартиру к просмотрам

Сделать генеральную уборку. Если квартира большая, и уборки давно не было — проще нанять профессионалов. У них есть специальное оборудование и чистящие средства. В зависимости от города, генеральная уборка квартиры стоит от 2500 ₽.

Если хотите самостоятельно, быстро и качественно убрать квартиру — возьмите в аренду профессиональное оборудование. Например, в Челябинске стоимость аренды моющего пылесоса начинается от 400 ₽ в день.

Убрать общие помещения. Если квартира в общем тамбуре с соседями, попросите их хотя бы на время убрать обувь, велосипеды, лопаты и другие вещи, которые захламляют пространство. Если на общей площадке грязь, окурки — лучше не ждать уборщицы, а убрать их самим.

Сделать квартиру уютнее. Квартира должна произвести хорошее впечатление на будущих хозяев. Для этого можно добавить детали, которые улучшают общий вид. Например, можно оставить шторы на окнах, повесить чистое полотенце в ванной или постелить новый коврик у двери, чтобы помещение выглядело уютнее.

Освободите квартиру от людей. Хорошо, если во время показа, в квартире нет посторонних. Собак тоже лучше убрать из дома. Если вся семья в сборе, покупатели не смогут нормально осмотреть комнаты. Маленькие дети могут капризничать и отвлекать от показа, а животные — повести себя агрессивно и сорвать показ.

Быстрая продажа: как обустроить квартиру для срочной сделки

Делать капитальный ремонт квартиры, чтобы ускорить ее продажу, совсем необязательно. Достаточно создать уютный и универсальный интерьер, который будет отвечать вкусам среднестатистического покупателя.

Рассказываем, как апгрейдить жилье для быстрой продажи без серьезных затрат и на что покупатели обращают внимание в первую очередь.

Что выбирают покупатели

Наличие ремонта — не главный фактор при выборе квартиры, но именно он сильно влияет на ликвидность и привлекательность объекта, рассказала директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Она пояснила, что визуальная информация — сильнейший рычаг воздействия на решение клиента.

По опыту Est-a-Tet, наименьшим спросом пользуются дорогие и вычурные ремонты с условными вензелями, лепниной, позолотой. «Это все может отражать вкусы и потребности собственника, однако не только не привлечет, но и оттолкнет покупателя. Такие ремонты в небольших помещениях со стандартной высотой потолка смотрятся не всегда уместно. Кроме того, они часто несут сильный отпечаток личности продавца — а это мешает покупателю представить, что это именно его дом», — пояснила риелтор.

Часто продавец намерен заложить стоимость такого ремонта в цену продаваемой квартиры, но покупателю это неинтересно — с очень большой вероятностью все эти роскошества будут ликвидированы для последующей отделки «под себя», подчеркнула Дымова. Она уточнила, что наибольшим спросом пользуются квартиры с недавним, аккуратно выполненным ремонтом в нейтральных, светлых, природных тонах — в такое жилье можно въезжать в неизменном виде и что-то переделать «под себя».

Покупатели обращают внимание на то, что сложно изменить. «Например, переклеить обои совсем не сложно, а вывести грибок со стен почти невозможно, Соответственно, если покупателю не подходит цвет обоев, это его вряд ли остановит, а вот наличие черной плесени или трещины в стене может остановить», — пояснила риелтор. По ее словам, в первую очередь покупатели смотрят на следующие факторы:

• состояние конструктива (целостность стен, отсутствие явных дефектов, трещин);
• отсутствие несогласованных перепланировок (хотя это уже не совсем ремонт);
• наличие вентиляции в нормальном состоянии (неперекрытые вентканалы, функционирующие вытяжки и т. д.);
• следы заливов — потеки, отклеившиеся обои;
• наличие грибка или плесени (это сразу большой минус, так как очень трудно избавиться);
• состояние и возраст коммуникаций (электросеть — лучше обновленная медная проводка, чем старая алюминиевая; новые водопроводные и канализационные трубы взамен старых);
• новые счетчики воды, электричества;
• состояние радиаторов отопления;
• состояние окон — щели, перекошенные створки, наличие сквозняков;
• санузлы (состояние плитки, водопроводных и канализационных труб, отсутствие протечек, работающие полотенцесушители, отсутствие неприятных запахов, которые говорят о неисправностях; свободный доступ к коммуникациям);
• состояние полов: скрипы, целостность и т. д.;
• если газ, то нормальное функционирование труб, вентилей.

Создайте ощущение стерильности

Предпродажная подготовка квартиры или подготовка к сдаче в аренду — это инвестиционно выгодные вложения, которые должны окупаться. Чтобы быстрее найти покупателя, нужно создать ощущение чистоты, уюта и стерильности, советует архитектор-дизайнер, основатель студии Rublevo.net Вероника Зазнова.

«Проведем аналогию с отелями. Главная задача любого отеля, независимо от того, как давно он был введен в эксплуатацию, — создать у каждого постояльца ощущение, что он здесь первый посетитель и до него здесь никто не жил. Такого же ощущения вам необходимо добиться у потенциальных покупателей», — подчеркнула дизайнер.

