Как не ошибиться при выборе земельного участка

Не переходи черту: шесть дел о кадастре

Отсутствие информации об объектах, возведенных на участке, – это не повод отказать в уточнении его границ. На это указал ВС в деле № 18-КА19-51. Уточнить границы своего земельного участка хотела жительница Краснодарского края Светлана Соломина*. С таким заявлением она обратилась в администрацию города. Но там ей отказали и сослались на то, что Соломина не предоставила сведения обо всех строениях, какие есть на ее участке. Такого же мнения оказались и суды различных инстанций, но не ВС. Он посчитал, что перечень документов установлен регламентом, а требовать дополнительные бумаги было нельзя.

Суды не должны идти на поводу у собственников, которые с помощью разных хитростей пытаются увеличить площадь своего участка. Так произошло в деле № А41-18642/2019. История началась в 2006 году, когда Арсений Федоров* купил дом с земельным участком, а спустя 11 лет он обратился в местную администрацию с заявлением о перераспределении земель. Собственнику отказали. Тогда у кадастрового инженера он составил межевой план, заявив, что на момент покупки недвижимости забор был установлен не в официальных границах, а шире. После он зарегистрировал план в ЕГРН. Площадь его участка увеличилась на 10%. Администрация посчитала действия собственника незаконными и обратилась в суд. Все инстанции оказались единогласны: площадь участка следует уменьшить до прежних границ.

Механизм уточнения границ нередко используют для незаконного увеличения площади участка. Например, как в этом споре, после неудачной попытки перераспределения земель.

Юрий Водопьянов, Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market) Профайл компании ×

Собственник участка уточнил его границы, в результате чего территорию разделили на семь частей. Но при оформлении земли выяснилось, что произошло наложение границ на чужую землю. Ее владелец обратился с иском в суд, чтобы признать межевание незаконным, а сведения о новых участках исключить из ЕГРН. Арбитражный суд Северо-Западного округа направил дело на новое рассмотрение, указав, что ответчику нужно предоставить документы об исходном местоположении участка, которые не затребовали суды нижестоящих инстанций при рассмотрении спора. Не только истец должен доказать, что его права нарушены. Активным должен быть и ответчик – обосновывать корректность межевания. Позже эту позицию поддержал и Верховный суд. В рассматриваемом деле суд вскрыл важную проблему – использование механизма уточнения границ для «самозахвата» земель, говорит Водопьянов. Встречаются случаи, когда участок фактически «переезжает» в более удобное для владельца место: в соседний кадастровый квартал, из леса на облагороженный берег реки. При этом выявить смещение участка без землеустроительной документации очень сложно, заключил эксперт.

Нельзя формально походить к межевым спорам. Суды должны предложить альтернативное решение. К такому заключению пришел ВС, когда рассматривал дело № 9-КГ19-12. После уточнения границ произошло наложение участков. Один из соседей попытался признать результаты межевания недействительными, но суды ему отказали. Коллегия по гражданским спорам ВС указала, что суды нижестоящих инстанций не рассмотрели альтернативные варианты определения границ, чтобы обе стороны остались довольны.

По словам Водопьянова, суды часто подходят к решению подобных споров формально и занимают позицию одной из сторон только на основании экспертизы. Юрист полагает, что вопрос об альтернативных вариантах разрешения спора можно ставить при проведении судебной экспертизы.

Землю можно увеличить на площадь, которая не превышает предельный минимальный размер участка. На это указал Верховный суд, рассматривая дело № 2А-1106/2019. Иван Матвеев* еще в советское время получил участок, но на кадастровый учет его поставил только в 2014 году. Спустя четыре года он обратился в Росреестр, чтобы уточнить его границы по фактическому пользованию. Как объяснил собственник, в ЕГРН нет сведений о координатах характерных точек, то есть точные границы его не определены. Матвеев хотел увеличить площадь практически в два раза (с 600 кв. м до 1324 кв. м), но в управлении ему отказали.

Тогда владелец пошел в суд. Суд первой инстанции встал на его сторону, а вот апелляция и кассация отказали. ВС разъяснил, что просьба Матвеева законна, ведь при уточнении границ площадь можно увеличить на величину, не превышающую предельные минимальные размеры участка. Для Санкт-Петербурга, где расположен участок Матвеева, это 1200 кв. м. Заявитель в эти рамки уложился, поскольку просил увеличить на 724 кв. м.

Заявителю нужно учитывать, что в каждом регионе минимальные размеры участка могут отличаться, говорит Водопьянов. По словам эксперта, уточнение границ земельного участка с увеличением его площади встречается очень часто, а государственные органы выносят неправомерные решения из-за недостаточной компетентности.

Увеличить площадь земли можно, если собственник больше 15 лет пользовался участком в более широких границах. Об этой норме нижестоящим судам напомнил ВС, рассматривая дело № 2а-272/2018. Жительница Московской области во время межевания решила увеличить площадь участка с 920 кв. м до 1020 кв. м, объясняя это тем, что долгое время использовала землю именно в таких границах. Но на кадастровый учет его не поставили. Собственница попыталась обжаловать этот отказ. Суд первой инстанции встал на ее сторону, но апелляция решение отменила, посчитав, что истица не доказала пользование участком в более широких границах. С этим не согласился ВС. По его мнению, факты в деле подтверждают слова истицы. Например, в межевом плане указано, что на границах участка есть кирпичное ограждение, в другом месте проходит стена здания. А их возвели более 15 лет назад.

По словам Водопьянова, если межевой план подтверждает, что участок долгое время использовался в более широких границах, суд признает незаконным отказ регистрирующего органа в постановке на кадастровый учет. Подтвердить это могут забор, а также ландшафтные особенности участка: рвы, ямы, траншеи, реки и т. д. Это кадастровый инженер должен указать при составлении межевого плана. Если специалист не исследует эти обстоятельства должным образом, то в дальнейшем в иске могут отказать.

На что обращать внимание при выборе земельного участка: важные моменты при покупке земли для строительства загородного дома

Отправим материал на почту

• Первая поездка на участок изучение местности
• Дополнительные мелочи, которые необходимо разузнать
• Юридическая составляющая при покупке участка
• Заключение

Наличие своего земельного участка дает ощущение стабильности, надежности и уверенности в завтрашнем дне. Завтрашний день может, конечно, и не наступить, однако, у вас будет актив, который всегда можно продать и пережить трудные времена.

Земля всегда будет в цене: как видно из советского триллера «Белые Росы», пока молодой и необремененный интеллектом сын главного героя играл на баяне, у старого деда отобрали великолепный участок с домом возле города. Киноленту можно было бы причесть к стилю «фэнтези», но увы, им дали компенсацию в виде квартиры. Обыватели подумали бы сейчас, что во всем виноват музыкальный инструмент, но в конце фильма, по лицу пенсионера видно, что он о чем-то догадался.

Первая поездка на участок: изучение местности

Хороший участок вызовет зависть у родственников, гордость у детей и радость у друзей, поэтому выбирать надо самый лучший.

Разберем основные моменты, на которые следует обращать внимание:

• Близость к инфраструктуре. Пункт необязательный, но все же лучше выбрать место поближе к продуктовому магазину. Обратите внимание и на подъездные пути: в случае чрезвычайной ситуации, доступ пожарной машины, скорой помощи, сыграет решающую роль.
• Соседи. Как ни странно, но прежде чем покупать участок, необходимо внимательно рассмотреть территорию соседей. Первостепенное значение имеет расположение выгребной ямы. Как правило, их располагают в самых незаметных местах, и неосведомленный сосед даже не будет знать, что под его окнами находится септик. Обратите внимание на наличие уклона у соседей в сторону вашей будущей усадьбы.

На заметку! Просмотрите официальный сайт «Министерства Чрезвычайных ситуаций» с подробной картой фиксации и мониторинга подтоплений. Местность для проживания должна быть сухой и на относительной возвышенности.