Для этого придется выбросить сломанную и неопрятную мебель, бытовую технику, личные вещи, старые ковры, фотографии, календари, магнитики с холодильника, дипломы, награды и другие личные сувениры, рекомендует Зазнова. По ее словам, все, что имеет личную принадлежность и нельзя отнести к нейтральным вещам, стоит убрать при показе квартиры.

Добавьте аксессуаров

Сделать интерьер более живым, интересным и выделяющимся на фоне всех объявлений можно с помощью лаконичного декора и аксессуаров. Они должны подходить по стилю ремонта и создавать уют.

«Слишком пустая квартира будет создавать ощущение нежилого пространства. Добавьте в интерьер абстрактные картины, вазы, подсвечники, статуэтки. Не оставляйте пустыми открытые стеллажи и полки. Аксессуары должны быть разными по масштабу и не слишком мелкими, чтобы не добавлять интерьеру визуальный шум», — комментирует Вероника Зазнова.

С декором важно не переборщить — он должен дополнять интерьер, а не захламлять его. В противном случае получится обратный эффект и жилье не будет казаться новым — излишние аксессуары создадут ощущение вашего присутствия.

Позаботьтесь о приятной атмосфере

Уделите особое внимание атмосфере квартиры — это также повысит скорость и стоимость продажи. «Лучше всего на создание уюта работает текстиль. Старые шторы с ламбрекенами стоит заменить на лаконичный вариант, который подчеркнет стилевое решение интерьера. В спальне аккуратно заправьте кровать. Постельное белье желательно выбрать белого цвета, это усилит ощущение чистоты», — уточнила Зазнова.

Добавьте покрывало и декоративные подушки, которые подчеркнут цветовое решение интерьера, советует дизайнер. Она отметила, что диванную группу можно разнообразить декоративным пледом и подушками. Также стоит добавить ковер, он романтизирует пространство и сделает его более уютным.

Можно расставить в комнатах или прихожей ароматические диффузоры — например, с запахом яблочного пирога или корицы. Они недороги и играют важную роль в создании уютной атмосферы — войдя в квартиру, покупатели почувствуют приятный аромат.

Уделите внимание санузлу

Необходимо создать ощущение свежести в санузле. «Старую неэстетичную плитку со стен лучше заменить на новую или же покрасить ее краской для керамической плитки. При покупке новой плитки для стен выбирайте нейтральные фактуры и цвета — не всем нравятся яркие стены. Замените старую сантехнику. Ржавая сантехника выдаст всю подноготную», — подчеркнула дизайнер.

Уберите все предметы личной гигиены, косметику, шампуни, оставлять стоит только новые пузырьки в стильной упаковке, подчеркнула эксперт. Также, по ее словам, нужно повесить новую штору нейтрального оттенка и положить пару белых махровых полотенец.

Закажите стейджинг

Для быстрой сдачи квартиры в аренду или продажи без капитального ремонта можно порекомендовать такой инструмент, как стейджинг (предпродажная подготовка недвижимости). Он поможет создать современный, универсальный интерьер за короткие сроки и с минимальными затратами.

«Собственнику важно учитывать, что авторский ремонт никогда не окупится при продаже или сдаче в аренду, а вот эффективный стейджинг может окупиться многократно. Эта услуга позволяет создать пространство с отсутствием сугубо индивидуальных черт, повысить стоимость объекта и сократить сроки продажи», — пояснил директор департамента Kalinka Design Алексей Чураков.

Работает это так: компания, выполняющая стейджинг, выезжает на объект, составляет смету и проект планируемых изменений, которые существенно улучшат внешний облик объекта — сделают интерьер универсальным, отметил Чураков. По его словам, изменения могут включать как легкое декорирование, так и косметический ремонт в зависимости от состояния объекта, задач и бюджета клиента.

«Далее собственнику предлагается несколько вариантов, объект доводится до финальной картинки и делаются продающие фотографии. По нашим оценкам, такой апргейд позволяет продать квартиру по максимально высокой цене: 1% стоимости объекта, инвестированный в staging, позволяет продать его на 3–10% дороже», — пояснил Чураков. Он заявил, эта услуга помогает минимизировать торг о цене с потенциальными покупателями, так как для них создается эмоциональный комфорт с первого взгляда.

Предпродажный ремонт. С ним или без?

Ремонт квартиры перед продажей — извечный камень преткновения. ЦИАН.Журнал собрал несколько историй о том, как можно решить этот вопрос.

Дядюшкин дом

Большинство продавцов уверены: если не ремонт, нужна хотя бы предпродажная подготовка. Дарья Б. вспоминает, как продавала квартиру, доставшуюся по наследству от очень дальнего родственника.

«У меня был дядя, с которым я даже не была толком знакома — он состоял в родстве с бабушкой, с кем и поддерживал отношения. А квартиру оставил мне, потому что я — представитель молодого поколения. Когда дяди не стало, а я вступила в права наследства, мы решили продать квартиру. Однако стало очевидно: работы — непочатый край. Дядя жил один и в силу возраста, холостяцких привычек квартиру, мягко говоря, подзапустил. Продавать ее в таком виде было нельзя, так что пришлось готовиться.