• Наличие незарегистрированного незавершенного строительства. Не рекомендуется покупать участки с незавершенным строительством, так как вы можете столкнуться с юридическими проволочками. Лучше всего воспользуйтесь услугами профессионалов – это поможет избежать судебных проблем, да и к тому же предоставляемая помощь стоит не дорого.
• Коммуникации. Наличие газа, электричества, центрального водоснабжения, канализации значительно облегчат строительство нового дома, однако, у медали есть и обратная сторона: стоимость земли будет существенно отличаться от «голого» участка.
• Качество грунта. Не желательно покупать участок с песчаным грунтом или в болотистой местности. В ином случае, вам придется раскошеливаться на добротный усиленный фундамент, что значительно увеличит себестоимость дома. К тому же, в подвижном грунте невозможно будет сделать погреб, сауну или гараж под домом. Если территория «плоская, как ваша бывшая» – надо брать.

Видео описание

О 10 важных вопросов которые нужно знать при выборе земляного участка под строительства дома, смотрите в следующем видео:

Дополнительные мелочи, которые необходимо разузнать

Понятное дело, что главное – это ровный и сухой участок, однако, если нюансы, которые могут значительно усложнять проживание в загородном доме. После осмотра усадебного надела, приступайте к тщательному изучению бытовых вопросов:

• Вывоз мусора. Как ни странно, но такая услуга доступна не в каждом поселке. Если вы планируете жить большой семьей, то этот вопрос для вас достаточно важен. Альтернатива есть – частные компании, которые будут приезжать к вам на дом раз в месяц или квартал. В этот пункт можно добавить и очистку септика. Посмотрите варианты заезда машины на участок, а также прикиньте будущее расположение выгребной ямы.
• Наличие у соседей домашних питомцев или сельскохозяйственных животных. Для человека городского, желающего жить спокойной жизнью за городом, тишина будет принципиальным вопросом. Поэтому заранее обойдите всех соседей и ненавязчиво побеседуйте.
• Городской транспорт. Несмотря на то, что в современном мире почти каждый человек имеет личный автомобиль, остановка городского транспорта под боком лишней точно не будет. Как правило, автосервисы находятся далеко и не факт, что зимой вы сможете до него дотянуть. Принципиально рассматривайте некоторую автономию от системы, как альтернативный способ решения текущих проблем.

Юридическая составляющая при покупке участка

Договор купли–продажи составляется в 2-х экземплярах и подписывается в присутствии нотариуса. Получив права на земельный надел, вы автоматически становитесь налогоплательщиком, вне зависимости от того, пользуетесь ли вы им или нет.

На заметку! Обратите внимание на сопутствующие к участку документы: назначение использования владением прописывается в техническом паспорте и определяет вид строительства и нормы.

Перед тем, как приобрести территорию под строительство жилого дома, внимательно изучите нормы расположения построек: например, для коттеджного поселка расстояние от дома до забора со всех сторон, не должно быть менее 3-х метров, а это может быть решающим, если участок вытянутой формы.

Видео описание

Принципы грамотного составления плана загородного дома относительно земельных границ, показаны в видеоролике:

Заключение

Покупка земельного участка – важный момент в жизни любого человека, поэтому лучше всего обращаться к профессионалам, которые помогут не только выбрать участок по приемлемой цене, но и грамотно оформить договор купли-продажи.

Как не ошибиться при покупке коттеджа. Советы экспертов

В период самоизоляции интерес к загородной недвижимости вырос. Это связано с тем, что многим людям оказалось тяжело находиться на карантине запертыми в четырех стенах. Пандемия вызвала интерес не только к аренде дач и коттеджей, но и к покупке загородной недвижимости. Многие покупатели впервые пришли на рынок коттеджей, таунхаусов и участков. Желание поскорее приобрести дом приводит к ошибкам в выборе недвижимости.

Рассказываем о наиболее частых ошибках, которые совершают покупатели при выборе загородной недвижимости.

1. Не договариваться о намерениях

Зачастую новички ошибочно переносят реалии рынка городской недвижимости на загородный. Величина спроса и предложения больше, чем за городом. Поэтому многие считают, что если сделка не состоится, то найти другой вариант будет относительно легко. А если продавец высказал желание продать, а покупатель — купить, то так оно и случится. Однако нужно понимать, что загородная недвижимость — намного более специфичный продукт. Совпадение интересов покупателя и продавца можно считать выигрышем в лотерею. Речь идет о больших суммах, поэтому, договорившись о намерении купить дом устно, новичок на рынке загородной недвижимости рискует. За время его раздумий продавец может найти другого покупателя, который предложит бо́льшую сумму за понравившийся дом. Чтобы избежать такой ситуации, письменно фиксируйте предварительные договоренности. Если вы устно договорились о сделке, заключите предварительный договор купли-продажи (ПДКП). Укажите, когда конкретно, как и на каких условиях вы заключите основную сделку. Это обезопасит вас от неожиданностей.

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра риелторской компании «Инком-Недвижимость»:

— Случаи, когда после устной договоренности о сделке продавец находит другого покупателя, готового заплатить больше, на загородном рынке довольно редки. Такую ситуацию можно представить, если на продажу выставлен дом с очень привлекательными характеристиками и ценой, соответствующей рынку. Подобного предложения на вторичной «загородке» сейчас мало: около 80% лотов — это потенциальный неликвид. Но для перестраховки действительно стоит заключать предварительный договор купли-продажи, в котором следует прописать все нюансы, в том числе возможные штрафные санкции в случае отказа от сделки со стороны покупателя или продавца. А лучше всего, конечно, приобретать понравившийся объект сразу.

2. Не изучать локации

В поисках дома покупатели загородного рынка зачастую недооценивают важность локации. Привыкнув, что в городе все рядом, многие начинают уделять больше внимания именно дому. Однако нужно понимать, что загородная жизнь — это регулярные поездки и большая зависимость от инфраструктуры. Покупая дома в организованном коттеджном поселке (КП), некоторые клиенты не уделяют должного внимания собственной инфраструктуре места. Отсутствие поблизости основных социальных объектов приведет к большим хлопотам. Нередко покупатели совсем не обращают внимания на карту местности, а ведь спустя пару лет после покупки рядом могут построить, к примеру, многоэтажный микрорайон. Для того чтобы избежать неприятных сюрпризов, советуем хорошо изучить локацию с загородным домом. Приезжайте на просмотр лично и убедитесь в наличии супермаркетов, аптек и других соцобъектов, а также нет ли рядом заводов или потенциальных мест для строительства многоэтажек.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— Сначала нужно определиться с направлением или с шоссе, по которому придется добираться до Москвы. Оценить его загруженность, наличие «узких мест» и возможности объезда пробок. Если у покупателя есть дети дошкольного и школьного возраста, оценить возможность довозить их до школы или детского сада. Нужно оценить качество и уровень образовательной инфраструктуры в ближайшей доступности и готовность отказаться от столичной школы в пользу проживания за городом. Это самая главная проблема для переезда за город. Потому что хорошей школы рядом может и не быть, а возить детей каждый день по пробкам в школу — история очень неблагодарная. Вторая проблема — это возможность получать быстрое медицинское обслуживание. Не все машины скорой помощи, даже частные, будут быстро приезжать за город. С этим столкнулись многие люди, проживающие в КП в период обострения пандемии. Что касается магазинов, спортивной и развлекательной инфраструктуры, то с этим обстоит все гораздо лучше. Можно заехать в магазин и по дороге домой.

3. Техническая экспертиза

Многие покупатели загородных домов, раньше не имевшие опыта приобретения такой недвижимости, думают, что если загородный дом стоит и ему не 100 лет — то он в нормальном состоянии. Такое мнение складывается при осмотре фасада и интерьеров, после чего покупатели спешат подписать договор купли-продажи. На самом же деле на рынке загородных домов есть достаточное количество неликвидных предложений. Даже если косметическое состояние дома приемлемое, инженерное оборудование и несущие конструкции могут ветшать незаметно даже для хозяев. В результате ремонт таких систем может обойтись очень дорого. Чтобы не оказаться в неприятной ситуации, можно заказать техническую экспертизу. Специалист проверит состояние коммуникаций и конструкций загородного дома, обратит внимание потенциальных покупателей на возможные проблемы и спрогнозирует цену ремонта. Также необходимо проверить подвал, чердак, крышу. Плесень и другие проблемы в этих местах сразу укажут на возможные проблемы в будущем.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— Первый вопрос — это коммуникации (вода, электричество, канализация, газ, интернет). Централизованные они или находятся на территории участка. Это может быть водяная скважина или система канализации. Кто предоставляет техническое обслуживание этих коммуникаций и стоимость услуг. Как отапливается дом, стоит ли котел, какой марки и возраста и т. д. У соседей, которые постоянно проживают в данном месте, нужно узнать обо всех нюансах. Например, как часто отключают электричество. От этого зависит работа всех коммуникаций в загородном доме, включая интернет.

Второй вопрос — где лучше покупать дом или участок: в коттеджном поселке, садоводстве или, например, в деревне. От этого зависит уровень услуг и стоимость обслуживания.

4. Не описывать интерьер

На вторичном рынке загородных домов нередки ситуации, когда покупатель соглашается с приобретением дома под впечатлением от интерьеров: мебель, дорогие акустические системы, «умный дом», высококлассная сантехника. Все это, казалось бы, входит в стоимость дома за несколько десятков миллионов рублей. Почти всегда собственник хочет избавиться от старого дома вместе с его содержимым, которое помогает продать объект. Однако так делают не все продавцы. Случается, что вопрос меблировки и оснащения здания не обсуждается намеренно, а неопытный покупатель не уточняет этот нюанс. Тем самым клиент будет полагать, что покупает дом под ключ, а заедет потом в голые стены. Поэтому перед заключением сделки необходимо уточнить, входит ли мебель и техника в стоимость, а также провести опись имущества. Необходимо сфотографировать все помещения и дорогие вещи, составить список и заверить его подписью собственника.

Олег Михайлик, директор департамента загородной недвижимости Knight Frank:

— В последнее время покупатели все чаще задумываются о составлении перечня всех предметов интерьера загородного дома и в начале общения выясняют, с меблировкой или без продается объект. Чтобы обезопасить себя, нужно составить акт приема-передачи, чтобы сделка не отменилась, например, из-за того, что супруга продавца при продаже в последний момент решит забрать любимую дизайнерскую люстру или подаренные шторы. В документе полностью опишите, в каком состоянии и с какими деталями передается дом.

5. На просмотры — всей семьей

Загородный дом — это, как правило, семейная покупка. Необходимо учесть мнение всех членов семьи. Некоторые клиенты понимают это буквально и нередко на просмотры дома приезжают всей семьей. Но стоит понимать, что это приведет к «расфокусировке» внимания как самого клиента, так и работающего с ним агента. Поэтому важно до просмотра и принятия решения составить шкалу приоритетов: что важно, а что второстепенно для всех будущих жителей дома. А на выезд достаточно брать еще одного или двух человек.

Олег Михайлик, директор департамента загородной недвижимости Knight Frank:

— В любой сделке есть лицо, принимающее решение, и задача брокера — найти этого человека. Им может быть как муж, так и супруга, родители. Не важно, сколько людей приедет на просмотр — решение принимает один человек, и для совершения сделки брокер будет акцентировать свое внимание на нем и его вопросах, не обделяя при этом остальных участников.

Как исправить ошибку расположения границ участка

Проблемы с поиском?

Загрузка данных с сервера Росреестра.

Произошла ошибка при обмене данными

Сообщение о ошибке будет направлено администрации портала.

Вы можете воспользоваться ручной формой заказа: Отправить запрос специалисту

По вашему запросу ничего не найдено

Уточните запрос, укажите полностью ваш адрес и проверьте ошибки.
Если найти объект все равно не получается, вы можете воспользоваться ручной формой заказа и наш оператор сам найдет нужный Вам объект: Отправить запрос оператору

Найдено объектов

Кадастровый номер	Адрес объекта
Выбрать

Продавая недвижимость, субъект может столкнуться с технической или реестровой ошибкой. Представленный материал подскажет, как исправить ошибку расположения границ земельного участка на кадастровой карте, в каких случаях требуется ваше участие, а в каких нет.

Манипуляции, проводимые с квадратными метрами и земельным участком, требуют подготовки сопроводительного пакета документов. В обязательном порядке собственник должен предъявить выписку из ЕГРН. В справке отображается информация о недвижимом имуществе, земельном участке, владельце, процедурах, проводимых с недвижимостью.

Найти участок можно на кадастровой карте, но не всегда надел отображается, что приводит к ряду проблем. Причина кроется в кадастровой ошибке.

Виды ошибок

Для того чтобы участок отображался на кадастровой карте, собственнику нужно пригласить специалиста по землеустройству, который проводит межевание, составляет технический план. На основании технического плана представители регистрационного органа ставят объект на кадастровый учет.

Если обнаружена кадастровая ошибка в местоположении границ земельного участка, на карте будут отображаться другие координаты.

Выделяют несколько видов ошибок, делятся они на технические и реестровые. Каждый вид имеет свои подвиды.

Среди основных кадастровых ошибок земельного участка нужно выделить:

1. Неправильность границ. Открыв тематическую карту, субъект может заметить, что его границы наложены на соседний участок. Перед тем, как исправлять отклонения от нормы, нужно получить согласие соседей, убедиться, что они не имеют претензий. Данный вид относится к реестровым ошибкам, допущенным инженером во время внесения данных. Для исправления проводится повторное межевание.
2. Неправильность границ нескольких ЗУ. Один участок накладывается на соседний и смежный также отображается неправильно. Исправление кадастровой ошибки земельного участка проводится при помощи повторного землемерия (при согласии всех участников/соседей).
3. Соседи не согласны с установленными границами. Не всегда при обнаружении неточностей удается получить добровольное согласие соседей на изменение данных. В этом случае владельцу нужно обращаться в судебные инстанции, представители суда отменят существующее решение ведения проведенного межевания.
4. Неправильную картинку дает спутник. Если кадастровая ошибка в местоположении границ связана со сдвигом спутниковых фотоснимков, все границы, не только одна конкретная будут отображаться неправильно (за пределами своих границ). Предпринимать какие-либо действия не нужно, координаты в документах указаны правильно.

Важно! Если на публичной карте все сведения отображаются корректно, но по факту надел больше, это классифицируется как незаконная легализация. Собственника за незаконные действия могут притянуть к административной ответственности. Его действия оцениваются как самозахват.

Первый шаг к исправлению ошибки- это заказ выписки из ЕГРН, для определения точных границ и подтверждения права собственности. Вы можете заказать элеткронную справку на официальном сайте: rosreestor.online

После проведения вышеуказанных манипуляций, документы с новыми внесенными данными направляются в регистрационный орган. На исправление ошибки уходит от трех до пяти рабочих дней, в зависимости от того, кто допустил неточности данных.

Технические

К техническим ошибкам относят опечатки, допустимые сотрудниками Федеральной Службы Государственной регистрации, кадастра и картографии. Для исправления неточностей, нужно обратиться в регистрационный орган. К этому виду неточностей относят:

1. Опечатки.
2. Неправильное указание цифр.
3. Недостающее количество цифр.
4. Неправильно прописанные адресные данные.
5. Отсутствует информация (неполнота сведений).

Сотрудники государственного органа запрашивают архивные данные, сравнивают их с имеющейся информацией, вносят изменения.

Реестровые

Реестровая ошибка – вина сотрудника землеустройства, составляющего технический план, проводимого межевание. К этому виду неточностей относят:

1. Неправильные показатели в границах надела.
2. Неправильные показатели площади надела.
3. Ошибки, допущенные во время землемерия.

Инженер во время работы может допустить ошибку, что приведет к неточности отображения информации.

Как исправить самостоятельно

Если решили лично заняться устранением неточностей, нужно понимать, как самостоятельно исправить ошибку расположения границ участка.

Все действия в несколько шагов – оформление заявления, его подача в государственный орган.

Для того чтобы сведения были откорректированы, нужно обратиться с обращением в Федеральную Службу Государственной регистрации, кадастра и картографии. Также подать обращение может и сосед, которому нужно получить достоверные данные о смежном участке (перед этим нужно заказать выписку из ЕГРН).

Заявление подается в письменной форме в установленном законом порядке. Эксперты рекомендуют внимательно отнестись к заполнению пункта 3.1.2, где прописывается, в каком месте была допущена ошибка. После подготовки обращения, заявление и пакет документов подается в регистрационный орган.

Если на ваш участок был наложен смежный, устранить неточности можно самостоятельно. Если на ваш надел наложен смежный – либо обращение в регистрационный орган (если соседи не против внесения корректировок) либо через суд, если соседи отказываются от внесения корректировок.