В первую очередь мы безжалостно вынесли все дядины реликвии. Да, эта мера достойна осуждения сентиментальными гражданами, однако многочисленные безделушки очень захламляли квартиру. Выбросили всю сломанную и обшарпанную мебель, оставили только выжившее. Весь этот минимум мы задрапировали чехлами, чтобы «потертое седло» не бросалось в глаза. Мы подкрасили батареи и подклеили обои. Ремонт кухни в последний раз проводился еще при Брежневе: белая плитка и крашеные желтеньким стены. Плитку отмыли, обработали специальной грунтовкой, покрыли белой акриловой матовой краской, а покрашенную часть стен поскоблили, обмазали шпаклевкой и получили подобие средиземноморской штукатурки. Затрат — минимум, зато смотрится аккуратно и даже современно.

Потом мы провели очень качественную генеральную уборку. В коридоре и на кухне освещение пришлось сменить полностью: было слишком темно, квартира выглядела неуютно. Выстирали шторы (на кухне их не было вообще, так что пришлось купить), обновили и шторку в ванную. Унитаз пришлось купить новый, а страшное дно ванны мы закрыли нескользящим ковриком.

Наконец, дело дошло до продажи. Цену занижать не стали, продали квартиру довольно быстро — на третьем просмотре. При этом все три потенциальных покупателя обращали внимание, что квартира уютная и светлая. Ну еще бы!»

Фронт работ

Риэлтор Ольга Цанова говорит, что всегда проводит с клиентами предпродажную подготовку. По ее словам, важно учесть недостатки, к которым собственники привыкли и замыленным глазом не замечают. Фразы в духе «это нас сосед затопил всего один раз», «это я клеем мазнул неаккуратно», «это у нас крыша текла, но уже не течет пять лет» продаже не способствуют.

Уберите все портящие вид мелочи. Больших денег это не стоит, а квартира приобретет ухоженный вид.

Ольга Цанова, риэлтор

Теория подтверждается практикой. Михаил П. основательно подготовил квартиру: уложил новый ламинат, заменил сантехнику, поклеил обои и вместе с мебелью, бытовой техникой продал ее в течение недели.

Михаил П., продавец

Управляющий агентства недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков считает, что каждая конкретная ситуация должна рассматриваться отдельно, в зависимости от состояния продаваемой квартиры ремонт нужно делать или не нужно вообще. Например, в бывшей новостройке категории «голый бетон» ремонт делать бессмысленно: покупатель обустроит все под себя, затраты не окупятся.

Сергей Вишняков, управляющий агентства недвижимости «Вишня»

Сначала сдававшая, а потом продавшая квартиру Анастасия К. считает, что необходимо определиться с целевой аудиторией: если люди покупают под себя, то, скорее всего, предусматривают последующий ремонт. А когда планируют приспособить жилье под аренду, то «косметика» от продавца им выгодна.

Зачем тратиться?

Риэлтор Алексея Д., наоборот, придерживался мнения: продавать нужно как есть — все равно новые жильцы все переделают, поэтому лишние траты не нужны.

«Мы продавали квартиру в первый раз и, будучи людьми неопытными, положились на знакомого риэлтора. Тот уверенно заявил, что покупатели смотрят на район, двор, планировку и цену, а шторы и чистые полы — дело наживное. По его словам, потенциальный покупатель прекрасно понимает, что выбирает не дизайн, а только помещение, которое со временем можно отмыть и отремонтировать на свой вкус.

Риэлтор самостоятельно сделал фотографии квартиры, попрощался и ушел работать — подавать объявление, назначать просмотры и так далее. Прошло три недели — никаких вестей. На исходе месяца мы поняли: что-то идет не так. Стали искать свое объявление по базам. Нашли и сразу все поняли: фотографии были очень темными, перевернутыми и совершенно непрезентабельными — на них попадались не только личные вещи, вроде висящего на спинке стула пиджака, но даже наш кот, наполовину входящий в кадр! Конечно, мы сразу позвонили риэлтору и попытались высказать свое «фи». Однако тот ответил, что помогал нам по дружбе и мы ему должны быть благодарны за бесплатную работу. А еще он заявил, что как раз нашел для нас клиента и вечером можно будет показать ему квартиру.

К вечеру приехал какой-то ужасно деловой мужичок, долго ходил по двору и подъезду, а саму квартиру осмотрел мельком. И сказал, что ему, кажется, все подходит. Мы были очень озадачены, а потом выяснилось: нашу квартиру продали под офис, так что — да, ни шторы, ни люстры, ни даже уборка принципиальной роли не сыграли бы. Оказалось, что у риэлтора изначально был такой план, просто он забыл нам о нем сообщить».

Риэлтор Алина Степанова также из тех, кто считает предпродажный ремонт пустой тратой денег и времени.

Алина Степанова, риэлтор

«Я сумела продать квартиру на 10% дороже рынка именно из-за ремонта. Однако он был дорогой: не предпродажный, а для себя. Перед продажей в другой квартире мы просто покрасили, где надо, обновили обои — минимально бюджетно. Но человек, который ее купил, сказал, что все равно сразу будет все переделывать. Так что, думаю, перед продажей нужно просто хорошо все помыть, чуть подклеить-покрасить своими силами или за копейки — и все».

«По мнению нашего риэлтора, стоимость квартиры ремонт не увеличит, зато нам прибавит затрат, которые не окупятся, смысла — ноль. Люди покупают в первую очередь «место». В итоге примерно так и вышло: мы продали квартиру неожиданно быстро. У нас на полу лежал шикарный паркет (как зеркало!), однако новые собственники уже при просмотре планировали, как они полы уберут и все снесут. На мой взгляд, важно, чтобы было чисто. А риэлтор нам еще подсказала: хорошо, если при просмотрах в доме вкусно пахнет — кофе или выпечкой».

«Продавали «двушку», провели предпродажную подготовку по рекомендации риэлтора (раздали мебель, отмыли квартиру и т. д.). Порывалась сделать «косметику», но прислушалась к рекомендациям и лишь заменила деревянные окна на пластиковые, поставила железную дверь. Продали за три дня!».

«Я знаю, что люди делают дизайнерский ремонт, чтобы продать квартиру дороже в пару раз. Но не просто ремонт, а именно дизайнерский! С макетом, определенным стилем, крутой мебелью. Есть люди, которые хотят именно такие квартиры и готовы за них платить: чтобы въехать и уже ни о чем не думать. Вариант актуален не только для центра — так поступил мой знакомый, продававший квартиру в Долгопрудном».

Итак, основные выводы из собранных историй таковы:

1. Прежде чем затевать ремонт или предпродажную подготовку определитесь: на какого покупателя вы рассчитываете — кто будет сам обустраивать жилище или того, кто намерен сдавать квартиру? Кто купит и въедет или кто уберет следы бывших жильцов, сделает из квартиры помещение совсем иного предназначения?

2. В зависимости от выбранной концепции можно вести и политику продаж — расставлять акценты в объявлении, выбирать тактику показа.

3. Не отчаивайтесь: даже если стратегия продажи не привела к успеху с первого раза, всегда можно что-то поменять. Возможно, эти минимальные изменения сыграют роль.

Нужно ли делать ремонт перед продажей квартиры?

Вопрос :

Я хочу продать свою квартиру, которая находится в запущенном состоянии. Стоит ли делать в ней ремонт перед продажей? Окупится ли он? Или лучше продавать как есть, без ремонта?

Ответ:

Вопрос о ремонте квартиры для продажи нельзя рассматривать в отрыве от предполагаемой цены этой продажи. Ведь, очевидно, что квартира с ремонтом всегда выглядит привлекательней, чем без него. Но купят ее или нет – будет зависеть от ее цены, по сравнению с ценами на аналогичные квартиры без ремонта или, скажем так, в обычном «среднебытовом» состоянии.

То есть вопрос сводится к тому, насколько можно поднять цену квартиры, если сделать в ней предпродажный ремонт? Тогда будет ясно, стоит ли его вообще делать.

Большинство риэлторов утверждают, что «ремонт продать нельзя». То есть вложения в ремонт, обычно, не окупаются при продаже квартиры. Но, тем не менее, те же риэлторы периодически советуют Продавцам сделать косметический ремонт перед тем, как выставить квартиру на продажу. Как же так? Так стоит ли делать ремонт перед продажей или нет? Давайте разберемся.

Ремонт перед продажей квартиры не окупается?

Нужно сразу оговориться, что подход к ремонту квартиры для продажи зависит от того, в каком ценовом сегменте это жилье находится. Принципы продажи элитных квартир, например, заметно отличаются от продаж в массовом сегменте жилья. Покупатели из этих категорий по разному представляют себе ценность квадратных метров, и критерии выбора при покупке квартир у них тоже разные.

В элитном сегменте Откроется в новой вкладке.”>вторичного рынка хороший дорогой ремонт, сделанный перед продажей квартиры – это норма. Он подчеркивает класс жилья и социальный уровень того, кто в нем живет или будет жить. Это сродни продаже произведения искусства. Ведь покупка элитной квартиры – это вопрос имиджа и престижа, а не вопрос необходимой площади для жилья. Поэтому дорогой дизайнерский ремонт в элитной квартире лишь подчеркивает ее уникальность и ценовую категорию. Без такой отделки будет сложно представить ее в рекламе и обосновать ее высокую цену. Это все равно, что пытаться продать дорогую картину без рамы, или представительскую машину без набора соответствующих этому классу опций.

Но вопрос о том, нужно ли делать ремонт в квартире перед ее продажей, чаще возникает именно в сегменте массового жилья. И здесь уже практика рынка выглядит по-другому. Здесь, по утверждениям риэлторов, без крайней необходимости ремонт в квартире делать не стоит. Почему же? И что это за «крайняя необходимость»?

Ответ, опять же, увязывает вместе затраты на ремонт и итоговую цену квартиры. Предположение о том, что затратив на отделку квартиры 1000 руб. (условно), можно будет смело поднять ее цену на те же 1000 руб. (или даже больше) – неверно. Практика рынка недвижимости показывает, что это не так – ремонт, сделанный специально для продажи жилья, обычно, не окупается. Почему?

Объяснение этому, очевидно, лежит в мотивации покупателей жилья массового сегмента. Здесь покупают именно квадратные метры, а не престиж, статус и внешний вид. Покупатель здесь ограничен в средствах (а часто еще и Откроется в новой вкладке.”>покупает квартиру в кредит), поэтому главное для него – максимально возможная экономия при покупке жилья.