Как исправляется ошибка без вашего участия

Для того чтобы понять, кто должен исправлять реестровую ошибку, нужно определить, в каком месте она была допущена. Без участия собственника неточности устраняются в таких ситуациях:

1. Во время проведения комплексны кадастровых работ.
2. Если ошибка замечена представителями государственного органа.

Орган может самостоятельно вносить корректировки, если есть нужный пакет документации. Специалисты ориентируются на данные, указанные в ЕГРН, расхождения со справкой могут составлять не больше 5%.

Если государственный орган самостоятельно нашел неточности, он подает запрос собственнику, указывают, какие сведения есть недостоверными, предлагая их исправить. Делать это или нет, решает владелец надела.

Как узнать, что ошибка исправлена

Исправление кадастровой ошибки – обязанность регистрационного органа. Инициатором может быть хозяин ЗУ, сосед, сам орган. Исправлению подлежат технические и реестровые ошибки. Если обращение подал собственник, либо решение было принято судебной инстанцией, на исправление технических неточностей дается 3 рабочих дня.

Если инициатором выступает Федеральная Служба Государственной регистрации, кадастра и картографии, на устранение выделяется 5 рабочих дней.

Если решение принял суд, любые манипуляции проводятся, если решение вступило в действие.

Как узнать, что ошибка исправлена:

1. Если обращение подал собственник ЗУ, информация об исправлении поступит в течение 3 дней.
2. Если регистрационный орган сам устранял неточность данных, ответ поступит в течение 5 дней.
3. Купить выписку из ЕГРН

Получить ответ субъект может несколькими способами. Первый – письмо на указанный адрес электронной почты. Второй – на почтовый адрес, по которому зарегистрирован земельный актив.

Как выбрать участок: на что смотреть, чтобы жить с комфортом и строить без переплат

Прежде всего нужно определиться для чего вы покупаете участок – для постоянного проживания или для использования в качестве домика на выходные. При этом стоит помнить – часто летний домик в конечном итоге перерастает в постоянное жилье, поэтому нужно заранее предусмотреть такую возможность и учесть, есть ли на выбранном участке условия, которые позволят жить на нем постоянно.

Дороги: сколько ждать строительства

Наличие хорошей дороги – очень важный аспект для комфортного проживания. Плохие дороги в дождливую и снежную погоду превращаются в непроходимые. Каким бы привлекательным ни был участок, если вы не сможете ежедневно спокойно добираться до него без риска застрять по дороге или повредить машину, стоит серьезно задуматься насчёт покупки. К тому же постоянная езда по бездорожью негативно отражается на состоянии машины и проживание в таком месте приведет к большим затратам на ее обслуживание. Представьте, как вы будете ездить по этой дороге ежедневно, и только после этого принимайте решение.

Плохая дорога прибавляет затраты на обслуживание машины

Также нужно подумать о периоде строительства – сможет ли свободно подъехать грузовая машина со стройматериалами, машина с бетоном. При отрицательных ответах во время стройки придется применять более дорогостоящие способы.

Нередко при осмотре участка можно услышать, что дороги планируется сделать в ближайшем будущем. К обещаниям из серии «через год здесь будет асфальт» нужно относиться с большой осторожностью. К сожалению, в подавляющем большинстве случаев эти слова не воплощаются в жизнь многие десятилетия независимо, от кого они исходят.

Местные власти должны сделать дорогу

Согласно подпункту 4 пункта 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17 февраля 2003 г., земельный участок в обязательном порядке обеспечивается доступом – в виде прохода (шириной не менее 1 метра) или проезда (шириной не менее 3.5 метра). Земельный участок, на котором имеются капитальные строения или право на их возведение, обеспечивается проездом.

В соответствии со статьей 27 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» при образовании земельного участка к нему должен быть обеспечен проход или проезд от земельных участков общего пользования.

Но, как все понимают, реализации можно ждать очень долго и ускорить процесс практически невозможно. Если все же задаться целью, можно добиться успеха, но придется потратить время и силы. Так, это получилось у форумчанина Songman62:

У нас на то, чтобы в поселении появилась настоящая асфальтированная дорога с фонарным освещением на столбах, ушло 5 лет. Жалобы работают. Главное – не опускать руки и отстаивать свои права. Поэтому желаю удачи всем тем, кто только в начале пути

Пример обнадеживающий, но подумайте заранее, готовы ли вы пять лет заниматься судебными прениями или проще найти другой земельный участок.

Кстати, судебный процесс может принять совершенно неожиданный оборот, как в случае с форумчанином Flegma2003, который также боролся за свое право на нормальную дорогу:

Суд совещался в течение часа и… не стал выносить никакого решения, оставив моё заявление без рассмотрения! За мой пятнадцатилетний юридический опыт такое было впервые

Администрация/владельцы поселка обещают сделать дорогу

Этот случай относится к закрытым поселкам со своей управляющей организацией. На практике все зависит от возможностей владельцев, управляющих инфраструктурой посёлка. Если же управляющая организация построит дорогу, она может установить взносы на ее содержание.

Жители планируют сделать дорогу своими силами

Это относится в основном к частным закрытым/открытым поселкам. В муниципальных населенных пунктах люди не расположены вкладывать свои средства, так как дорогами обязаны заниматься местные власти. Ситуация такая – дороги сейчас нет, но жители поселка планируют скинуться и сделать ее. Здесь может возникнуть множество проблем – если посёлок новый, скорее всего будет решено отложить работы с дорогой до того, как большинство участков раскупят и застроятся, чтобы не разбить новую дорогу строительной техникой. Если же дорогу решено делать уже сейчас, могут возникнуть разногласия между соседями: кто-то захочет вкладывать свои средства, кто-то нет, так что решение вопроса опять же может затянуться. В этом случае речь идет о дороге из щебня и других материалов, а не об асфальте, так как его стоимость слишком высокая.

Вывод: если дороги нет сейчас, скорее всего ее не будет еще очень долго.

Грунт на участке: как определить самостоятельно

От того, какой грунт на участке, во многом будет зависеть выбор фундамента и соответственно его стоимость.

При запросе «Как правильно выбрать участок» одним из первых советов является проведение геологических изысканий. В реальной жизни сложно представить ситуацию, когда на каждый понравившийся участок покупатель приезжает с геологическим инженером и тот берет пробы грунта. На самом деле подавляющее большинство людей не проводят таких работ даже после покупки земли перед началом строительства из-за их стоимости. Для этого существуют народные методы, по которым на первый взгляд можно определить, какая почва на участке. С точки зрения строительства наиболее подходящими являются сухие почвы, такие как песок, стройка на суглинке и глине обойдется дороже из-за того, что такой грунт задерживает воду, а торф может оказаться вообще не пригодным для возведения капитального дома. К тому же на влажных почвах будет необходимо устраивать дренаж.

Строительство дома на таком участке потребует дополнительных затрат

• посмотрите, что растет на участке. Сосны, особенно взрослые деревья, растут на песчаных почвах. Ольха, верба, брусника, камыш говорят о заболачивании.
• возьмите горсть земли, добавьте немного воды и попробуйте скатать шарик. Песчаный тут же рассыплется, из супесчаных почв он окажется рыхлым, а глина и суглинок легко скатаются в комок.
• Форумчанин Alexej68 советует такой способ:

Взять арматурину или лом – и “протыкать”весь участок. Если легко уходит на полметра и более – значит, с поверхности торф или текучий суглинок» . «Ну и выкопать несколько ямок глубиной, такой, на которую входит арматура. Если торф и близко вода – это сразу будет видно. “Грозит” серьёзным удорожанием строительства и благоустройства – а в отдельных случаях – делает его вообще практически невозможным

• Если вокруг участка есть старые дома, обратите внимание на состояние фундаментов, отмосток. Наличие трещин, отлетевшей штукатурки говорит о сырости и возможной близости грунтовых вод. Покосившиеся или погнившие внизу заборы также должны насторожить. Вода в дренажных канавах при сухой погоде также указывает на заболачивание почвы. Если участок у водоема, возможно он заливается в половодье.

Участок с большими перепадами высот может ограничить вас в строительстве. На склоне можно построить либо каркасный дом на свайном фундаменте, либо вкладывать огромные средства в фундамент из бетона или выравнивание участка.

Вывод: тип грунта и перепады на участке значительно влияют на стоимость строительства.