Имея в распоряжении строго определенную сумму, типовой Покупатель будет стараться выбрать максимально возможное количество квадратных метров в нужном ему районе, и удобное расположение квартиры. Именно это и будет определять для него обоснованность цены. Ремонт квартиры (особенно, дорогой ремонт), хоть и приятен глазу, но включенный в цену будет явно выбивать Покупателя из ограниченного бюджета. Поэтому в сегменте массового жилья редко кто соглашается доплачивать к цене квартиры стоимость сделанного в ней ремонта.

Конечно, у каждого правила бывают исключения, и квартиры даже с дорогим дизайнерским ремонтом тоже, бывает, продаются за цену, включающую затраты на него. Но такие квартиры могут висеть в продаже годами, пока не найдется «тот самый» Покупатель, который будет без ума от этого дизайна/ремонта, и готов будет существенно доплатить именно за такой интерьер квартиры.

Обычно же, ремонт делают не для того, чтобы окупить (да еще и заработать) на продаже квартиры, а только для того, чтобы придать ей товарный вид, и сделать ее более ликвидной на рынке. При этом, чтобы ликвидность оставалась приемлемой, цена квартиры не должна выходить за рамки среднего диапазона цен на аналогичное жилье в округе. В итоге, чтобы квартира оставалась конкурентоспособной, цену на нее поднимают всего на 50-70% (в среднем) от стоимости вложенных в ремонт денег.

Именно поэтому риэлторы советуют владельцам квартир не вкладываться в ремонт для продажи без крайней необходимости. А когда эта необходимость возникает?

Когда стоит делать ремонт для продажи квартиры?

Риэлторы сходятся во мнении, что перед продажей квартиры имеет смысл сделать недорогой косметический ремонт только в том случае, если без него квартира в буквальном смысле будет отпугивать Покупателей. Здесь экономия на отделке может обернуться затяжной продажей и последующим вынужденным снижением цены, чтобы хоть как-то привлечь Покупателя.

Например, сложно продать квартиру без косметического ремонта, в которой долгое время жили запойные алкоголики или наркоманы, или квартиру, хозяйка которой держала у себя 5 кошек и собаку, и не заботилась о гигиене и чистоте жилья. То же касается и запущенных квартир одиноких пенсионеров с обшарпанными стенами и посеревшим от времени потолком, и с характерным, въевшимся в стены «старческим запахом». И особенно – квартиры после пожара или затопления, которые практически невозможно продать по адекватной рыночной цене без косметического ремонта, который уберет все следы несчастного случая.

На рынке недвижимости есть группы риэлторов, которые специализируются на поиске и выкупе таких «убитых» квартир. Их затем отчищают, делают в них косметический ремонт («наводят марафет») и продают. Но прибыль от таких операций обеспечивается не «окупаемостью ремонта», а низкой начальной ценой выкупа такого жилья. Умение находить такие квартиры и грамотно обрабатывать их хозяев, сбивая им цену и отселяя их за пределы города – основа бизнеса этих специалистов.

Кто-то может возразить, мол, по данным аналитики Откроется в новой вкладке.”>первичного рынка (в Москве, например) есть значительный спрос на новые квартиры с отделкой. И это действительно так. Но здесь нет никакого противоречия. Ведь во-первых, отделка в новостройках делается самая простая и дешевая (с «нейтральным дизайном»). Во-вторых, эта отделка делается массово – т.е. она одинаковая для сотен квартир в жилом комплексе (материалы закупаются оптом). А значит, удельные затраты Застройщика на 1 кв. м. такой отделки в разы меньше, чем стоимость аналогичного ремонта при индивидуальном заказе.

То есть для Откроется в новой вкладке.”>Застройщика такой тип отделки не только окупается, но и позволяет продать квартиры в новостройке значительно быстрее (т.к. расширяется аудитория потенциальных покупателей). И даже если стоимость чистовой отделки окупается Застройщиком по себестоимости (т.е. с нулевой прибылью), то увеличение скорости продаж квартир за счет этого все равно повышает доходность его бизнеса в целом.

В отличие от строительной компании, владельцу квартиры на вторичном рынке, стоимость ремонта (отделки) обойдется значительно дороже (в расчете на 1 кв.м.). И даже если делать совсем простой косметический ремонт (исключительно для продажи квартиры), то окупить его мало шансов. А заработать на нем (т.е. еще и прибыль с этого получить) – практически невозможно.

Что нужно и что НЕ нужно делать в предпродажном ремонте квартиры?

Если уж квартира «убита в хлам» и ее вид внушает отвращение, то для успешной продажи привести ее в товарное состояние все-таки придется. Но чтобы не нести лишних затрат на ее ремонт и не терять зря деньги, нужно понимать, что здесь важно для товарного вида, а что – не очень.

Что из ремонта следует сделать перед продажей квартиры:

• Замазать трещины штукатурки и следы протечек на потолке, покрасить его в белый цвет;
• Убрать следы плесени в межплиточных швах ванной комнаты и затереть их свежей замазкой;
• Вычистить вентиляционные отдушины и заменить в них старые решетки на новые;
• Оклеить обшарпанные стены новыми недорогими обоями;
• Поставить недорогие пластиковые плинтуса;
• Покрасить деревянные окна, подоконники, открытые трубы и батареи под ними;
• Отремонтировать/настроить фурнитуру пластиковых окон (чтобы они легко открывались и закрывались);
• Заменить ржавые текущие краны на новые, отполировать всю сантехнику до блеска (из практики замечено – вид блестящей сантехники может перекрыть ряд других недостатков квартиры);
• Отремонтировать или заменить разбитые розетки и выключатели, то же касается плафонов и люстр на потолке (можно заменить их на бюджетные варианты из ИКЕА);
• Заменить раздолбанную входную дверь на самую недорогую, но новую.

Такой легкий косметический ремонт можно уложить всего в несколько десятков тысяч рублей (опытные специалисты для этого не требуются). Но если его не сделать, то квартира может висеть в продаже очень долго, и в итоге все равно придется скинуть с цены еще большую сумму.

Чего НЕ стоит делать для продажи квартиры:

• Перекладывать старый паркет;
• Перекладывать кафельную плитку;
• Делать новую ровную бетонную стяжку пола;
• Менять проводку в квартире;
• Менять межкомнатные двери, пластиковые окна и остеклять балкон;
• Менять сантехнику (если, конечно, она не расколота вдребезги).

Суть – действительно дорогостоящие работы и материалы исключаются из плана ремонта. Ведь задача здесь – не поразить Покупателя качеством отделки, а всего лишь скрыть явные недостатки внешнего вида квартиры, которые могут вызвать эмоциональное отторжение.

А для того, чтобы вызвать благоприятное впечатление у Покупателя при просмотре квартиры, помимо косметического ремонта есть и другие приемы. О них рассказано отдельно в заметке «Как подготовить квартиру к продаже».

Вывод: окупить сделанный перед продажей квартиры ремонт – это большая и редкая удача! Гораздо чаще ремонт не окупается, и потери от затрат на него могут составить до половины потраченной на него суммы (особенно это касается дорогого ремонта). Кроме того, на ремонт еще нужно потратить и время.

Поэтому ремонт перед продажей квартиры стоит делать только в легком косметическом исполнении, и только в том случае, если квартира находится в откровенно ужасном состоянии, и без «косметики» продать ее по рыночной цене невозможно.

Что думают Продавцы и Покупатели квартир по этому поводу, можно посмотреть на нашем ФОРУМЕ: «Влияет ли ремонт на стоимость квартиры при продаже?»

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Консультации профильного юриста по недвижимости – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

5 уловок продавцов квартир, о которых нужно знать при покупке «вторички»

Плесень, трещины на стенах и неприятный запах вряд ли поспособствуют быстрой продаже квартиры. Устранять же такие дефекты дорого и хлопотно. Гораздо проще замаскировать. Разбираемся, как распознать скрытые недостатки в идеальной на первый взгляд квартире.

5 деталей, которые должны насторожить покупателя квартиры

1. «Морской бриз» и запах пирожков

Чтобы скрыть неприятный запах в квартире, собственник может разложить ароматизаторы или распылить освежитель воздуха. Бывает, если нужно скрыть плохой запах в квартире, владельцы начинают печь перед просмотром ванильные пироги, варить кофе или малиновое варенье. С той же целью в квартире могут открыть нараспашку все окна. А между тем неприятный запах в помещении может свидетельствовать о неработающей вентиляции или, что ещё хуже, проблемах с канализацией.

Как распознать обман: проверить работу вентиляции и канализации в квартире. Сделать это можно самому без каких-либо специализированных инструментов.

«Чтобы проверить тягу в системе вентиляции, попросите продавца открыть любое окно в квартире и попробуйте в санузле или ванной комнате приложить листок бумаги к вентиляционной решетке. Если лист присасывается, всё хорошо. Если лист не держится и падает, значит, проблем не избежать», — говорит специалист компании «Приёмка.Москва» Илья Сикорский.

С канализацией сложнее. Неприятный запах может быть из-за отсутствия воды в гидрозатворах (сифонах) или протечек. Но обнаружить протечку не так просто: почти вся канализация скрыта в стенах и технических нишах. «Откройте по очереди все краны и осмотрите сифоны и гофры на наличие протечек», — советует Илья Сикорский.

2. Закрытые на ключ сантехнические шкафы

Иногда собственники пытаются скрыть плохое состояние труб с помощью неоткрывающихся шкафчиков — закрывают их на ключ, который якобы утерян, или вовсе наглухо замуровывают. При этом плохо закреплённые и изношенные трубы могут стать причиной гула в квартире или даже потопа.

Как распознать обман. Постарайтесь добиться от собственника доступа к коммуникациям. Конечно, неспециалисту в области сантехники сложно выяснить, насколько качественно выполнены работы по её подключению и разводке, признаёт эксперт Илья Сикорский. Всё, что можно сделать самому: открыть все краны в квартире и проверить слив воды и её подачу, осмотреть гибкие подводки подключения кранов, сами смесители, попробовать отрегулировать напор и температуру воды.

3. Картины на стене и шкаф-купе

Насторожить покупателя должно всё, что препятствует полному осмотру квартиры — даже картины на стене, за которыми могут прятаться трещины. А с помощью массивного шкафа-купе собственник может скрыть и более существенные дефекты.

«Чтобы замаскировать промерзающую стену, продавцы квартир устанавливают шкаф-купе, делая фальш-панель на заднюю стенку, чтобы закрыть следы плесени, или делают грубую покраску», — поясняет эксперт по недвижимости компании «Этажи» Иннокентий Ярыгин.