Коммуникации: стоит ли на них экономить

Стоимость участков со всеми коммуникациями значительно дороже, поэтому зачастую люди выбирают землю, например, без газа или вовсе без коммуникаций. Но такая дешевизна может быть обманчива – к цене на участок нужно прибавить затраты на подведение электричества, газа и дальнейшую эксплуатацию.

Электричество

Сложно представить себе жизнь без наличия электроэнергии, однако в самых экономичных вариантах может отсутствовать даже она. Подобные участки очень привлекательны своей низкой ценой, но прежде, чем принять решение, посмотрите на каком расстоянии находится ближайший электрический столб, посчитайте сколько столбов нужно будет установить и во сколько это обойдется. Вполне возможно стоимость сравняется с идентичным участком с уже подведенным электричеством, но при этом не нужно будет затрачивать ваши труды и время. При расположении ближайшего электрического столба с нужным напряжением не более, чем в 500 метрах от участка, столбы устанавливаются за счет электросетевой компании, если же ближайший столб находится дальше, придется доплатить.

Расстояние между столбами должно составлять 35-45 м, средняя цена за установку одного столба составляет 25 тыс. руб. (цены 2021 г. по Московской области), в среднем по регионам также от 20 тыс. руб. до 30 тыс. руб.

Как не ошибиться при выборе земельного участка?

Что страшнее: ограничения в обороте, ограничения в использовании или неопределенность границ земельного участка?

Риски при покупке земельного участка

Риски покупателей земельных участков можно условно разделить на три группы.

1. Риски, связанные с оборотоспособностью участка, т.е. с возможностью его перехода от одного человека к другому. Чтобы минимизировать их, достаточно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это позволит получить достоверную информацию обо всех обременениях земельного участка (наличие прав третьих лиц, правомочия продавца на распоряжение участком и т.п.).

2. Риски, связанные с тем, что границы участка не определены, определены неточно или неверно отражены в реестре.

3. Риски, связанные с градостроительными ограничениями, когда участок, право собственности на который зарегистрировано, невозможно использовать по назначению. Проблема заключается в том, что после внесения изменений в градостроительное законодательство в последние два-три года государство практически полностью сняло с себя ответственность за предоставление заинтересованным лицам достоверной информации об ограничениях использования земельных участков. Например, после приобретения участка для строительства жилого дома покупатель может выяснить, что ничего, кроме сада или огорода, на нем разместить не получится или что планируется прокладка газораспределительной сети через участок, а возможно размещение на нем спортивной площадки. Узнавать об этом потенциальный покупатель вынужден сам, поскольку сейчас нет документа, содержащего исчерпывающую информацию о градостроительных ограничениях, установленных в отношении каждого конкретного участка.

Таким образом, при выборе земельного участка следует выяснить, насколько точно определены его границы и соответствует ли его фактическое местоположение отображению его границ на публичной кадастровой карте Росреестра, а также изучить основную градостроительную документацию, действующую в регионе, где участок расположен (конечно, предварительно заказав выписку из ЕГРН). Рассмотрим каждый из этих вопросов подробнее.

Не хотите дорогу на месте своего участка – выбирайте тот, границы которого определены

7 августа 2020 г. Росреестр разместил на своем сайте обращение. Он призвал правообладателей уточнить границы ранее учтенных земельных участков и в случае необходимости зарегистрировать права на них в связи со вступлением в силу Закона о магистральной инфраструктуре 1 . Этот закон предусматривает возможность выдачи разрешения на строительство объектов транспортной инфраструктуры без оформления прав на земельные участки при условии, что такие участки находятся в публичной собственности и не обременены правами третьих лиц. Если в ЕГРН нет точных сведений о местоположении границ участка и права на него не зарегистрированы (возникли до 1998 г.), его правообладатель может столкнуться с тем, что на участке начато строительство объектов транспортной инфраструктуры, поскольку он ошибочно воспринят как свободный. В связи с этим Росреестр рекомендовал правообладателям узнать о наличии границ на местности по кадастровому номеру участка на публичной кадастровой карте ведомства и при необходимости обеспечить уточнение границ земельного участка с привлечением кадастрового инженера. В настоящее время в ЕГРН содержатся сведения о 24 млн земельных участков, не имеющих точного описания границ. Есть участки, которые еще не внесены в ЕГРН, – кадастровый номер у них отсутствует. Попробуем разобраться в этой ситуации.

Во-первых, в собственности граждан до сих пор имеются участки, права на которые не зарегистрированы. Но поскольку приобрести участок до регистрации прав на него никто не может, проблемы с ним могут возникнуть только у его собственника. Для потенциальных покупателей он угрозы не представляет, поскольку при желании продать такой участок его собственник должен будет зарегистрировать права на него, а это возможно только при постановке его на кадастровый учет и определении его границ по результатам межевания.

Во-вторых, имеются земельные участки, права на которые зарегистрированы, но они не проходили кадастровый учет, даже упрощенный, без межевания. Такие участки оборотоспособны, но приобретать их до постановки на кадастровый учет и определения границ опасно, поскольку защитить свои права потом будет чрезвычайно сложно. Вполне возможно, что, по данным реестра, на месте этих участков уже располагаются другие земельные участки. Однако таких на рынке не так уж много.

В-третьих, начиная с 2006 г. в рамках «дачной амнистии» граждане, которым земельные участки были предоставлены для непредпринимательских целей до введения в действие Земельного кодекса РФ в октябре 2001 г., получили возможность ставить их на кадастровый учет и регистрировать права на них без процедуры межевания, т.е. без определения границ на местности. В дальнейшем с принятием Закона «О государственном кадастре недвижимости» 2 такие участки были отнесены к ранее учтенным земельным участкам. В ст. 45 этого закона было указано, что граждане, которым земельные участки предоставлены для непредпринимательских целей до вступления его в силу, т.е. до 1 марта 2008 г., могут поставить их на кадастровый учет и зарегистрировать права на них без определения границ на местности. В кадастровом паспорте таких участков имеется фраза – «границы земельного участка в системе геодезических координат не определены». Эти участки также оборотоспособны и широко представлены на земельном рынке. Однако некоторые нотариальные палаты не рекомендуют своим нотариусам оформлять сделки с ними, видимо, понимая, какие риски связаны с их приобретением. Но нотариальное оформление подобных сделок не является обязательным.

Именно правообладателей трех названных групп участков и предупреждал Росреестр: срочно заказывайте межевание, осуществляйте полноценный кадастровый учет и регистрируйте права, если не хотите обнаружить на месте своего участка дорогу, например. Хотя закон этого не требует. Статья 69 Закона «О государственной регистрации недвижимости» 3 именует такие участки ранее учтенными объектами недвижимости и признает их учет юридически действенным. Кроме того, Минэкономразвития в одном из своих писем указывало, что ни один действующий нормативный акт не предусматривает требований к правообладателям таких участков по определению местоположения их границ и внесению соответствующих сведений в ЕГРН. Данные процедуры осуществляются по усмотрению правообладателей. И уточнение границ земельных участков сроками не ограничивается. Тем не менее приобретать участки, границы которых не определены, крайне рискованно.

Ошибка кадастрового инженера как причина наложения границ соседних участков

Названные выше правообладатели хотя бы знают, что их участки находятся в зоне риска. Гораздо хуже складывается ситуация в тех случаях, когда границы участка были определены по результатам межевания, но кадастровый инженер при его осуществлении допустил ошибку (подобные ошибки ранее называли кадастровыми, а со вступлением в силу в 2017 г. Закона «О государственной регистрации недвижимости» – реестровыми).

В ст. 61 Закона «О государственной регистрации недвижимости» указаны два вида ошибок: техническая, допущенная регистратором в виде описки, опечатки и т.п., и реестровая, содержащаяся в межевом плане и допущенная лицом, выполняющим кадастровые работы. Техническая ошибка исправляется по решению регистратора при ее обнаружении или после обращения заинтересованного лица. Реестровая ошибка исправляется путем подготовки нового межевого плана – для уточнения границ прошедшего кадастровый учет земельного участка.