Как распознать обман. Не поленитесь заглянуть в каждый уголок и щёлочку, подсветите себе фонариком, внимательно осмотрите углы и ниши, говорит Илья Сикорский. Протечки чаще всего встречаются в помещениях, смежных с мокрыми зонами квартиры. Поэтому будьте к ним особо внимательны: отслаивающиеся обои или вздутый ламинат и плинтуса должны насторожить.

специалист компании «Приёмка.Москва»

Однажды был случай, когда продавец по телефону убеждал, что квартира в идеальном состоянии, в ней только что сделан ремонт. Фотографии были хорошими. Но при осмотре жилья наш специалист отогнул плинтуса, заглянул в технические люки и обнаружил там чёрную плесень, опасную для здоровья. Выяснилось, что в квартире недавно было серьёзное затопление, после него сделали ремонт, и плесень и грибок ещё не успели проступить на свежеокрашенных стенах. От квартиры, конечно, отказались.

4. Ковры на полу

Под коврами продавец квартиры может скрывать вздувшийся ламинат или поцарапанный паркет, а под комодом или диваном — дыры в полу. Особенно внимательно нужно осматривать полы в старом жилом фонде с деревянными перекрытиями. Такие перекрытия — это необязательно плохо, но деревянный пол может прогнуться, могут появиться щели или другие дефекты.

Как распознать обман. Уберите с пола все ковры и коврики, попросите владельца квартиры передвинуть стол и по возможности шкафы, чтобы проверить качество пола под ними.

«Визуально оцените качество укладки напольных покрытий: ламинат и паркет не должны иметь видимых зазоров, плитки должны быть без трещин и сколов, а швы между ними должны быть ровными», — предупреждает Илья Сикорский. Он советует не топтаться на пороге, а пройтись по всей квартире, наступить на каждый сантиметр пола. Так можно убедиться, что он нигде не скрипит и не проседает.

5. Грубая «косметика» на потолке

Чтобы скрыть следы протечек или трещины на потолке, продавец квартиры может попытаться зашпаклевать их на скорую руку. Понятно, что такой «ремонт» отвалится, едва покупатель подпишет договор.

Как распознать обман. Проверить оштукатуренные и гипсокартонные потолки очень легко, говорит Илья Сикорский. Главный помощник в этом — яркий свет. «Но не спешите включать люстру: свет должен падать не вам в глаза, а на осматриваемую поверхность. Фонарика в телефоне достаточно, чтобы выявить трещины и „подкрасы“, которые скрывают повреждения потолка и следы протечек», — заключает эксперт.

Что делать, если дефекты в квартире «всплыли» после покупки

Устранять обнаруженные после покупки квартиры дефекты придётся, вероятнее всего, за свой счёт. Ведь в договоре купли-продажи, в приложении к договору или же в отдельном акте всегда фиксируется, что новый собственник согласен с состоянием квартиры и никаких претензий не имеет, говорит генеральный директор юридической фирмы «Двитекс» Дмитрий Кигинько.

По словам юриста, нет никакой возможности обязать бывшего владельца жилья устранить дефекты. Закон о защите прав потребителей не распространяет своё действие на случаи, когда новый собственник обнаруживает в квартире скрытые недостатки. «Поэтому особо важно исследовать помещения на предмет дефектов перед покупкой. Можно это делать со строительно-техническим экспертом», — советует Дмитрий Кигинько.

Переложить расходы на устранение дефектов на других лиц можно только в одной ситуации: когда продавец купил квартиру у застройщика и гарантийный срок, установленный застройщиком, ещё не прошёл. Причём касается это только недостатков, которые возникли по вине строителей, а не из-за неправильной эксплуатации помещения.

«К гарантийным дефектам относятся строительные недостатки в отделке, недостатки инженерного или технологического оборудования, поломки оборудования, протечки, промерзания. Перечень очень обширный, — говорит Дмитрий Кигинько. — В принципе, под гарантийный случай можно подвести любое нарушение СНиП и градостроительных регламентов».

Инструкция: как вернуть застройщику квартиру с дефектами

Журнал Домклик

Недвижимость

«Предыдущие хозяева не могли продать квартиру 8 лет»

В мае мы опубликовали статью «Инструкция: как быстро продать квартиру». А спустя какое-то время в редакцию ДомКлик прислали отличный пост ВКонтакте, в котором почти все пункты инструкции раскрыты на личном опыте.

Мария Абашкина из Владимира рассказала, как она готовила к продаже свою трехкомнатную квартиру, которую прошлые владельцы не могли реализовать 8 лет. Мы решили поделиться с вами ее историей.

Ипотечная квартира

В 2014 году я, по собственному недоразумению, стала счастливой «обладательницей» трехкомнатной квартиры в Костроме при помощи ипотеки. Прожив в ней полгодика, я узнала от соседки, что предыдущие жильцы почему-то не могли продать ее 8 лет. Может не очень-то и хотели, конечно. Но я изрядно напряглась.