Обнаружить реестровую ошибку самостоятельно на публичной кадастровой карте трудно. Обычно для ее выявления и исправления прибегают к услугам кадастрового инженера. Если из-за реестровой ошибки границы земельного участка «наложились» на смежный участок, целесообразно обратиться к смежному землепользователю и заказать у кадастрового инженера работы по уточнению границы. Если землепользователь не согласен, то придется обратиться в суд с иском к нему об исправлении реестровой ошибки. Однако важно понимать, что смежным землепользователем является не любой сосед, чей участок граничит с вашим, а лишь тот, чей участок, по данным реестра, имеет смежную границу.

Фактическое местоположение участка и обозначенное на публичной кадастровой карте должны совпадать

В еще более сложную ситуацию попадают те, чьи участки при смене системы координат, используемой для ведения ЕГРН (ранее – ГКН), оказались, по реестровым данным, далеко от их фактического местоположения – иногда в другом районе, на месте водного объекта и т.п. Смена системы координат происходила в нашей стране дважды. В результате многие земельные участки «съехали», хотя границы их при постановке на кадастровый учет были определены по результатам межевания. Правовой статус таких участков в законе не определен, и алгоритм поведения в этом случае не урегулирован.

Подобное изменение местоположения участка легко увидеть на публичной кадастровой карте. При его обнаружении следует обратиться в Росреестр с заявлением об исправлении технической ошибки. Как правило, Росреестр это делает, но только если не затронуты права третьих лиц. В противном случае, как сказано в ч. 4 ст. 61 Закона «О государственной регистрации недвижимости», ошибка исправляется по решению суда (хотя вряд ли можно назвать ошибкой смену системы координат). Здесь уже придется заказывать землеустроительную экспертизу и выявлять ошибки, допущенные при определении границ. Процесс этот может затянуться на многие годы.

Таким образом, прежде чем приобретать земельный участок, даже если его границы определены, следует по его кадастровому номеру узнать его местоположение на публичной кадастровой карте.

Внимание: в градостроительном плане земельного участка могут быть отражены не все ограничения его использования

Ограничения использования распространяются на все участки – находящиеся в собственности, арендованные и т.д. Многие свято верят, что все они отражаются в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ). Этим стали пользоваться недобросовестные продавцы, предлагая ГПЗУ потенциальным покупателям земельных участков. При этом информация в ГПЗУ может быть недостоверной, на законном основании он может не содержать сведения обо всех ограничениях использования участка.

Поясним: в 2017 г. изменилась правовая природа ГПЗУ. Он был исключен из документации по планировке территории и стал чисто информативным документом. ГПЗУ теперь никем не утверждается, хотя по-прежнему готовится органом местного самоуправления (например, в Санкт-Петербурге – КГА), и, по сути, важна лишь дата его подготовки, поскольку с этой даты до получения разрешения на строительство или подачи уведомления о начале строительства объекта ИЖС должно пройти не больше трех лет. При этом трехлетний срок действует лишь в отношении строительных норм и правил. Градостроительные же нормы (вид разрешенного использования, наличие установленных зон с особыми условиями использования территорий, параметры застройки) должны быть действующими на дату получения разрешения на строительство или направления уведомления о начале строительства, а не на дату выдачи ГПЗУ. То есть если после подготовки ГПЗУ в Правила землепользования и застройки были внесены изменения, то получить разрешение на строительство не удастся. Поэтому получать ГПЗУ заранее нет смысла, как и доверять имеющемуся.

Как минимизировать риски при покупке земельного участка?

Правовой режим земельного участка определяется градостроительным регламентом, который утверждается в рамках Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) для каждой территориальной зоны. Градостроительный регламент для каждого участка устанавливает три вида ограничений:

1. Виды разрешенного использования: основные, вспомогательные и условно-разрешенные. Основные и вспомогательные собственник участка выбирает и меняет самостоятельно. Условно-разрешенный вид может стать основным по решению администрации после общественных слушаний и публичных обсуждений.

2. Предельные параметры застройки и предельные размеры земельного участка.

3. Ограничения, предусмотренные федеральным законодательством, прежде всего связанные с установлением зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).

Кроме того, ПЗЗ должны соответствовать Генплану с точки зрения размещения объектов федерального, регионального и местного значения, а территориальные зоны ПЗЗ – функциональным зонам Генплана. Поэтому недостаточно изучить ограничения, установленные градрегламентом. Надо проверить, насколько ПЗЗ соответствуют Генплану. Если по ПЗЗ участок привлекательный, а согласно Генплану там должна располагаться школа или спортивная площадка как объекты местного или регионального значения, то приобретать такой участок не следует. То же с зонами – территориальными и функциональными. Если по ПЗЗ интересующий вас участок расположен в зоне среднеэтажной застройки, а по Генплану это зона специального назначения, например приаэродромная территория, то, скорее всего, построить там ничего не получится, ПЗЗ приведут в соответствие с Генпланом.

Заметим, что в отношении сведений о предусмотренном размещении на участках объектов федерального, регионального и местного значения хотя бы соблюдается требование о публичности информации: документы территориального планирования (Генплан) и градостроительного зонирования (ПЗЗ) находятся в открытом доступе. И если покупатель участка не всегда способен разобраться в них самостоятельно, то ему могут помочь специалисты. Иначе обстоит дело с зонами с особыми условиями использования территорий.

До августа 2018 г. ЗОУИТ считалась установленной, если информация о ней содержалась в ЕГРН (раздел «Реестр границ»). Можно было заказать выписку из ЕГРН и получить соответствующую информацию. После внесения сведений о границе такой зоны в данные Росреестра установившим ее лицом орган, уполномоченный на принятие ПЗЗ, должен был перенести эти сведения на карту, являющуюся приложением к ПЗЗ. При подготовке ГПЗУ ограничения, возникшие в связи с установлением ЗОУИТ, должны были быть в нем отражены.

Однако ситуация изменилась после принятия Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 342-ФЗ. В его ст. 26 содержатся переходные положения, касающиеся ЗОУИТ. Согласно п. 8 ст. 26, до 2022 г. все ЗОУИТ считаются установленными, в том числе при отсутствии соответствующей записи в ЕГРН. То есть существование зоны презюмируется, если есть объект, в отношении которого она устанавливается. С 2022 по 2025 г., чтобы ЗОУИТ считалась установленной без внесения о ней сведений в ЕГРН, необходимо соблюдение одного из четырех условий, перечисленных в п. 8 ст. 26 (принятие решения органом власти; согласование границ зоны уполномоченным органом; наличие нормативного акта, регулирующего режим зоны, причем он не требует ни решения органа власти, ни согласования границ; вынесение решения судом). В отношении отдельных видов зон ст. 26 содержит специальные требования (например, ориентировочные санитарно-защитные зоны действуют до 2022 г.). Ситуацию усложняет еще и то, что согласно положениям Земельного кодекса РФ должно быть принято постановление Правительства РФ, которым будет регулироваться порядок установления каждого вида зон. Но такого акта до сих пор нет. В отношении большинства зон продолжают действовать ранее принятые нормативные акты.

Таким образом, ни в выписке из ЕГРН, ни в ГПЗУ информации об ограничениях использования земельного участка, возникших в связи с распространением на него ЗОУИТ, скорее, не будет. В то же время в большинстве ЗОУИТ возведение объектов недвижимости запрещено. Поэтому, если земельный участок с учетом сведений, содержащихся в ПЗЗ и ГПЗУ, выглядит привлекательно, следует обратиться в местную администрацию за дополнительной информацией о наличии вблизи участка объектов, ЗОУИТ которых могут налагаться на него. После этого придется самостоятельно с помощью нормативных актов, регулирующих режим соответствующих зон, рассчитать их размеры и убедиться, что на земельном участке есть место, свободное от градостроительных ограничений и достаточное для возведения, предположим, объекта ИЖС.

Если на уже имеющемся земельном участке построен объект и впоследствии выяснилось, что он размещается в пределах ЗОУИТ (например, охранной зоны или зоны минимальных расстояний от трубопровода), то в случае предъявления требований о его сносе защитить свои интересы вам поможет судебная практика. В 2020 г. Верховный Суд РФ в одном из своих определений высказал мнение, что поскольку в ЕГРН отсутствует информация об охранной зоне и о зоне минимальных расстояний от трубопровода, то, возводя объект ИЖС, гражданин действовал добросовестно 4 . Но в отношении зон охраны объектов культурного наследия Верховный Суд занял прямо противоположную позицию: отсутствие в ЕГРН информации о такой зоне не значит, что она не установлена.

В любом случае, если речь идет о приобретении земельного участка для ИЖС, лучше заранее побеспокоиться о возможности такого строительства, а не рассчитывать на то, что в суде удастся отстоять свои интересы. Если же «неудобный» участок уже куплен, не отчаивайтесь: с учетом противоречивого законодательства и неоднозначной судебной практики вероятность того, что вам удастся защитить свои интересы в судебном порядке, весьма высока.

1 Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 254-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях модернизации и расширения магистральной инфраструктуры и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

2 Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

3 Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

4 Определение Верховного Суда РФ от 18 августа 2020 г. № 11-КГ20-4.

Как избежать ошибок при выборе земельного участка для строительства дома

Вы выбираете земельный участок для строительства собственного жилого дома. Смотрите традиционные деревни и новые коттеджные поселки? Исколесили всю округу и не знаете, на что решиться?

При выборе участка вы будете учитывать многие факторы, руководствуясь своими желаниями и возможностями.

В том числе и такой фактор: можно ли будет построить индивидуальный жилой дом именно на этой земле?

Где можно и нельзя строить дом

В этой статье рассмотрим некоторые случаи, когда на всем земельном участке или на его части нельзя строить дом. Юридических аспектов процедуры покупки участка, строительства и регистрации жилого дома в этой статье я не буду касаться.

Продавцы земли зачастую сами не владеют информацией, можно строить дом на продаваемом ими участке, или нет. Они, например, продают землю со стареньким домом, который был оформлен в собственность по амнистии.

Но, новый дом вместо старого на этом участке, возможно, построить нельзя. Особенно часто это бывает в деревнях, в исторической застройке.

А вот очередной проект современного поселка.

Современные коттеджные поселки более безопасны в этом отношении, поскольку они проходят стадии проектирования, общественных слушаний, постановки каждого земельного участка на кадастровый учет.

Давайте разберемся, что нужно знать при выборе земельного участка для строительства. Поговорим о том, что необходимо учитывать при выборе места для будущей усадьбы. Что нужно знать, чтобы не пропали ваши денежки?

Планировочные ограничения

Если просто сказать, то планировочные ограничения – это ограничения по использованию территории. Ограничения могут быть антропогенного и природного характера.

Антропогенные – это ограничения, связанные с деятельностью людей, с построенными заводами, зданиями и сооружениями.

Природные – это ограничения естественного характера, не зависящие от человека.

Расскажу о наиболее часто встречающихся.

Санитарно – защитные зоны

Земельный участок может оказаться в санитарно-защитной зоне (СЗЗ) промышленных и коммунальных предприятий. Санитарно-защитная зона предназначена для озеленения (озеленение должно составлять не менее 60% площади СЗЗ), а также может быть использована для строительства дорог и возведения некоторых объектов. Но для индивидуального жилищного строительства ее использовать нельзя.

Вот размеры СЗЗ для некоторых предприятий (по СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 “Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов»).

• Птицефабрика с содержанием более 400 тыс. кур-несушек и более 3 млн. бройлеров в год – 1000 м.

• Мусоросжигательные заводы мощностью до 40 тыс.т/год – 500 м.

• Промышленные объекты по добыче каменной поваренной соли – 300 м.

• Тепличные и парниковые хозяйства – 100 м.

• Производство обуви, химчистки – 100 м.

• Автозаправочные станции для заправки грузового и легкового автотранспорта жидким и газовым топливом – 100 м.

• Хранилища фруктов, овощей, картофеля, зерна – 50м.

Охранные зоны инженерных коммуникаций и инженерных сооружений

Под участком или рядом с участком, в земле, могут быть проложены инженерные сети, о которых не знали или забыли нынешние владельцы земли. Эти инженерные сети имеют охранные зоны, внутри которых нельзя возводить капитальные строения.

Например, расстояние от стен здания до газопровода высокого давления – 7 м, до сети водопровода – 5 м, до сети канализации – 3 м, до теплотрассы в канале – 2 м.

От наземных сетей и сооружений тоже есть расстояния: например, охранная зона линии электропередач 35 кВ составляет 15 м, насосной станций водопровода – от 15 до 20 метров в зависимости от мощности, трансформаторной подстанции – 10 м.

Рассмотрим чертеж земельного участка неправильной формы с проходящей по нему ЛЭП-6кВ. Предполагается построить жилой дом с размерами в плане 12х13м.

На этом чертеже видно, как линия электропередач 6 кВ, охранная зона которой составляет 10 м, заняла половину участка. Но дом все – таки удалось “втиснуть” в оставшееся место.

Особое значение придается охране водозаборных сооружений. Для каждого из них назначаются несколько линии защиты, ширина которых зависит от многих факторов, в том числе от площади водосбора.

Обременения

На землю могут быть наложены обременения. Например, за вашим участком расположен другой участок с действующим жилым домом, и вы обязаны обеспечить к нему проезд по своему участку.

В этом случае на вашей земле будет отмечена полоса шириной не менее трех метров. по которой будет осуществляться проезд на соседний участок.

Это и есть обременение.

Или по вашему участку проходит государственная сеть связи. Тогда вы должны обеспечить неприкосновенность земли шириной 2 м в каждую сторону от сети. на этой полосе нельзя сажать деревья и кустарники, и, тем более, возводить сооружения.

Это тоже обременение.

Регламентируемые расстояния

Очень часто продаются земельные участки недалеко от кладбищ. В каждой деревне оно есть, если это историческая застройка, а не новый поселок. От кладбища регламентируется расстояние: 300 метров от его границы до стены жилого дома. После закрытия кладбища, через 25 лет после последнего захоронения, расстояние может быть уменьшено до 100 метров.

Охранные зоны и прибрежные защитные полосы рек, озер, прудов

Часть участка или полностью весь участок почти гарантированно находятся в этих зонах, поскольку населенные пункты исторически возникают на берегах рек и озер.

В этих охранных зонах можно строить, только следует выполнять мероприятия по охране водных объектов от загрязнения, засорения, заиления в соответствии с водным законодательством.

Мероприятия заключаются, в основном, в сооружении водонепроницаемого септика для каждого жилого дома, а в идеале – поселковых очистных сооружений для сточных и дождевых вод. В общем, окружающую среду надо беречь!

На фотографии река Карачан.

С эти делом у нас в Росси пока плоховато, а в деревнях и подавно: местные власти зачастую не следят за сточными водами, и, тем более, не выделяют денег на очистные сооружения.

Прибрежные защитные полосы входят в состав водоохранных зон. В их границах запрещается: распашка земель, размещение отвалов грунтов, выпас животных.

Особо охраняемые природные территории, объекты культурного наследия

Особо охраняемые природные территории редко продаются для индивидуального жилищного строительства, поскольку это, как правило, огромные природные заповедники.

Объекты культурного наследия встречаются: может быть, на этой земле было поселение неандертальцев.

Примеры неудачного выбора земельного участка

Первый случай.

Совхоз решил продать часть своих земель под малоэтажное строительство, и даже изменил их назначение: перевел земли из земель сельскохозяйственного назначения в земли поселений. Для справки: малоэтажная застройка – это застройка домами от 1 до 3 надземных этажей.

И добросовестный предприниматель купил у совхоза участок земли размером в несколько гектаров. Для покупки земли он взял кредит в банке.

По бизнес – плану он должен был сделать проект застройки, распланировать участки, проложить дороги и инженерные коммуникации, а затем продать готовые земельные участки людям.

Он выполнил топографические и геологические исследования. С этими документами (свидетельство о собственности на землю, топография и геология) пришел к нам в проектную организацию и заказал проект малоэтажной застройки.

Мы, как всегда с воодушевлением, взялись разрабатывать концепцию поселка, только попросили заказчика принести из местной администрации «Градостроительный план земельного участка» (градплан).

Через месяц градплан был готов. Градплан состоит из нескольких листов, и один из листов – это план участка с обозначением СЗЗ, существующих инженерных сетей и всяких ограничений.

Так вот, на чертеже с планом участка по диагонали, жирной полосой была начерчена сеть канализации диаметром 3.0 м. Пришлось свернуть все проектные работы, поскольку на этой территории отступ от сети “съел” значительную территорию и разделил площадку на два треугольника.

Второй случай.