Потом я переехала во Владимир и уже три года живу здесь, искренне считая себя коренным жителем. Это родной для меня город, а сомнительное владение квартирой в Костроме, за которую ещё и ипотеку 6 лет платить, мне надоело. В ней жили два с половиной года жильцы, которые приводили ее постепенно во все больший неликвид. И когда в очередной раз одна из девушек съехала, предупредив по факту «ключи там-то» — я решила ВСЁ. Как бы это ни было трудно — пора снимать с себя этот груз!

Люди, которым важно НЕ делать ремонт

У всех, кто продает квартиру всегда встаёт вопрос — целесообразно ли в ней делать ремонт? И большинство решают, что НЕ целесообразно. Типа, новые хозяева же будут все равно ремонт делать?

Я когда-то покупала квартиру сама, и точно знаю, что есть люди, которым очень важно НЕ делать ремонт. И даже если они собираются что-то делать, квартира все равно должна быть очень чистой к их приходу. Я не стала надеяться на то, что покупатели смогут хорошо представить, как она будет выглядеть если навести в ней порядок, и наняла отделочника.

Не спеша, за месяц он сделал следующие работы: затер швы между кафельной плиткой в ванной и на кухне чистой затиркой, постелил свежий линолеум на кухне и самый недорогой ламинат в коридоре. На кухне он сделал натяжной потолок и покрасил стены свежей краской (обои под покраску уже были), в ванну он вставил белоснежную вставку и она стала как новенькая.

У меня по всей квартире были обои под покраску, поэтому коридор и старые некрасивые двери в комнаты он тоже закатал белой акриловой краской. Скорее всего ребята снимут эти покрасочные обои и поклеят цветные, но квартира встретила их не засаленными стенами, а светлыми и чистыми. Ещё кой-где были заменены розетки на современные, в общем-то, и все. В квартиру при желании и отсутствии денег на ремонт можно заезжать и просто жить, пока на ремонт не появятся средства.

Дальше я вооружилась огромным количеством тряпок и разных средств и глобально ОТМЫЛА квартиру. Не просто чтобы пыли не было — я надраила стекла, полы, подоконники, откосы окон, плитку — все, что можно надраить. Квартира из пожелтевшей и усталой превратилась в сверкающую и вкуснопахнущую. В довершение я ещё водрузила автоматический освежитель воздуха «свежий ветер».

За месяц не было ни одного просмотра

Дальше я передала ключи от квартиры риелтору. И стала терпеливо ждать новостей.
Я уже писала, что квартира на окраине города, пятый этаж пятиэтажного панельного дома, которые построили в 80-е для военных, служивших в Афганистане. Райончик не престижный, но рядом одна из самых известных в городе школ. Прямо в соседнем дворе.

За месяц у нас не было ни одного просмотра квартиры. Риелтор говорил мне, что лето — это не сезон, а затишье. Я попросила у риелтора ссылку на объявление, которое он разместил. После просмотра объявления, я решила действовать в сети сама. Во-первых, я приехала и перефоткала квартиру заново, чтобы было видно, какая в ней большая кухня, как вообще просторно и какая удачная планировка. Фоток должно быть МНОГО. И на них не должно быть нашей старой мебели и всякого барахла. Сравнивая цены на квартиры в этом районе я видела много кошмарных фотографий, которые как-будто приоткрывают завесу жизни обладателей квартир. Глядя на эти фото даже кажется, что чувствуешь запах затхлости и старости.

Нужно продавать, что жалко. А не то, от чего мечтаешь избавиться

А ещё я, конечно, написала новый текст. Не сухой и официальный, а такой, от души.

Я начала передавать своему риелтору в день по два номера телефона потенциальных покупателей с сайтов объявлений. Через 2 месяца покупатель нашелся. Это достаточно быстро, учитывая все параметры и то, что в округе продается масса квартир с такой же планировкой по такой же цене.

В общем, если вы собираетесь продавать квартиру (или дом) оцените глазами покупателя, что они увидят, когда придут знакомиться со своим новым домом? Минимальными средствами косметический ремонт точно нужен! А уж отмыть свое жилье от своих запахов и своих пятен — обязательно! Хорошие фото, много! И текст от души! Вы должны продавать то, что жалко, а не то, от чего мечтаете избавиться)))

Я действительно любила свою квартиру

Ах, да! Поставьте цену немножко выше, чем хотите получить, и обязательно давайте скидку 40-50 тысяч. Это тоже сильный фактор — ну не принято у нас в стране покупать что-то не поторговавшись! Я поставила цену на 40 000 выше, чем рассчитывала получить, и про скидку говорили сразу, не дожидаясь вопроса с той стороны. Мол, да, двери все 6 надо бы поменять. Даём на это скидку 40 тысяч.

Я действительно любила свою квартиру, я ни слова не соврала в своем объявлении, и я рада, что ее так быстро нашли ее новые владельцы — молодая семья с двумя детьми.

Ипотека — не проблема

Ещё что важно: если у ваших покупателей одобрена ипотека в том же банке, что и у вас, то все вообще элементарно. Ваш долг погашается и все, вы свободны на все четыре стороны. Разницу, естественно, получите на свой счёт. Думаю, это все легче сделать, если у вас ипотека в Сбере, при помощи их сервиса «ДомКлик». Если у вас ипотека в другом банке — можно перевести ее в Сбер — продать будет проще.

Удачи вам в решении квартирных и домовых вопросов!