Купленный земельный участок полностью оказался в санитарно-защитной зоне автобусного парка, разрешение на строительство новому хозяину не дали, несмотря на то, что на участке стоял старенький дом, подлежащий сносу.

Получается, лет тридцать-сорок назад дом построили просто так. Разрешений никаких не надо было, а сейчас строить нельзя, потому что в санзоне!

Но, все-таки процедура упростилась: необходимо уведомить районную администрацию о том, что вы хотите построить дом такой-то площади и высоты, и все дела! Через 10 дней администрация вам должна ответить в письменном виде, что согласна, стройте!

Конечно, сейчас некоторые товарищи, которые хотели пятиэтажку построить на земле в деревне, начнут возмущаться, почему нельзя? Но тут уж ничего не поделаешь!

Третий случай.

Купленный земельный участок вблизи реки Волга оказался в зоне подтопления с обеспеченностью 1%. Один процент – это значит 1 раз в сто лет.

Чтобы строить дома в этой зоне, по нормам необходимо сделать подсыпку земли на определенный уровень или построить обваловочные дамбы.

Так как местные власти не собирались строить никакие дамбы, то и разрешение на строительство жилого дома не дали. Сажай сад и огород!

Понимаю людей, которые хотят построить дом на берегу реки! Это так красиво, виды потрясающие! Любуешься каждый день! Но я бы не стала все-таки рисковать, особенно, если берег низкий.

На высоком берегу безопасно в смысле подтопления, но тут свои минусы: сильные ветра с реки.

Примеры удачного выбора земельного участка

Первый пример.

Молодой архитектор с женой и дочкой четырех лет подбирал участок с такими характеристиками: не дальше 10-ти километров от города, не меньше 15-ти соток, с инженерными сетями вблизи.

Поле мониторинга продаваемой земли нашелся подходящий участок, только с двумя недостатками: всего 12 соток, и со значительным уклоном.

Тем не менее было принято решение купить землю, а сильный уклон хозяин использовал с толком: построил дом с цокольным этажом.

И сделал дополнительный выход из цокольного этажа в сад, на низкую сторону участка. Там сделал зону барбекю и игровую зону для детей.

Классно получилось! Ну что вы хотите, он же сам архитектор, сам придумал дом, красавчик!

Второй пример.

Напишу про свою ситуацию. Мы с мужем в возрасте 50-ти лет задумали переехать из города в деревню, чтобы на пенсии жить на земле, и чтобы часто в гости ездили дети и внуки.

Искали 10-15 соток недалеко от города, с электросетями, водопроводом, и хорошими соседями. Соседи – это важно!

Наконец нашли 15 соток со снесенным домом, оставшимися сараями и всеми коммуникациями.

Были недостатки: по границе участка стоял гараж соседей, они построили так, потому что экономили свою территорию, понятно! На вопрос, почему так построили, отвечают: все так строят! Ну ладно.

Второй недостаток: ширина участка всего 15 метров. Значит, при отступе с каждой стороны по 3 метра остается всего 9 метров.

Вот проект жилого дома на узком участке.

Третий недостаток: цена заоблачная, потому что близко к городу. Но близость к городу иногда знаете чем хороша? Не только тем, что близко ездить на работу. Подвозка стройматериалов обходится значительно дешевле, чем везти в глушь.

Но идеальных мест не бывает. Решили купить. Сейчас не жалеем, построили дом 9х18 метров и живем.

Кстати, примерно через два года после покупки обнаружился еще один недостаток. Оказалось, что в саду у “хороших” соседей, которые по границе построили свой гараж, в пяти метрах от нашего дома расположен колодец канализации, негерметичный и дырявый.

У нас строительство в самом разгаре, менять что-либо поздно! Мы были в шоке: прямо под наш дом текут сточные воды! По нашей просьбе недавно убрали, спасибо!

Градостроительный план ЗУ | сведения о земельном участке

К чему я веду? Вы, как честный покупатель, не можете знать ВСЁ о земельном участке, который собираетесь приобрести. А местная администрация знает!

По закону собственник земли имеет право обратиться в свою администрацию (или в МФЦ) и заказать Градостроительный план (ГПЗУ) на свой участок. Документ состоит из нескольких листов и выдается бесплатно в течение месяца.

Слухи о том, что соседям разрешили строить на их участке дом, вам не помогут. Потому что по вашему участку может проходить какая – нибудь граница какой – нибудь зоны, а до их участка она, например, не дошла.

В период выбора земельного участка можете попросить продавца показать вам градплан на земельный участок. Если у него нет, то пусть закажет!

Да, это займет месяц, но зато убережет ваши нервы и деньги. И потом, выбор земельного участка обычно долгий процесс, занимает несколько месяцев, так что месяц на градплан ничего не изменит.

Если вы захотите сами собрать сведения о земельном участке, тот вам придется перелопатить много документов и чертежей. Названия этих документов вы не знаете. И где их взять, также не знаете.

Как читать и понимать этот документ, я написала в следующей статье. Еще, возможно, будет статья о соблюдении противопожарных и санитарных норм при строительстве индивидуального жилого дома.

Заключение

Надеюсь, что я подробно написала о планировочных ограничениях для земельных участков. О том, как узнать о нормах строительства на конкретной территории. И как не ошибиться при выборе участка для строительства своего дома.

Если вы получили градостроительный план на свой земельный участок, то понять его поможет эта моя статья.

Напишите, пожалуйста, в комментариях, с какими достоинствами и недостатками земли вы встретились при выборе? Что вызвало наибольшие споры и раздумья?

Понравилась статья? Поделись!

• Вконтакте
• Одноклассники
• Facebook
• Twitter

Обзор ТЦ “Пирамида” в Кстове | Магазины и услугиВыставка-ярмарка индийских товаров

• 3166 Как сделать ПЗУ по 87 постановлению | Нормы проектирования | Генплан жилого дома 1622234520 1629463671
• 6158 Расчет автостоянок для жилых домов и общественных зданий | Размеры парковок и нормы их размещения | СП 42.13330.2016 | СП 113.13330.2016 1619558280 1631392659
• 14260 Как рассчитать плотность застройки | Коэффициент плотности застройки | Коэффициент застройки | СП 42.13330.2016 1618746600 1638598144
• 4025 Градостроительный план земельного участка | Как читать и понимать 1606231380 1630987054

4 комментария

Ирина, чувствуется, что Вы большой профессионал в своем деле. Статья будет полезна всем, кто задумался обзавестись загородным участком.

Автор: Ирина Боронкина

Спасибо! Еще напишу статьи про ориентацию жилого дома по сторонам света, про соблюдение санитарных и противопожарных норм при строительстве своего дома. Про многоквартирные дома не буду писать, поскольку ими занимаются проектные группы. А индивидуальные дома жалко: хозяин строит из головы, почти ни с кем не советуясь, и, как следствие, допускает очень много ошибок.

Надо нам тоже град план заказать, значит

Автор: Ирина Боронкина

Здравствуйте! Я рада, что моя статья пригодилась. Вопросы есть?

Оставить комментарий

Подписка на статьи

Делюсь интересной информацией не только на блоге, но и в социальных сетях!

YouTube Instagram Facebook Вконтакте Одноклассники Twitter

• 3 месяца назад Отель OZ İncekum Beach Resort 5* | Турция | Алания
• 6 месяцев назад Как сделать ПЗУ по 87 постановлению | Нормы проектирования | Генплан жилого дома
• 8 месяцев назад Расчет автостоянок для жилых домов и общественных зданий | Размеры парковок и нормы их размещения | СП 42.13330.2016 | СП 113.13330.2016
• 8 месяцев назад Как рассчитать плотность застройки | Коэффициент плотности застройки | Коэффициент застройки | СП 42.13330.2016
• 9 месяцев назад Как вырастить хорошую несушку | Как кормить цыплят несушки в домашних условиях | Таблицы кормления кур в Exel
• 9 месяцев назад Бройлер|Кооб 500 или Росс 308|Цветной домашний бройлер|Кросс и порода

Подпишитесь на новые Статьи, чтобы ничего не пропустить.

Хотите больше от работы в интернет?

Интересные статьи про всё! Подпишитесь на информацию бесплатно.

Все самое интересное впереди!

С уважением,
автор этого блога,
Ирина Боронкина